Teisėtumo niuansai

Kaunietis Romas Rainys prisipažįsta esantis šokiruotas Klaipėdos apylinkės teismo Plungės rūmų teismo sprendimu, kuriuo jam priteista skola su bylinėjimo su išlaidomis padidėjo septynis kartus.

Vyras ne tik abejoja skolos teisėtumu, bet dar labiau jį stebina, kad teismui pasirodė visiškai normalu, jog dėl 1,4 tūkst. eurų skolos pripažinimo mestos tokios finansiškai didelės advokatų paslaugos.

Tačiau apie viską nuo pradžių. 2018 m. R. Rainys iš statytojo „Nuova Capital“ įsigijo butą Kalnų gatvėje, „Akacijų vilomis“ pavadintame daugiabutyje. Butas buvo įgytas nebaigtame statyti name. Tik 2021 m. buvo pradėti buto įrengimo darbai. Iki to laiko butas nebuvo tinkamas gyventi – nebuvo šildomas, jame nebuvo naudojamas vanduo.

„Butą pirkau sūnui. Nebuvo poreikio, todėl nepuolėme iš karto įrenginėti ir nesilankėme kasdien. Įrengus butą, buvo organizuotas namo gyventojų susirinkimas ir 2021 m. buvo pasirinktas namo administratorius. Sutartis registruota Kauno miesto savivaldybėje, kaip ir privalu padaryti. Nuo to laiko visus mokesčius, susijusius su mums priklausančio nekilnojamojo turto administravimu ir priežiūra, mokėjome pasirinktai bendrovei“, – aiškino R. Rainys.

Ginčas dėl skolos kilo už laikotarpį, kai kaunietis bute negyveno – nuo 2019 m. iki 2021 m. Į teismą kreipėsi bendrovė „Santermita“, kuri tvirtina teikusi minimu laikotarpiu būsto administravimo paslaugas „Akacijų vilų“ gyventojams pagal sutartį, kurią pasirašė su daugiabučio statytoju „Nuova Capital“.

„Bendrovė „Santermita“ sudarė paslaugų teikimo sutartį su „Nuova Capital“. Aiškino, kad tai padaryta jungtinės veiklos sutarties pagrindu. Vadinasi, gyventojai jungtinės veiklos sutartimi įpareigojo „Nuovą“ sudaryti sutartį su „Santermita“. Tačiau to nebuvo.

Gyventojai, nebuvo pakviesti į susirinkimą, kuriame būtų pritarę ar įpareigoję „Nuovą“ pasirašyti sutartį su „Santermita“. Gyventojų susirinkimo protokolo nėra, jo neturi nei „Nuova“, nei „Santermita“. Būsto administravimo sutartis turėjo būti įregistruota, tačiau šito irgi nepadaryta. Vadinasi, „Santermitos“ ir „Nuovos“ sutartis neteisėta“, – įsitikinęs R. Rainys.

„Santermita“ suskaičiavo, kad kaunietis įsiskolino per 1,1 tūkst. eurų. Teismo taip pat prašė priteisti ir 5 proc. metines palūkanas. Iš viso – beveik 1,4 tūkst. eurų.

Pradžia: butas pirktas neįrengtas ir R. Rainys jame negyveno, bet „Santermita“ reikalauja skolos būtent už tą laikotarpį. / Regimanto Zakšensko nuotr.

Neatsiklausė gyventojų?

Ieškinyje teismui „Santermita“ nurodė, kad „Akacijų vilų“ bendrojo naudojimo objektai buvo valdomi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų sudarytos jungtinės veiklos sutarties pagrindu.

Jungtinės veiklos dalyviai, atstovaujami įgalioto asmens „Nuova Capital“ ir bendrovės „Santermita“, 2019 m. vasarį sudarė sutartį, kuria susitarė dėl daugiabučio namo administravimo, eksploatavimo, komunalinių ir kitų atlygintinų paslaugų teikimo.

„Teismas neanalizavo aplinkybės, ar sutartis tarp „Nuova Capital“ ir „Santermitos“ apskritai galėjo būti pasirašyta. Nors sutartyje nurodytas priedas – gyventojų balsavimo protokolas, bet nei viena, nei kita pusė jo neišsaugojo. Tokios sutarties nėra, jie jos neturi“, – minėjo R. Rainio advokatas Ruslanas Mazurovas.

Jo teigimu, jungtinės veiklos sutartis galėjo būti sudaryta tik dviem būdais: kai pritaria dauguma gyventojų arba kai nesurenka daugumos ir organizuoja kitą susirinkimą, o tada, remiantis mažesniu balsų skaičiumi, pasirašoma sutartis. Šie žingsniai esą nebuvo padaryti. „Nuova Capital“, anot advokato, nepateikė teismui sutarties, kuri ją įpareigotų pasirašyti sutartį su „Santermita“.

R. Rainys sakė, kad ėmęs įrenginėti butą, aišku, aptiko „Santermitos“ kvitus apmokėti už suteiktas paslaugas. Vyras sako siekęs išsiaiškinti, kokiu pagrindu jis turi mokėti „Santermitai“.

„Jie aiškina sudarę sutartį su „Nuova“ jungtinės veiklos sutarties pagrindu. Paprašius ją pateikti, liepė kreiptis į „Nuovą Capital“. Kreipiausi į „Nuovą“, tačiau jie nusiuntė atgal į „Santermitą“. Nieko negavau ir, matydamas melą, nesąžiningai, mums nežinant, sudarytas ir išrašomas sąskaitas, aš jiems nieko nemokėjau“, – savo poziciją gynė R. Rainys.

Kaunietis įsitikinęs, kad iki 2021 m. nebuvo sudaryta jokių sutarčių dėl buto administravimo. Viešuosiuose registruose sutartis dėl namo administravimo taip pat registruota nebuvo.

Tačiau dar svarbiau, kad minėtoje sutartyje nurodoma, kad ją pasirašė jungtinės veiklos dalyviai, atstovaujami įgalioto asmens bendrovės „Nuova Capital“, kuris yra nekilnojamojo turto pardavėjas.

Įrodymų nepateikė

Teismui buvo pateiktas priešieškinys, kuriuo R. Rainys prašė 2019 m. sudarytą sutartį tarp „Nuova Capital“ ir „Santermitos“ pripažinti negaliojančia nuo jos sudarymo momento. Prašymo pagrindas – gyventojai tokiai sutarčiai jokiame susirinkime nepritarė.

Jau minėjome, kad jungtinės veiklos sutartis teismui nebuvo pateikta ir aiškinama, kad ji tiesiog neišsaugota. Tačiau į bylą buvo pateiktas 2024 m. balandžio Marijampolės apylinkės teismo sprendimas civilinėje byloje, kuri yra beveik analogiška R. Rainio bylai. Toje byloje taip pat buvo nagrinėjamas klausimas dėl minėtos jungtinės veiklos sutarties, tik skolininkas kitas – R. Rainio kaimynas.

Gyventojų susirinkimo protokolo nėra, jo neturi nei „Nuova“, nei „Santermita“.

Marijampolės teismui buvo pateiktas „Nuova Capital“ paaiškinimas dėl jungtinės veiklos sutarties. Esą 2019 m. pradžioje buvo pabaigta daugiabučio gyvenamojo namo, esančio Kalnų g. 56A, Kaune, statyba. Statybos metu ir ją pabaigus, parduodamus daugiabučio namo butus palaipsniui įsigijo pirkėjai savo asmeniniams ar verslo interesams.

„Nuova Capital“ 2019 m. pradžioje nuosavybės teise valdė didžiąją dalį name esančių butų – daugiau kaip 51 proc. Nuo daugiabučio gyvenamojo namo statybos pabaigos momento pagal įstatymą numatyta pareiga vykdyti statinio naudojimo techninę priežiūrą.

Dėl nurodytos priežasties daugumos butų savininkų, tiksliau, tų 51 proc. vis dar neparduotų ir priklausančių „Nuova Capital“, sprendimu nutarta daugiabučio namo objektų valdymą organizuoti jungtinės veiklos sutarties pagrindu, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotu asmeniu paskirti daugumos butų savininkę „Nuova Capital“.

Kitaip tariant „Nuova Capital“ įpareigojo „Nuovą Capital“ ir pasirašė administravimo sutartį su „Santermita“. Tačiau sutarties kopijos su visais priedais pateikti negali, nes nuo 2020 m. vyko pokyčiai „Nuova Capital“ veikloje, taip pat keitėsi vadovybė ir įgalioti asmenys, buvo parduoti daugiabučio namo butai, o nuo 2021 m. pradžios jungtinės veiklos sutartis negalioja.

„Abejotinas „Nuova Capital“ teiginys dėl jungtinės veiklos sutarties neišsaugojimo. Tokius dokumentus juridiniai asmenys privalo saugoti pagal dokumentų archyvavimo taisykles. Antra, abejonių dėl tokios sutarties sudarymo kelia ir tai, kad tokia sutartis nebuvo registruota nekilnojamojo turto registre. Trečia, sutartis negalėjo būti sudaryta ir dėl to, kad nebuvo laikytasi jai sudaryti keliamų įstatymo reikalavimų“, – aiškino R. Rainio advokatas.

Jį stebina, kad R. Rainio bylą dėl skolos nagrinėjantis teismas nesigilino į aplinkybes, pasirėmė Marijampolės teismo nutartimi, kuri buvo nepalanki R. Rainio kaimynui, ir pakako „Nuovos“ pasiteisinimo, kad, deja, sutartis prapuolė, ir netenkino R. Rainio priešieškinio.

Tikina, kad įrodytų

„Nuova Capital“ byloje atstovavęs advokatas Karolis Zubernis anksčiau išdėstytą sutarties pasirašymo pagrindą praplėtė dar tuo, kad sutartis su „Santermita“ galėjo būti pasirašyta ir nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu, kurioje buvo numatyta, kad pardavėjui yra suteikta teisė parinkti namą administruojančią ir komunalines paslaugas teikiančią įmonę, kuri būtų atsakinga už name esančios šildymo sistemos eksploataciją, vandens pašildymą butui, buitinių atliekų išvežimą, teritorijos priežiūrą.

Paklaustas, ar prireikus turėtų kaip įrodyti, kad tokia sutartis, kurios niekas neturi, apskritai buvo, atsakė: „Nėra ginčo, kad jungtinės veiklos sutartis nebuvo sudaryta. Jei kiltų ginčas dėl sutarties egzistavimo, „Nuova Capital“ tai įrodinėtų faktiniu vykdymu, liudytojų parodymais.“

„Santermita“ „Kauno dienai“ pateikė labai panašų atsakymą: „Teismas išnagrinėjo visus atsakovų argumentus, susijusius su jungtinės veiklos sutartimi, ir šiuos argumentus atmetė kaip nepagrįstus. Atsakovai (R. Rainys – red. past.) neįrodė, kad jungtinės veiklos sutartis nebuvo sudaryta, taip pat nereiškė reikalavimo pripažinti minėtą sutartį negaliojančia.“

„Santermita“ aiškino, kad „Nuova Capital“ galėjo sudaryti sutartį su „Santermita“ ne tik jungtinės veiklos sutarties pagrindu, bet ir pagal pirkimo–pardavimo sutartį.

R. Rainiui atstovavęs advokatas R. Mazurovas neabejoja skųsiantis šį Plungės teismo sprendimą, nes remtis Marijampolės teismo nutartimi šiuo atveju negalėjo: „Toje byloje nebuvo reikalavimo pripažinti sutartį negaliojančia. Mes priešieškinyje prašėme pripažinti sutartį negaliojančia, nes tai sutarčiai sudaryti trūksta esminio pagrindo – jungtinės veiklos sutarties. Vis kiti niuansai mažai reikšmingi.“

Advokato teigimu, Civiliniame kodekse numatyta „kad dėl apgaulės, smurto, ekonominio spaudimo ar realaus grasinimo arba dėl vienos šalies atstovo piktavališko susitarimo su antrąja šalimi sudarytas sandoris, taip pat sandoris, kurį asmuo dėl susidėjusių aplinkybių buvo priverstas sudaryti labai nenaudingomis sąlygomis, gali būti teismo tvarka pripažintas negaliojančiu pagal nukentėjusiojo ieškinį“.

Neadekvatus skaičiavimas?

Advokatas R. Mazurovas atkreipė dėmesį ir į skolos arba ieškinio sumą, kuri yra apskaičiuota už komunalines paslaugas.

„Santermita“ pateikė teismui, kad atsakovai skolingi už komunalines paslaugas atitinkamą sumą. Kai skaičiuoji kainas, akivaizdžiai matyti, kad vienu momentu jos ima ir padidėja.

Tačiau sutartyje tarp „Santermitos“ ir „Nuova Capital“ nurodyta, kad kaina gali būti keičiama tik šalių susitarimu. „Santermita“ aiškina, kad kainas pakėlė remdamasi tuo, kad pasikeitė minimali alga. Nors protestavau, kad galimybė vienpusiškai keisti kainas dėl pasikeitusios minimalios algos sutartyje nenumatyta, teismas ir šiuo atveju nematė problemos.

Vadinasi, nieko tokio, kad neaiškiu pagrindu atsiradusi „Santermita“ teikia paslaugas, už kurias, anot gyventojų, ir taip mokama daugiau nei už tokias pat sąlygas kitiems administratoriams. Kainas nustato taip, kaip jiems norisi, o ne taip, kaip numatyta sutartyje. Tačiau net ir ši aplinkybė teismui nesukelia pagrindo abejoti ieškinio dydžiu“, – stebėjosi advokatas.

Tačiau vyšnia ant torto šioje byloje tapo bylinėjimosi išlaidų suma. „Santermita“ iš skolininko paprašė priteisti ne tik skolą – beveik 1,4 tūkst. eurų, bet ir per 7 tūkst. eurų bylinėjimosi išlaidų. „Nuova Capital“ bylinėjimosi išlaidas įvertino kukliau – per 2 tūkst. eurų.

„Bylinėjimosi išlaidos priklauso nuo procesinių dokumentų, posėdžių skaičiaus, advokato įkainio ir t. t., o ne nuo ieškinio sumos. Be kita ko, nurodome, kad vienas posėdis neįvyko dėl to, nes į jį neatvyko patys ieškovai, todėl byla negalėjo būti nagrinėjama ir turėjo būti nukelta. Taigi patys ieškovai savo elgesiu didino bylinėjimosi išlaidas“, – pareiškė „Nuova Capital“ advokatas.

„Santermita“ rėmėsi teismo išaiškinimu, kad „pačių atsakovų elgesys pripažįstant įsiskolinimą, bet prieštaraujant, kad už suteiktas paslaugas turi būti sumokėta ieškovei, didino ieškovės patirtas išlaidas, į bylos nagrinėjimą įtraukė trečiąjį asmenį, taip dar padidindami bylinėjimosi išlaidų dydį“.

Tačiau R. Rainio advokatas pabrėžė, kad ieškinys yra dėl skolos, kuri atsirado dėl įprastinės įmonės veiklos, tad ar reikėjo savo veiklos profesionalui patirti tokių išlaidų, siekiant išieškoti tokią skolą?

„Mano nuomone teismas turėjo vertinti, ar tai buvo įprastas įmonės veiklos scenarijus, kai suteiki paslaugas ir administruoji namą. Kuo jie grindžia, kad jiems teko patirti tokių išlaidų? Man tai kelia daug abejonių“, – sakė R. Mazurovas.

Be to, R. Rainys tvirtino, kad siekė susitarimo su „Santermita“, siūlė sėsti, pasitarti dėl realių sumų už suteiktas paslaugas ir apmokėti. „Žmonės buvo nepatenkinti „Santermitos“ teikiamomis paslaugomis, organizavo susirinkimą ir atsisakė „Santermitos“. Ši byla iš „Santermitos“ pusės – kaip kerštas už sutarties nutraukimą“, – svarstė advokatas.

Anot advokato, septynis kartus didesnės bylinėjimosi išlaidos liudija, kad stambesnis rinkos žaidėjas, kuris turi tam tikrų resursų, gali sau leisti bylinėtis. Žmogui gerokai sunkiau ir brangiau samdyti advokatą. Nepalyginami dalykai, ką sau gali leisti įmonė ir žmogus.