„Citus“: Vilniaus būsto rinkos inkaras – mažėjantis būstų sandėlis, o sprendimų reikėjo vakar

Per pirmą šio rudens mėnesį Vilniaus naujų būstų sandėlį papildė du nauji projektai, dar vienas projektas pasidabino nauju etapu, tačiau dėl sparčių pardavimų pasiūla smuktelėjo iki 3 711. Tokio žemo rodiklio „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis sako nepamenantis.

„Stebėdami savo projektus ir visą rinką matome, kad būsto poreikis nemažėja, tačiau augančios kainos ir tiesiog akyse „džiūstantis“ asortimentas pirkėjus verčia stabtelėti. O kodėl taip auga kainos? Žinoma, dėl to, kad išsibalansavo pasiūlos ir paklausos santykis. Žvilgterėjęs į paskutinių ketverių metų duomenis matau, kad tokios padėties neturėjome: per šį laikotarpį pats žemiausias rezultatas viršijo 4 000, o paklausa toli gražu nesiekė šiandieninės. Pavasarį buvo etapas, kai buvo graibstomi visi būstai – tai buvo chaosas, tačiau jis varė rinką į priekį. Šiandien yra dar mažiau iš ko rinktis ir tai tampą sunkiu inkaru“, – pastebi ekspertas.

Vilniaus būsto rinkos dinamika 2019–2021 m.

„Citus“ analitikų skaičiavimu, nuo metų pradžios vidutinė kvadratinio metro kaina naujuose būstuose (esančiuose pasiūloje) paaugo 17,5 proc. (paskutinį mėnesį – 1,8 proc.), tačiau atskiruose miesto rajonuose ar būsto segmentuose augimas buvo žymesnis.

„Dabar matome Lietuvos banko iniciatyvas mažinti įtampas Vilniaus būsto rinkoje, nes kainos auga sparčiau nei galėtų, tačiau suplanuoti veiksmai nesprendžia situacijos iš esmės – tik kai kuriuos, net gan smulkius, jos simptomus. O iššūkis yra kompleksinis. Žinoma, institucijos suvaldyti statybų savikainos augimo – statybinių medžiagų ar darbų brangimo – negali, tačiau tikrai yra vietų, kur šie sprendimai būtini. Ir jų reikia jau dabar“, – neabejoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas.

Praėjusią savaitę Lietuvos bankas paskelbė kitais metais didinsiantis pradinio įnašo kartelę nebe pirmą būstą įsigyjantiems pirkėjams ir iš paskolų teikėjų reikalausiantis papildomo rezervo būsto kreditų portfeliui.

Komentuodamas centrinio banko sprendimą, „Citus“ įkūrėjas Mindaugas Vanagas sakė nemanantis, kad šie veiksmai turės labai didelės įtakos rinkos situacijai. Jau dabar, paprastai, paskolas išduodančios įstaigos prašo didesnio nei 15 proc. pradinio įnašo perkant nebe pirmą būstą. Taip pat, didelė tai darančių žmonių dalis moka nuosavomis lėšomis.

M. Vanagas aiškina, kad rinkoje pasiūlos stygiaus didėjimą lemia ilgėjantys statybų leidimų išdavimo terminai, todėl plėtotojai negali pateikti naujų projektų tokiu greičiu, kokiu juos rinka galėtų įsisavinti. Be to, sektoriuje egzistuoja didžiulis darbo jėgos trūkumas, o pastaruoju metu darbuotojus atsivežti iš trečiųjų šalių darosi sunkiau.

„Yra dar vienas būdas, kuris, neabejoju, padėtų spręsti būsto rinkos temperatūros klausimą ir prie kurio tiesiogiai galėtų prisidėti Lietuvos bankas. Gyvenimas Lietuvoje gerėja, žmonės turi vis daugiau santaupų ir investuojantys į antrą būstą žmonės saugo savo pinigus nuo nuvertėjimo. Lietuvos bankas galėtų skatinti paprastiems žmonėms prieinamų investavimo būdų atsiradimą, nes tokių įrankių kūrimas yra labai griežtai reguliuojamas, jam numatyta daugybė biurokratinių kliūčių“, – sako „Citus“ akcininkas.

Jis neabejoja, kad augančio miesto, stiprėjančios ekonomikos, didėjančio darbo užmokesčio ir gerėjančio pragyvenimo sąlygomis sostinėje būtina balansuoti rinką pasiūlos didinimo kryptimi, nes tai gerintų konkurencinę aplinką ir leistų lėtinti kainų augimą.

„Apskritai, man neatrodo teisinga vertinti vien tik kainą. Juk svarbiausias aspektas yra būsto prieinamumas, įperkamumas. Koks tikslas mažinti paklausą, tuo pačiu mažinant būsto prieinamumą? Juk papildomi reikalavimai bankams kaupti rezervą gali auginti palūkanas visiems pirkėjams, o tai gali bloginti įperkamumo rodiklius bei ilgalaikėje perspektyvoje atsiliepti visai būsto rinkai“, – papildo įmonės investicijų ir analizės vadovas Š. Tarutis.

Per paskutinį ketvirtį „Citus“ Vilniuje anonsavo net tris būsimus projektus: Visorių, Tyzenhauzų ir Kareivių gatvėse. Pirmajame, planuojama, pardavimai prasidės jau per artimiausią mėnesį, tačiau kiti pasiūlą pasieks dar, palyginti, negreitai – numatoma, kad tai įvyks kitų metų pirmą pusmetį.

Kituose frontuose – ramiau

Kaune rugsėjį rezervuoti 106 nauji būstai (butai ir kotedžai), o per visus devynis šių metų mėnesius – 915. Tokio paties laikotarpio rezultatas pernai siekė 573 (per visus metus – 806), o 2019-aisiais – 1 019 (12 mėn. rezultatas – 1 375). Taigi, Kauno rinka, vertinant ligšiolinį rezultatą, yra aktyvesnė nei 2020 m., tačiau aukštos 2019 m. spartos dar nepasiekė.

Kauno būsto rinkos dinamika 2019–2021 m.

Kaune rugsėjį fiksuotas vienas naujas projektas, tačiau pasiūla laikinojoje sostinėje tolygiai auga ir mėnesio gale siekė 1 308 naujus būstus. Palyginimui, nuo metų pradžios, kai sandėlį sudarė 1 031 būstas, pasirinkimas kauniečiams šiame mieste išaugo 27 proc., o nuo žemiausio taško gegužę (779 būstai) – net 68 proc.

Per mėnesį vidutinės kvadratinio metro kainos naujuose projektuose Kaune paaugo panašiai kaip ir sostinėje: nuo 1 848 eurai/kv. m iki 1 883 eurai/kv. m, tačiau nuo metų pradžios augimas, statistiškai, didesnis nei Vilniuje: sausio mėn. fiksuota 1 451 euras/kv. m vidutinė kaina, taigi kainos šoktelėjo 30 proc. „Citus“ analitikai komentuoja, kad toks skirtumas, greičiausiai, susiformavo dėl santykinai nedidelėje šiųmetinėje rinkoje atsiradus keliems brangesniems projektams.

Vilniaus ir Kauno metinės būsto rinkos dinamika ir augimas 2017–2021 m. („Citus“ duomenys)

Naujų būstų pasiūlos dinamika Vilniuje ir Kaune, 2021 m. („Citus“ duomenys)

Vidutinių kainų (eurai/kv. m) pokytis Vilniaus ir Kauno pirminėse būsto rinkose, 2021 m. („Citus“ duomenys)