Blogi reikalai: būsto įperkamumas suprastėjo visuose trijuose didmiesčiuose

– Sakykite, ką parodė naujausias paskaičiuotas būsto įperkamumo indeksas?

– Na, matome, kad būsto įperkamumo dugnas buvo pasiektas praėjusių metų trečią ketvirtį, o metų gale atlyginimai augo sparčiau negu būsto kainos. Būsto kainoms augti sąlygų dabar nėra, atlyginimai vis dar auga gana sparčiai. Tai lėmė, kad būsto įperkamumas pradėjo šiek tiek gerėti. Tačiau kol kas jis išlieka žemame lygyje. Vilniuje – žemiau 100 punktų ribos, kai laikome, kad būstas yra įperkamas, Klaipėdoje, Kaune – aukščiau, bet kol kas aukštos palūkanos slopina rinkos aktyvumą ir būsto įperkamumą. Pagerėjimas, ko gero, bus ryškesnis tik nuo antros metų pusės, kai Europos Centrinis Bankas pradės mažinti palūkanas.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Kaip yra paskaičiuojamas indeksas?

– 100 reikšmė yra tai, kad šeima, gaunanti pusantro vidutinio atlyginimo, gali įsigyti būstą su būsto paskola. Jeigu jie gali įpirkti 55 kv. m butą su paskola, mes laikome, kad būstas yra įperkamas. Jeigu įperka mažesnio dydžio būstą, vadinasi, yra problemų su įperkamumu. Ir priešingai – kuo didesnį būstą jie gali įpirkti, tuo indeksas yra aukštesnis.

– Kelių kvadratinių metrų butą Vilniuje šiuo metu gali su banko paskola įpirkti vidutines pajamas gaunanti šeima?

– Kalbant apie vidutinę kainą ir vidutinį atlyginimą, išeina 45–47 kv. m butas. Na, bet jis ženkliai mažesnis nei vidutinis. Mes matome tą ir statistikoje – sumažėjo perkami būstai. Pagal Registrų centro sandorius matome, kad 2021 m. pirko vidutiniškai apie 66 kv. m būstą, tai buvo vidutinis sandoris. Dabar jis yra sumažėjęs apie 10 kv. m.

– Ar tai yra tik Vilniaus specifika, ar ir kituose didmiesčiuose panašios tendencijos?

– Na, būstas sostinėje yra santykinai brangesnis, palyginti su pajamomis. Dėl aukštų palūkanų įperkamumas suprastėjo visuose trijuose didmiesčiuose. Taip pat ir Rygoje, ir Taline. Tačiau (kituose didmiesčiuose) būstas yra pigesnis, kauniečiai, klaipėdiečiai vis dar gali įpirkti apie 70 kv. m butus.

– Būsto kainos lyg ir pastaruoju metu yra tam tikroje stagnacijoje, plėtotojai siūlo daugybę akcijų. Kiek yra pakitusios naujo būsto kainos? Kokios tendencijos?

– Dėl besikeičiančios situacijos gana sunku yra pastebėti tą tikrą kainų tendenciją, nes kainų yra daug ir įvairų. Registrų centro duomenys, faktiniai sandoriai vėluoja gana stipriai, rezervacija įvyksta vienais metais, o sandoris gali ir po dvejų metų įvykti. Ten matome labai didelius vėlavimus ir vis dar atrodo, kad kainos auga gana sparčiai, nors antrinėje rinkoje kainų augimas lėtėja. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo apie 4 proc. siekiantį kainų augimą Vilniuje, kas irgi lyg ir rodytų tam tikrą vėlavimą. Vis dėlto vystytojai, kurie seka kainų tendencijas pirminėje rinkoje, rezervacijose, sako, kad kainos per metus nesikeitė arba kai kuriuose segmentuose net ir sumažėjo. Vidurkius keičia ir struktūra. Daug labiau krenta aktyvumas pirminėje rinkoje – naujo (būsto pirkimas) – nes jis ir brangesnis, ir taip pat su tam tikru vėlavimu atsispindi. Tai šiemet irgi temps vidurkį žemyn ir, tarkime, Registrų centro vidurkis gali pasikoreguoti žemyn gana stipriai, nors atskirai imant segmentus jie visi bus stabilūs, tiesiog dalyje segmentų nebus sandorių.

– Minėjote, kad šių metų antroje pusėje įperkamumas turėtų padidėti dėl krentančio EURIBOR. Tačiau ar nebus taip, kad kritus EIRBOR vėl atsiras daugiau norinčių įsigyti būstą ir kainos vėl kils?

– Gali taip būti, nors čia, ko gero, situacija yra šiek tiek palankesnė pirkėjams. Matome, kad dėl kritusio aktyvumo pavyko atstatyti (būstų) atsargas Vilniuje, kur tikrai buvo kritiškai mažai pastatytų būstų, ypač 2022 m. Dabar matome, kad neparduotų butų lygis grįžta link normalaus, ir jeigu toliau pardavimai bus tokie maži, ko gero, pakils ir aukščiau. Tai suteiks didesnę perkamąją ir derybinę galią bent trumpuoju laikotarpiu. Tačiau vėlgi, žiūrint į leidimų kiekį, statybų mastas, atrodo, sumažės gana stipriai. Matant, kaip auga Vilnius, po 10–20 tūkst. gyventojų, tai per 3–5 metus gali susidaryti ir būstų trūkumas, jeigu nepadidės statybų apimtys.

– Nuomos kainų augimas lyg ir nepasivijo pardavimo kainų augimo, išskyrus laikotarpį, kai į mūsų šalį atvyko nemažai pabėgėlių. Ko čia galime tikėtis ateityje? Nes lyg ir atsiperkamumas iš nuomos mažėja.

– Taip, patrauklumas būsto kaip investicinės klasės šiuo metu yra gana prastas, palyginti su alternatyvomis. Gyventojams nuomotis yra palanku, lyginant kredito aptarnavimą ir nuomos mokėjimą. Priartėjome prie to, kad gyventojai neturėtų jausti skirtumo. Aišku, pradedant mažėti palūkanoms, situacija vėl labiau pakryps link būsto pirkimo, bet šiuo metu beveik nėra skirtumo, ar nuomotis, ar turėti savo būstą Vilniuje.

– Ar galima tikėtis nuomos kainų korekcijų į vieną ar kitą pusę artimiausiu metu?

– Žiūrint į tai, kad Vilnius yra gana sparčiai augantis miestas ir tai, kad nuoma dabar yra patrauklesnė, ko gero, nuomos kainų korekcijos tikėtis sunkiau, labiau tikėčiausi būsto kainų korekcijos.