„Swedbank“: būstas Lietuvoje išlieka lengvai įperkamas

Butų kainų augimas praėjusių metų pabaigoje dar paspartėjo, o gyventojų galimybės išsigyti būstą toliau mažėjo, rodo „Swedbank" skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas. Visgi dėl naujas istorines žemumas pasiekusių būsto paskolų palūkanų įperkamumas išliko gana aukštame lygyje. Kol kas ženklų, kad būstas būtų pervertintas, nematyti, ir butai didžiuosiuose Lietuvos miestuose išliks lengvai įperkami. Po praėjusių metų šuolio šiemet tikėtinas nuosaikesnis būsto rinkos vystymasis - sandorių skaičius bus šiek tiek mažesnis nei pernai, o kainos išliks stabilios.

Butų kainos Vilniuje ketvirtąjį praėjusių metų ketvirtį, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, augo 15,1 proc. ir tai buvo sparčiausias augimas iš visų iš Baltijos šalių sostinių. Taline per metus kainos pasistiebė 12,1proc., o Rygoje jos beveik nesikeitė ir buvo 0,6 proc. didesnės nei prieš metus. Butų kainų augimą Vilniuje metų pabaigoje daugiausiai lėmė net 20 proc. ūgtelėjusios naujų butų kainos, kurios ketvirtąjį praėjusių metų ketvirtį jau tik 8,7 proc. atsiliko nuo savo piko 2008-aisiais. Naujų butų rinka išsiskyrė ir tuo, kad čia, skirtingai nei senų butų segmente, toliau sparčiai augo sandorių skaičius. Ketvirtąjį ketvirtį naujų butų parduota daugiausiai nuo 2008 metų.

„Butų kainų ir atlyginimų santykis, nuomos pajamingumas bei būsto įperkamumas rodo, kad butų kainos nėra žymiai nutolę nuo savo tikrosios vertės. Be to, kainų augimą bent iš dalies galėjo lemti tai, jog didesnė dalis parduotų butų buvo aukštesnės klasės. Sandorių skaičiaus augimas naujų butų segmente neišsikvėpė iki metų pabaigos, tačiau šiemet augimo nebereikėtų tikėtis",  teigia ﾄSwedbank" vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.

Aukštą būsto įperkamumą palaiko žemos palūkanų normos

„Swedbank" būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka namų ūkis, kurio pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Namų ūkis butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jo mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį - būstas tampa lengviau įperkamas.

Kadangi metinis kainų augimas ir Vilniuje, ir Taline toliau žymiai lenkė atlyginimų augimą, būsto įperkamumo indeksas ketvirtąjį praėjusių metų ketvirtį, lyginant su tuo pačiu metu prieš metus, Vilniuje sumažėjo 5,2 punkto iki 123,7, o Taline - 4,6 punkto iki 148,7. Tuo tarpu Rygoje, kur atlyginimų augimas buvo sparčiausias ir kainos beveik nepasikeitė, įperkamumas išaugo 12,4 punkto iki 155,4. Pasak V. Šečkutės, tai reiškia, jog namų ūkių pajamos Vilniuje buvo 23,7 proc. didesnės nei pakankamos, norint su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą. Taline pajamos buvo 48,7 proc., o Rygoje net 55,4 proc. didesnės nei pakankamos.

„Jei būsto paskolų palūkanos būtų nemažėjusios, būsto įperkamumas dėl augusių butų kainų Vilniuje būtų nukritęs iki 117,8. Šiuo metų būtent žemos paskolų palūkanos, metų pabaigoje sumažėjusios iki 2,2 proc., išlaiko būsto įperkamumą gana aukštame lygyje. Jei jos padidėtų iki savo istorinio vidurkio (4,4 proc.), būstas Vilniuje taptų nebeįperkamas. Visgi bent jau artimiausius porą metų įperkamumas mažėti neturėtų, kadangi prognozuojame, jog būsto paskolų palūkanos išliks žemos, atlyginimų augimas nelėtės, o kainų augimą stabdys didelė pasiūla",  teigia „Swedbank" vyresnioji ekonomistė.

Būsto įperkamumo indeksas, kurį „Swedbank" skaičiuoja devyniuose Lietuvos miestuose, rodo, kad butų savo mieste negalėjo įpirkti tik Neringos gyventojai, nes jų pajamos buvo 44,6 proc. mažesnės nei pakankamos. Tuo tarpu Alytuje namų ūkių pajamos buvo net 4 kartais, Panevėžyje 3,3 karto, Šiauliuose - 2,7 karto, Kaune - 2,4 karto, Klaipėdoje - 81,6 proc., Druskininkuose - 54,7 proc., Palangoje - 14,7 proc. didesnės nei pakankamos. Tiesa, ekonomistai primena, kad mažesniuose Lietuvos miestuose aukštas butų įperkamumas nėra džiuginantis reiškinys  jis tiesiog rodo, kad juose yra labai mažai potencialių pirkėjų ir nekilnojamo turto rinka yra labai sekli.

Ateities tendencijos - miglotos, daug ką lems gyventojų lūkesčiai

Nuomos pajamingumas, rodantis, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės jo nuomos pajamos, šių metų pradžioje Vilniuje ir Kaune sumažėjo. Tai lėmė ir butų kainų augimas, ir šiek tiek atpigusi nuoma. Vilniaus mieste nuomos pajamingumas sausio-vasario mėnesiais sumažėjo iki 6 proc. ir buvo mažesnis nei istorinis vidurkis bei mažiausias nuo 2013 metų pradžios. 

„Nuomos pajamingumo sumažėjimas rodo, kad praėjusių metų butų kainų šuolis neatsispindėjo būsto nuomos rinkoje. Tai reiškia, kad pernai dėl artėjančio euro įvedimo galėjo formuotis vienkartinė paklausa - rinkoje buvo aktyvūs emigrantai, šešėlinių pajamų ar šiaip santaupų turintys pirkėjai, kurie skubėjo įsigyti nekilnojamojo turto, ir būsto kaina jiems nebuvo svarbiausias apsisprendimo kriterijus. Tačiau šiais metais derybinė galia vėl bus pirkėjų, o ne pardavėjų rankose",  prognozuoja „Swedbank" vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Jis atkreipia dėmesį ir į tai, jog remiantis vartotojų pasitikėjimo rodikliu, bent jau kol kas gyventojai yra linkę taupyti, o ne įsigyti ilgalaikio vartojimo prekes ir nekilnojamąjį turtą. „Dauguma ekonominių veiksnių būsto įsigijimui išlieka palankūs, tačiau gyventojų lūkesčius gali slėgti ir neigiamos ekonominės tendencijos iš rytų, ir geopolitinių konfliktų eskalacijos baimė",  mano N. Mačiulis.