Apie ką svarbu žinoti nutraukiant preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, plačiau pakomentavo advokatas Andrius Lukašonokas.

– Kokios yra teisėtos priežastys nutraukti preliminariąją nekilnojamo turto pirkimo–pardavimo sutartį?

– Apskritai neegzistuoja jokia sutartis, kurios nebūtų galima nutraukti – įskaitant ir preliminariąją. Ji yra ypatinga, kaip ir rodo pats pavadinimas – preliminari, nes nėra pagrindinė. Kitaip tariant, šalys tik susitaria, kad ateityje sudarys sutartį. Priežastys yra įvairios, bet dažniausiai nutraukia, nes negauna finansavimo, o pardavėjai – kai atsiranda kitas pirkėjas, galintis sumokėti daugiau už tą patį objektą.

– Ar pakanka paprasto sprendimo atsisakyti pirkti,pavyzdžiui, nebenoriu, ar būtina pagrįsti objektyviomis priežastimis?

– Turbūt pakaktų ir tokios priežasties, bet šiuo atveju svarbu yra paminėti, o kokios gi yra pasekmės, jeigu tiesiog žmogus pasako, kad jis nebenori. Jeigu pirkėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį pagal preliminariąją, jis paprastai praranda pardavėjui sumokėtą avansą.

– Ar yra galimybė atgauti sumokėtą pradinį įnašą?

– Pirmiausia – jei preliminarioje sutartyje iš karto numatyta, kad šalys gali ją nutraukti be pasekmių, tuomet avansas būtų grąžinamas. Bet jeigu pirkėjas elgiasi nesąžiningai, pavyzdžiui, jau suderintas pas notarą pasirašymo laikas, o jis tiesiog parašo žinutę ar laišką, kad nebenori, tada turi būti galimybės pardavėjui apsaugoti savo interesus.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Ar pardavėjas gali reikalauti netesybų ar papildomų nuostolių atlyginimo?

– Tikrai taip. Įstatymas aiškiai numato, kad šalis, kuri nutraukia preliminariąją sutartį, turi atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Nebūtinai viskas turi būti numatyta sutartyje, nes dalį nustato įstatymas. Mano prieš tai paminėta nuostata yra absoliučiai bendroji. Pavyzdžiui, jei pardavėjas patyrė papildomus kaštus – sumokėjęs notarui, galbūt būtų pasisamdęs advokatą, kuris jam būtų pataręs dėl tam tikrų sąlygų, kurių pirkėjas nori, tai tokias tiesiogines išlaidas tiek pirkėjas, tiek pardavėjas gali susigrąžinti, priklauso nuo to, kas nutraukia tokią sutartį.

– Kokie punktai sutartyje svarbiausi vertinant galimybę ją nutraukti?

– Pirmas dalykas – rekomenduoju numatyti datą, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Įstatymas numato, kad turėtų būti numatytas ne mažiau kaip vienerių metų terminas per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Nustačius, kada konkrečiai abi šalys eina pasirašyti, jos turi pagrįstą lūkestį manyti, kad dieną X sutartis tikrai bus sudaryta. Jeigu taip nenutinka – taikomos tam tikros pasekmės.

Tikrai rekomenduotina susitarti bent jau dėl pagrindinių sąlygų, kaip bus nustatoma pagrindinio daikto kaina. Įprasta, kad kartais preliminarioje sutartyje šalys iš karto nurodo kainą, kuri vėliau nesikeičia ir pagrindinėje sutartyje. Tačiau pasitaiko ir tokių atvejų, kai numatoma, kad kaina bus ne mažesnė nei X, o tiksli suma bus nustatyta pagrindinės sutarties pasirašymo dieną. Kuo tie kriterijai aiškesni, tuo abiem šalims lengviau planuoti ir suprasti, kaip viskas vyks ateityje.

– Kaip užkirsti kelią pardavėjui reikalauti nepagrįstų nuostolių?

– Dažnos situacijos, kai šalys emocingai sako, jog dabar tu man atlygink viską. Tačiau žiūrint į preliminarią sutartį, aiškiausias būdas išvengti tokių bereikalingų ginčų – iš karto joje numatyti tam tikrą, vadinkime, baudą už tai, jeigu kuri nors šalis nutrauktų sutartį.

Jei kalbame apie pardavėją, tai dažniausiai, nutraukęs sutartį, jis privalo grąžinti sumokėtą avansą pirkėjui ir tuo pačiu atlyginti avanso dydžio baudą. Lygiai taip pat ir pirkėjo atveju – jis sumoka pardavėjui avansą, turi jį atgauti ir tuo pačiu turi galimybę gauti papildomą baudą. Kai tokia bauda yra numatyta, abi šalys turi aiškumą ir žino, kokios bus pasekmės, jeigu viena iš jų sutartį nutrauks.

– Ką daryti, jei kita šalis nepritaria nutraukimui?

– Jei, pavyzdžiui, atsiranda kitas pirkėjas, kuris siūlo kitą kainą – didesnę ar mažesnę – svarbu žinoti, kad niekas negali priversti sudaryti pagrindinės sutarties. Įstatymas to nenumato. Bet tada įsijungia nuostolių klausimas ir per juos iš esmės turėtų būti sprendžiama. Vis dėlto visada rekomenduoju – kalbėtis. Kartais pavyksta rasti kompromisą, net pakeisti nuomonę.