Kauno nekilnojamojo turto kainos grįžo į 2005-uosius

Nekilnojamojo turto rinkos sąstingis privertė pardavėjus nusileisti ant žemės – būsto kainos subliūško, pasiekusios, ko gero, realią turto vertę. Specialistai prognozuoja, kad nekilnojamasis turtas (NT) dar pigs.

Pirkėjų rasti nepavyksta

Sprendimas įsirengti svajonių būstą, kuris patinka tik pačiam arba investicija į prastos kokybės turtą kai kuriems kauniečiams baigėsi liūdnai. Per krizę praradę darbą arba dalį pajamų, tapę bankų įkaitais, šiandien jie nesulaukia norinčiųjų perpirkti menkavertį turtą.

"Vienas kaunietis sugalvojo blokiniame name, trijų kambarių bute, išgriauti visas sienas ir tai padarė, – neapgalvoto NT veiksmo pavyzdį nurodė nekilnojamojo turto paslaugų centro NTPC ekspertė Eglė Norkienė. – Dabar, kai nebeišgali grąžinti paskolos, jis niekam tokio buto negali parduoti."

Nekilnojamojo turto agentūros "Ober-haus" Kauno biuro vadovas Saulius Umbrasas daro išvadą, kad maždaug 20 proc. šiuo metu siūlomų Kaune įsigyti būstų yra likvidūs. Didžioji dalis pakilimo laikotarpiu paskubomis įsigytų, o dabar parduodamų butų ir namų turi konstrukcijų ir kitokių trūkumų. "Pavyzdžiui, pirmame arba viršutiniame aukšte esantys butai yra pigesni. Gyventi pirmame aukšte nenorima dėl vagysčių, viršutiniame – kad gali tekti remontuoti stogą. O kas, jei kaimynai nesutiks prisidėti, kai stogas prakiurs?" – aiškino S.Umbrasas.

Įperkama ir Žaliakalnyje

Nuo šių metų pradžios kiek atgijusi nekilnojamojo turto rinka teikia vilčių plėtotojams ir agentūroms. Beveik visi pardavėjai džiaugiasi, kad štilis baigėsi ir pavyksta sudaryti bent po kelis sandorius per mėnesį.

"Pernai buvo labai sunku, vargu ar buvo galima žemiau kristi, bet šių metų rezultatai jau džiugina, sulaukiame nemažai skambučių", – optimistiškai kalbėjo S.Umbrasas.

Tarpininkaujant "Ober-haus" didesnė dalis kauniečių šįmet įsigijo apie 100 tūkst. litų kainuojančio nekilnojamojo turto. Už tokią sumą galima įsikurti gana tvarkingame dviejų kambarių bute. Prie likvidžių priskiriami iki 180 tūkst. litų vertės 1–2 kambarių butai.

E.Norkienė antrina, kad šiuo metu labiausiai perkami iki 160 tūkst. litų kainuojantys butai miegamuosiuose rajonuose. "Kainos grįžo į 2005-ųjų lygį ir kol kas nesikeičia", – teigė ji.

Laikraščių skelbimų skiltyse ir interneto svetainėse pasiūlymų įsigyti tokios vertės butų pastebimai padaugėjo. Aruodas.lt šiuo metu yra 458 pasiūlymai įsigyti iki 100 tūkst. litų kainuojančius 1–3 kambarių butus įvairiuose Kauno mikrorajonuose. Net prestižiniame Žaliakalnyje tokios vertės pasiūlymų skaičius siekia 50. Senamiestyje ir Centre parduodami 23 pigesni nei 100 tūkst. litų vertės butai.

Skolinasi nedideles sumas

Specialistų teigimu, dažniausiai kauniečiai būstą perka iš santaupų. Skolintis iš bankų žmonės nenori arba negauna paskolų. Šiuo metu būsto kredito palūkanų norma sudaro 2,8–5 proc.

"Pavasarį kreditavimo sąlygas bankai sušvelnino. Klientai pasakojo, kad ypač palanku skolintis iš "Nordea", "DNB Nord" bankų, – sakė E.Norkienė. – Žinoma, kiekvienas atvejis individualus, bet šiemet pasiskolinti lengviau negu pernai."

S.Umbrasas pastebi, kad bankai linkę skolinti nedideles sumas, prašoma įnešti didesnę dalį savų pinigų.

"Vertinama, kur ir kiek laiko žmogus dirba, kokios jo pareigos, kiek uždirba, ar perspektyvi jo profesija. Prieš krizę paskolos buvo dalijamos vos ne visiems norintiesiems", – S.Umbrasas įsitikinęs, kad dabar išduodamos paskolos nevirs blogomis.

SEB banko Produktų plėtros departamento direktorius Justinas Murauskas skaičiuoja, kad per šių metų pirmuosius šešis mėnesius Kauno mieste suteikta beveik 130 naujų būsto paskolų. Jo teigimu, vidutinis išduodamas kreditas Kaune siekia 125 tūkst. litų.

"Gyventojai labiausiai domisi vadinamosios ekonominės klasės būstu miegamuosiuose rajonuose", – konstatavo J.Murauskas.

Geresnės sąlygos saviems

Suteikdami paskolą bankai atlieka visas įprastas procedūras – įvertina kliento finansinę situaciją ir galimybę grąžinti gautą paskolą sumažėjus gaunamoms pajamoms.

"Jeigu, sumokėjus mėnesio įmoką ir palūkanas, gyventojui pragyventi liekančių pajamų dydis yra pakankamas, paskolą išduodame. Svarbu, kad žmogus nesusidurtų su sunkumais grąžindamas kreditą", – sakė J.Murauskas.

SEB bankas būsto paskolą suteikia, jeigu, atėmus grąžinamos kredito įmokos sumą, vienam šeimos asmeniui Vilniuje lieka ne mažiau kaip 1150 litų, Kaune ir Klaipėdoje – 1035 litų, kituose miestuose – 920 litų.

Daugelis bankų suteikia iki 80 proc., o su papildomu turto įkeitimu – 100 proc. būsto vertės paskolą ir naujos, ir senos statybos būstui finansuoti.

"Perkantiesiems būstą iš banko finansuojamų nekilnojamojo turto objektų teikiame būsto paskolas išskirtinėmis sąlygomis, iki 95 proc. būsto vertės kreditą, – pabrėžė J.Murauskas. – Galima ilgiau nei įprasta, pirmus dvejus metus, atidėti būsto kredito dalies mokėjimą."

Pasak jo, taikomos ir išskirtinės rinkoje palūkanos – metinė kintamųjų palūkanų norma nuo 2,8 proc. (marža ir kintama palūkanų norma). Klientams, perkantiems būstą iš plėtotojų, su kuriais bendradarbiauja SEB bankas, taip pat taikomos nuolaidos paskolos dokumentų rengimo ir administravimo mokesčiui bei administravimo mokesčiui draudžiant gyvybę.

Palūkanos – kol kas palankios

Per metus būsto kreditų palūkanos litais dėl VILIBOR (vidutinių tarpbankinių palūkanų normų) sumažėjimo šiandien yra kur kas palankesnės ir gyventojams, jau turintiems būsto kreditą, ir norintiesiems jį gauti.

Pavyzdžiui, SEB bankas liepos pabaigoje būsto paskolas litais teikė su palūkanomis nuo 4,83 proc. (marža ir kintama 6 mėn. palūkanų norma), eurais – nuo 3,88 proc. (marža ir kintama 6 mėn. palūkanų norma).

Praėjusiais metais tuo pačiu laikotarpiu būsto paskolų litais palūkanos siekė 11,94 proc. (marža ir kintama 6 mėn. palūkanų norma), o eurais – nuo 4 proc. (marža ir kintama 6 mėn. palūkanų norma).

Remiantis SEB būsto skaičiuoklės duomenimis, apie 3 tūkst. litų grynųjų pajamų gaunanti šeima gali gauti apie 200 tūkst. litų paskolą su 4,3 proc. palūkanomis. Gavus kreditą 25 metams kas mėnesį tektų mokėti 1,2 tūkst. litų įmoką.

Banke "DNB Nord" trijų asmenų kauniečių šeima, kurios bendros pajamos siektų 4 tūkst. litų, o pastovios išlaidos sudarytų 2 tūkst. litų, 25 metų laikotarpiui gali pasiskolinti 322 tūkst. litų.

Specialistų teigimu, skaičiuoklių duomenys ne visuomet rodo tikslias skolinimosi sąlygas, dėl jų reikėtų pasitikslinti banke.

Kai kurie bankai, pavyzdžiui, "Nordea", siūlo apsidrausti dėl palūkanų normos svyravimo. Joms kylant kredito palūkanos neviršytų aukščiau nustatytos viršutinės ribos, o mažėjant – smuktų ir kredito mėnesio įmokos, nes palūkanoms apatinė riba nenustatoma.

Milijoninio turto – apstu

Naujo būsto ieškantys pasiturintys kauniečiai šiuo metu turi iš ko rinktis. Nekilnojamojo turto skelbimų portale Aruodas.lt Kaune siūloma įsigyti 149 namus, įvertintus daugiau kaip 700 tūkst. litų.

Milijono litų ir daugiau prašoma už 76 individualius namus. Trijų dešimčių namų kaina viršija 1,5 mln. litų, o 2 mln. litų ribą perkopia 14 namų vertė. Brangiausias šiuo metu Kaune siūlomas įsigyti namas yra Fredoje. Tai 698 kv. m ploto dviaukštis pastatas su 26 a žemės sklypu – už jį prašoma 8,3 mln. litų.

Ant kalno šlaito, netoli Botanikos sodo, puikiai įrengtas, 1995 m. statytas, – taip parduodamas objektas pristatomas skelbime, ir dar priduriama, kad tai ypač graži vieta, puiki panorama, kiemo teritorija iš trijų pusių apsupta pušų, asfaltuotas privažiavimo kelias, yra visos miesto komunikacijos, telefono ir interneto linija, kabelinė televizija. Esą namas yra ypač šiltas, erdvus, patogus gyventi ir dirbti 4–5 asmenų šeimai.

Didelis ir prabangių apartamentų pasirinkimas. Dauguma jų yra centre, Senamiestyje arba Žaliakalnyje.

Daugiau kaip 700 tūkst. litų prašoma už 29 butus, o 7 butų kaina viršija milijoną litų. Brangiausias butas – Maironio g. esantys 150 kv. m apartamentai per du aukštus – kainuoja 1,5 mln. litų.

Pirmame buto aukšte yra du miegamieji, darbo kambarys, virtuvė, svetainė, vonios kambarys ir 30 kv. m terasa per visą svetainės ilgį. Antrame aukšte įrengta pirtis ir apie 20 kv. m terasa ant stogo. Kartu parduodami ir du mūriniai garažai, esantys namo kieme.

"Pasiūla – nemenka, bet pirkėjų šiandien tokiam būstui nėra", – daro išvadą S.Umbrasas.

Nuomotis išlieka pigu

Per krizę pastebimai sumažėjusios nuomos kainos jau kurį laiką nesikeičia. Šiuo metu miegamajame rajone 2–3 kambarių buto nuoma atsieitų 200–300 litų. Už tokio pat dydžio butą naujos statybos name prašoma apie 1 tūkst. litų, tačiau nuomininkų šeimininkams rasti sekasi sunkiau.

"Jeigu butas šildomas autonominiu būdu, nuomos mokestis yra 20–30 proc. didesnis, – tendenciją pastebi E.Norkienė. – Šiuo metu siūlomas vienas ypač geras trijų kambarių butas Senamiestyje, tačiau jis bus išnuomotas pigiai, nes sąskaita už šildymą žiemą siekia 800 litų."

Jos teigimu, palyginti daug geros kokybės butų nuomojama "Aušros vartų" kvartale, nes ten apartamentus daugelis pirko norėdami investuoti santaupas.

"Kainos nuleistos, visiems svarbu išnuomoti, kad butas nestovėtų tuščias", – teigė S.Umbrasas. Jis pastebi, kad anksčiau gerai įrengto buto miesto centre nuoma siekė apie 2 tūkst. litų, o dabar K.Donelaičio ir Maironio gatvėse esantys apartamentai nuomojami tūkstantį litų per mėnesį.

Išjudino trumpalaikę nuomą

"Ober-haus" duomenimis, miegamuosiuose rajonuose butus po kelis šimtus litų nuomojasi studentai ir jaunos šeimos, turinčios mažesnes pajamas. Viešbučiuose gyventi nemėgstantys turistai ir įmonių verslo partneriai apsistoja prabangesniuose butuose Senamiestyje.

"Geresnių butų nuomos poreikis padidėjo "Ryanair" atidarius naujus maršrutus į Kauną. Tad dabar turime klientų, pageidaujančių būstą išsinuomoti trumpam", – džiaugėsi S.Umbrasas.

E.Norkienės teigimu, brangesni butai ypač populiarūs tarp studentų iš užsienio – Vytauto Didžiojo, Kauno medicinos universitetuose studijuojantys ispanai, prancūzai mielai apsistoja Senamiestyje, Žaliakalnyje arba Centre.

"Liepą jie suvažiuoja, išsirenka butą ir išvyksta atostogauti iki rugsėjo. Šįmet kažkodėl būsimųjų studentų dar nematyti, galbūt laukia stojimo rezultatų", – išvadą darė E.Norkienė.

Mažesnes pajamas gaunantys nuomininkai ypatingų reikalavimų nekelia, o mokantieji daugiau kaip tūkstantį litų per mėnesį pageidauja, kad bute būtų viskas: skalbyklė, patalynė, indų, gėlių.

"Nori atvažiuoti su lagaminu, susidėti asmeninius daiktus ir gyventi", – tokius klientus apibūdino S.Umbrasas.

Komercinių patalpų rinkoje didžiausią paklausą turi maži (iki 70 kv. m) biurai. Nuomos kainos skelbimuose nurodomos įvairios, dažniausiai – 30–45 litai už kv. m.

"Nereikėtų žiūrėti į nuomos kainą skelbime, nes ji gali labai pasikeisti po derybų, – patarė E.Norkienė ir pridūrė: – Laisvės alėjos turto savininkams aktualu ne tik išnuomoti, bet ir kam išnuomojama, kokia veikla bus vykdoma."

Palanku statyti namą

Nekilnojamojo turto specialistai konstatuoja, kad sklypų kainos nuo piko 2007 m. sumažėjo 70 proc.

"Dabar palankiau pirkti žemės sklypą ir statyti namą, negu pirkti jau pastatytą, – pataria E.Norkienė. – Populiaru statytis nedidelius 130 kv. m namukus."

Ji pastebi, kad pirkėjai domisi, ar į sklypą atvesta elektra, o kanalizaciją įsirengia vietinę. Esą netoli Kauno galima įsigyti sklypą sumokėjus už arą 3 tūkst. litų.

"Namas būtų ne plyname lauke, bet besiformuojančioje gyvenvietėje", – patikslino E.Norkienė.

Ji pataria atsargiai rinktis jau pastatytą namą, nes pakilimo laikotarpiu buvo pristatyta dėžučių, kurių vertė, laikui bėgant, tik mažėja.

S.Umbrasas abejoja, ar visi svajojantieji apie namą dabar gali jį pasistatyti palankiomis sąlygomis. Esą sklypą galbūt pavyktų įsigyti iš santaupų, o namui statyti ir jam įrengti reikėtų imti paskolą.

Statys, kai pajus poreikį

Kvartalą Šilainiuose "Smėliai" plėtojančios bendrovės "Nuova" rinkodaros vadovė Liuda Leskauskienė pripažino, kad praėjusiais metais rinka buvo visiškai sustingusi.

"Niekas neskambino, butais nesidomėjo, o dabar jau formuojame preliminarias sutartis, yra žmonių, kurie nori ir gali pirkti", – apie pokyčius kalbėjo L.Leskauskienė.

"Smėlių" kvartale kol kas parduodami butai tik viename name. Kiti du namai bus baigti statyti vėliau, kai, anot pašnekovės, atsiras didesnė paklausa. Dabar "Smėliuose" dviejų kambarių butą su apdaila galima įsigyti maždaug už 200 tūkst. litų.

Jei kitąmet ekonominės sąlygos bus palankios, "Nuova" pradės statyti gyvenamąjį kvartalą Vaišvydavoje. Jau rengiamas projektas ir Šilainiuose, Kalnų gatvėje. Ant šlaito į Nemuną turėtų iškilti kotedžai.

Gyvenamuosius būstus, tiksliau, apartamentus ir studijos tipo butus – vadinamuosius loftus, planuojama įrengti ir buvusios Radijo gamyklos patalpose, greta konferencijų salyno ir viešbučio.