Kiek brangsta įmoka?
Nors dėl išaugusių Europos Centrinio Banko (ECB) palūkanų normų ir finansų rinkų lūkesčių skolinimasis pabrango, gyventojų kreditavimas išlieka spartus. Lietuvos banko (LB) duomenimis, rugpjūtį būsto paskolų portfelio metinis augimas sudarė 14,1 proc. – tai antras sparčiausias rodiklis euro zonoje. Vartojimo ir kitų paskolų portfelis augo 11,2 proc.
„Šį laikotarpį galima apibūdinti kaip spartaus kreditavimo ir kylančių palūkanų normų laikotarpį. Nuo metų pradžios iki rugpjūčio šešių mėnesių EURIBOR palūkanų norma vidutiniškai pakilo 0,6 proc., iki 2,7 proc., o naujų būsto paskolų palūkanų norma pakilo apie 0,5 proc., iki 4,2 proc., – sako LB Makroprudencinės analizės skyriaus ekonomistas Darius Bikulčis. – Rugsėjo 10 d. ECB Valdančioji taryba antrą kartą šiais metais padidino pagrindines palūkanų normas, rinkos tikisi, kad EURIBOR kils ir toliau. Tačiau vartojimo paskoloms ECB sprendimai daug įtakos neturi, nes jų palūkanos dažniausiai yra fiksuotos.“
Skolinimasis būstui kol kas nelėtėja: naujų paskolų srautas per metus išaugo beveik penktadaliu. Kintamosios palūkanų normos nuo gegužės pakilo 0,2 procentinio punkto – beveik tiek pat, kiek ir šešių mėnesių EURIBOR, o fiksuotosios kilo gerokai sparčiau, apie 0,7 proc., teigia D. Bikulčis. Fiksuotosioms normoms pabrangus, gyventojai jas renkasi rečiau.
„Šiuo metu vidutinės jau suteiktos būsto paskolos dydis siekia apie 50 tūkst. eurų, o likutinė trukmė – apie devyniolika metų. Skolinimosi kainai padidėjus 1 proc., tokios jau turimos paskolos mėnesinė įmoka padidėtų apie 30 eurų, nuo 310 eurų iki 340 eurų“, – skaičiuoja LB ekonomistas.
Kalbėdamas apie mėnesinės įmokos pokytį, „Swedbank“ vartojimo paskolų ir automobilių finansavimo departamento vadovas Tomas Pulikas pabrėžia, kad vieno universalaus skaičiaus nėra, nes mėnesinė įmoka priklauso nuo paskolos dydžio, likusio termino ir palūkanų normos pokyčio: „Pvz., 130 tūkst. eurų būsto paskolai, kurios likęs terminas yra apie 25 metus, 0,25 proc. punkto kintamų palūkanų normos padidėjimas mėnesinę įmoką gali padidinti maždaug 15–20 eurų. Kuo paskola didesnė, tuo poveikis mėnesinei įmokai reikšmingesnis.“
SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas atkreipia dėmesį, kad Lietuvoje didžioji dalis būsto paskolų yra su kintamosiomis palūkanomis, būtent todėl pasikeitus EURIBOR palūkanų normai keičiasi ir mėnesinė paskolos įmoka. Šešių mėnesių EURIBOR palūkanų norma dar metų pradžioje siekė 2,1 proc., o spalio pradžioje ji jau svyravo ties 3 proc. „Pvz., SEB skaičiavimu, 111 tūkst. eurų paskolai, kurios likęs terminas – 25 metai, šešių mėnesių EURIBOR palūkanų normai padidėjus nuo 2,1 iki 3 proc., mėnesio įmoka išaugo apie 57 eurus“, – teigia jis.
D. Bikulčis sutinka, kad kainos didėjimas kone 1 proc. yra reikšmingas, tačiau vis dar nepalyginamai mažesnis nei 2022–2023 m., kai jos per gana trumpą laikotarpį didėjo per 4 proc. „Didesnių palūkanų poveikio nereikėtų pervertinti, – tikina LB ekonomistas. – Būsto rinkos aktyvumą artimiausiu metu toliau pozityviai veiks II pensijų pakopos lėšų atsiėmimas, dalį gyventojų pirkti būstą gali paskatinti ir laisvesni pradinio įnašo reikalavimai pirmojo būsto pirkėjams.“
Neryškus lėtėjimas
Pašnekovai sutinka, kad būsto paskolų rinka šiuo metu vis dar aktyvi, kol kas reikšmingų pokyčių gyventojų elgsenoje irgi nematyti. Tačiau jau yra nekilnojamojo turto (NT) rinkos lėtėjimo ženklų.
„Kol kas būsto finansavimo apimtys didėja dėl išaugusių NT kainų, o paraiškų skaičius išlieka daugmaž stabilus, – sako T. Pulikas. – Nors ir tikimės ekonomikos augimo sulėtėjimo, jis nebus labai ryškus. Pvz., prognozuojame, kad šiemet bendrasis vidaus produktas (BVP) augs 3 proc., o kitąmet – 2,3 proc. Ekonominis sulėtėjimas dažniausiai lemia ir ramesnę NT rinką. Tačiau situacija taip pat priklauso ir nuo kitų svarbių veiksnių – gyventojų pajamų augimo, palūkanų normų, laisvų būstų ir, žinoma, gyventojų skaičiaus pokyčio.“
Tiek artimoje, tiek tolimesnėje ateityje didelių ir ilgai trunkančių NT kainų šuolių T. Pulikas neprognozuoja. Viena svarbiausių to priežasčių – lėtesnis atlyginimų augimas. „Žvelgiant į ilgesnį laikotarpį, dėl prognozuojamo mažėsiančio gyventojų skaičiaus turėtų mažėti ir bendra būsto paklausa. Tad labiau tikėtinas nuosaikesnis kainų augimas, artimesnis atlyginimų ir bendram ekonomikos augimui“, – sako jis.
Žvelgiant į ilgesnį laikotarpį, dėl prognozuojamo mažėsiančio gyventojų skaičiaus turėtų mažėti ir bendra būsto paklausa.
T. Povilausko pastebėjimu, taip pat remiantis ir Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius praėjusį ketvirtį buvo 5 proc. didesnis negu pernai tokiu pat metu. Labiau augo individualių namų, o ne butų pardavimai. Pvz., pirminėje sostinės rinkoje naujų butų trečią ketvirtį įsigyta panašiai kaip ir prieš metus.
„Kol kas palūkanų padidėjimas reikšmingos neigiamos įtakos būsto paklausai nepadarė, – kitiems ekspertams antrina T. Povilauskas. – Tačiau tikėtina, kad išsilaikius ar dar paaugus palūkanų normoms, sandorių ir būsto paskolų paklausa artimiausiais ketvirčiais bus šiek tiek silpnesnė.“
Jis išskiria, kad rinkos aktyvumą slopins ir sparčiai prastėjantis būsto įperkamumas, nes būsto kaina auga greičiau negu gyventojų pajamos. „Tiesa, vidutinis darbo užmokestis po mokesčių auga istoriškai stipriai – jis per metus antrą ketvirtį buvo padidėjęs 9,1 proc., o darbo rinkoje padėtis lieka ganėtinai rami, todėl tokie veiksniai suteikia stabilumo gyventojų finansinei būklei“, – priduria ekonomistas.
T. Povilauskas sutinka, kad didėjanti infliacija mažina galimybes sukaupti lėšų pradiniam įnašui, tačiau teigiamą įtaką galimybėms gauti paskolą daro nuo rugpjūčio pradžios sumažintas pradinio įnašo reikalavimas daliai pirmo būsto pirkėjų.
Palūkanų skirtumai
LB Makroprudencinės analizės skyriaus ekonomistas D. Bikulčis aiškina fiksuotųjų ir kintamųjų palūkanų normų skirtumus: pirmiausia jos skiriasi savo sudėtimi ir galiojimo laikotarpiu.
„Fiksuotosios normos atveju sutartyje įvardijamas aiškus fiksuotas palūkanų procentinis dydis, nustatomas visam kredito sutarties galiojimo laikotarpiui arba tam tikriems daliniams laikotarpiams. Kintamąją palūkanų normą sudaro kredito davėjo nustatyta marža ir kintamoji dalis. Pastaroji periodiškai keičiasi priklausomai nuo palūkanų normos indekso ar kito rodiklio (pvz., EURIBOR). Kintamųjų palūkanų norma paprastai perskaičiuojama kas tris, šešis arba dvylika mėnesių“, – dėsto D. Bikulčis.
Tam pačiam kredito gavėjui siūlomų fiksuotosios ir kintamosios palūkanų normų dydis gali skirtis, tačiau šis skirtumas turi būti pagrįstas. „Su NT susijusio kredito įstatyme nustatyta, kad fiksuotoji palūkanų norma negali būti didesnė už kredito davėjo siūlomą kintamąją kredito palūkanų normą daugiau, negu tai būtų pagrindžiama objektyviu kredito, kurio palūkanų norma yra kintamoji, ir kredito, kurio palūkanų norma yra fiksuotoji, finansavimo ir administravimo sąnaudų, kurias patiria kredito davėjas, skirtumu bei kredito rizikos ir palūkanų normų rizikos skirtumu“, – aiškina ekonomistas.
Nuo pasirinkto palūkanų normos tipo priklauso ir mėnesinių paskolos įmokų nuspėjamumas per paskolos laikotarpį. Pasirinkus fiksuotąją palūkanų normą, paskolos įmokos sutartą laikotarpį nesikeičia ir yra iš anksto žinomos, todėl lengviau planuoti ir valdyti asmeninius finansus. „Pasirinkus kintamąją normą, mėnesinės įmokos gali periodiškai keistis atsižvelgiant į su palūkanų norma susietą indeksą ar kitą rodiklį: rinkos palūkanų normoms didėjant, įmokos išauga ir gali tapti našta namų ūkio biudžetui arba, blogiausiu atveju, sukelti finansinių sunkumų. Rinkos palūkanų normoms mažėjant, įmokos sumažėja ir namų ūkio biudžete lieka daugiau lėšų kitoms reikmėms, taupymui ar investavimui“, – sako D. Bikulčis.
Kurias rinktis?
Pasirinkimas tarp fiksuotųjų ir kintamųjų palūkanų priklauso nuo vartotojo finansinės padėties, poreikių ir požiūrio į riziką. LB ekonomisto vertinimu, fiksuotosios palūkanos labiau tinka norintiems nuspėjamų įmokų ir apsaugos nuo palūkanų kilimo, ypač jei didesnė įmoka apsunkintų namų ūkio biudžetą.
Fiksuotosios palūkanos labiau tinka norintiems nuspėjamų įmokų ir apsaugos nuo palūkanų kilimo, ypač jei didesnė įmoka apsunkintų namų ūkio biudžetą.
„Kintamosios leidžia pasinaudoti palūkanų mažėjimu, tačiau jas renkantis reikia būti pasirengusiam ir įmokų padidėjimui. Todėl gyventojams svarbu palyginti konkrečius pasiūlymus ir įsivertinti finansinio stabilumo ir rizikos balansą“, – pataria D. Bikulčis.
Jis taip pat primena, kad nuo 2025 m. gegužės 1 d. įsigaliojo su NT susijusio kredito įstatymo pakeitimai, kurie įpareigoja kredito davėjus teikiant būsto paskolų pasiūlymus klientui pasiūlyti bent dvi palūkanų normos rūšis: kintamą ir fiksuotą bent penkiems metams. Šiuo reikalavimu siekiama užtikrinti realią, o ne teorinę galimybę vartotojams pasirinkti jiems priimtiniausią palūkanų normų rūšį, atitinkančią vartotojų lūkesčius ir situaciją.
„Palūkanų normos rūšies pasirinkimo poveikį paskolos įmokoms vartotojai gali įvertinti pasinaudodami LB sukurta Būsto paskolos skaičiuokle, kuri leidžia palyginti kelis kredito davėjų būsto paskolos pasiūlymus“, – pabrėžia D. Bikulčis.
T. Pulikas atkreipia dėmesį, kad palūkanų nustatymo momentu kintamos palūkanos yra mažesnės nei fiksuotos, kurias pasirinkęs klientas paskolos pradžioje įprastai mokės didesnes įmokas.
„Taip pat, pasirinkus kintamas palūkanas, nėra taikomi papildomi mokesčiai grąžinant paskolą anksčiau nustatyto termino. Tuo tarpu klientams, turintiems fiksuotas palūkanas, taikomi paskolos grąžinimo anksčiau termino mokesčiai tiek grąžinant dalį paskolos, tiek visą paskolą pirma laiko (pvz., būsto pardavimo atveju). Papildomi mokesčiai taikomi ir tuo atveju, jei klientas pageidautų pakeisti ilgalaikes fiksuotas palūkanas į kintamąsias“, – informuoja T. Pulikas.
Įprastas žingsnis
Pastarąjį dešimtmetį tiek Lietuvoje, tiek kitose Baltijos šalyse gyventojai, skolindamiesi būstui, įprastai renkasi kintamas palūkanas. Remiantis „Swedbank“ duomenimis, naujai išduotos būsto paskolos su fiksuotomis palūkanomis sudaro vos 2 proc. nuo visų naujai išduotų paskolų.
D. Bikulčio teigimu, Lietuvoje būsto paskolas su fiksuotąja palūkanų norma iš tiesų renkasi nedidelė dalis gyventojų. Rugpjūčio mėnesį paskolos su ne trumpiau kaip vieniems metams fiksuotąja palūkanų norma sudarė 3,9 proc. naujų būsto paskolų srauto. Pirmąjį šių metų pusmetį ši dalis buvo didesnė, vidutiniškai 10,1 proc., o kovo mėnesį siekė 13,8 proc. Tai didžiausia tokių paskolų dalis nuo 2020 m., rodo LB duomenys.
„Didesnė paskolų dalis su fiksuotosiomis palūkanomis sutapo su laikotarpiu, kai fiksuotosios ir kintamosios palūkanų normos mažai skyrėsi: iki 2026 m. gegužės mėnesio skirtumas tarp fiksuotų ir kintamųjų palūkanų normų neviršijo 0,3 procentinio punkto. Vėliau fiksuotosios palūkanų normos kilo gerokai sparčiau, nes jose galimai atsispindi rinkų lūkesčiai dėl aukštesnių palūkanų ateityje. Skirtumui padidėjus iki 0,9 proc. punkto, fiksuotųjų palūkanų paskolų dalis sumažėjo iki 4 proc.“, – sako D. Bikulčis.
Svyravimų dinamika
2022 m. pirmąjį pusmetį, kai EURIBOR pradėjo kilti, fiksuotųjų palūkanų dalis padidėjo nuo 2,5 proc. (2022 m. sausio mėnesį) iki 6,5 proc. (birželio mėnesį) ECB pradėjus didinti pagrindines palūkanų normas ir fiksuotosioms normoms pabrangus, ši dalis vėl sumažėjo iki 2–4 proc.
2025 m. viduryje fiksuotųjų dalis buvo padidėjusi iki maždaug 7 proc. Tuo metu fiksuotosios palūkanų normos sumažėjo nuo 6,9 proc. iki apie 4 proc. ir priartėjo prie kintamųjų.
Dar didesni pokyčiai matėsi 2017 m. antroje pusėje, kai 2015–2017 m. buvo fiksuota 10 proc. viršijanti paskolų su fiksuotomis palūkanų normomis dalis. 2017 m. pabaigoje ji ženkliai sumažėjo – nuo 12,4 proc. (2017 m. gegužės mėnesį) iki 3,5 proc. (2017 m. gruodžio mėnesį), o skirtumas tarp kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų normų nuo 1,2 proc. padidėjo iki maždaug 2,6 proc. Prie to prisidėjo ir pokyčiai bankų sektoriaus struktūroje ir atskirų bankų sprendimai.
Naujausi komentarai