Urbanistai: pirkdami būstus nepasitikėkite vizualizacijomis – skaitykite sutartis

Apie šias tendencijas – pokalbis su Kauno rajono savivaldybės Urbanistikos skyriaus vedėju Mindaugu Kruopiu (M.K.) ir jo pavaduotoja, savivaldybės vyriausiąja architekte Jurgita Kalvinskaite (J.K.)

– Prieš porą metų Kauno rajonas visoje Lietuvoje pirmavo pagal išduodamų statybos leidimų skaičių. Kaip yra dabar? Kiek jų išduodama? Ar galima sakyti, kad statybų tempai pakaunėje šiek tiek lėtėja?

M.K.: Pernai išdavėme 1 193 leidimus statyti, rekonstruoti, kapitališkai remontuoti ir griauti įvairios paskirties pastatus. Tai yra 143 leidimais daugiau nei užpernai. Per sausį, vasarį ir tris kovo savaites tokių leidimų išdavėme 193. Tačiau pagal pirmuosius metų mėnesius sunku prognozuoti, kiek išduosime šiemet, nes paprastai metų pradžioje išduodame santykinai mažiau.

Pagal išduodamų statybą leidžiančių dokumentų skaičių Kauno rajonas išlieka tarp pirmaujančių savivaldybių. Šis skaičius koreliuoja su ekonomikos situacija, kreditavimo politika, socialinių paslaugų plėtra, aktyvaus pramonės įmonių kūrimusi regione ir kitais faktoriais.

Daugiausia statybos leidimų, be abejo, išduodama statyti vienbučius ir dvibučius gyvenamuosius namus. Mano nuomone, individualių gyvenamųjų namų ar kotedžų segmento paklausa neturėtų mažėti, nes tai santykinai pigiau nei butas mieste, be to, daugiau gyvenamojo ploto ir asmeninės erdvės – tai faktoriai, kuriems lietuviai teikia prioritetus. Dėl pakankamai išvystyto susisiekimo su Kaunu čia kuriasi nemažai buvusių miestiečių ir iš čia važinėja į darbą mieste.

Svarbu paminėti, kad priemiestis yra patraukli vieta pramonės įmonėms. Kauno LEZ ir kitos pramonės teritorijos šalia stambiųjų transporto arterijų sudaro mažesnį, tačiau ne mažiau reikšmingą statybos leidimų procentą.

– Kuriose rajono vietose šiuo metu vyksta didžiausia urbanistinė plėtra?

J.K.: Kuo arčiau miesto – tuo intensyvesnė urbanistinė plėtra. Tarsi žiedas aplink miestą susiformavęs: Domeikava, Giraitė, Užliedžiai, Akademija, Ringaudai, Garliavos apylinkių seniūnijos. Tai natūralu – šių teritorijų gyventojams nesudėtinga pasiekti miestą, kuriame daugelis gyventojų dirba. Šiose vietose yra sukurta geresnė infrastruktūra, palyginti su periferinėmis teritorijomis.

Jurgita Kalvinskaitė

– Kokius svertus reguliuoti statybų plėtrą turi savivaldybė?

M.K.: Pagrindiniai principai yra apibrėžti Kauno rajono bendrajame plane. Šis dokumentas programuoja rajono urbanistinę viziją daugeliui metų į priekį. Sprendimai teritorijų planavimo srityje neįgauna pavidalo iš karto – pasekmes matome po 10–20 metų. Deja, dėl tam tikrų įstatymų apribojimų ne visada į Bendrąjį planą pavyksta sudėti visas kontrolės priemones, draudimus ir visas taisykles. Bendrasis planas ar mūsų patvirtinta tvarka negali prieštarauti teisės aktams.

J.K.: Bendrasis planas reglamentuoja, kuriose vietose numatoma urbanistinė plėtra, kur turėtų likti rekreacinės, žemės ūkio, kur – komercinės, pramonės zonos. Įstatymų kaita taip pat labai stipriai nulemia teritorijų planavimą. Iki 2014 m. buvo absoliučiai kitas teritorijų planavimo suvokimas. Nuosekliai ir palaipsniui buvo įsisavinamos teritorijos – buvo privaloma rengti detaliuosius planus. Keičiantis įstatymams ir realiai situacijai, priėjome prie to, kad šiemet inicijavome Kauno rajono bendrojo plano pakeitimą. Jis turėtų būti parengtas per dvejus metus.

M.K.: Rengiant Bendrąjį planą svarbų vaidmenį atlieka bendruomenė. Gyventojai gali teikti pasiūlymus, pretenzijas, kitaip aktyviai įsitraukti rengiant šį strateginį dokumentą. Deja, tai dažniausiai apsiriboja siekiu tenkinti savo asmeninius interesus. Pavyzdžiui, centralizuotais inžineriniais tinklais neaprūpintose žemės ūkio paskirties teritorijose, kurių paskirties nenumatoma keisti į gyvenamąją. Didžioji dalis gyventojų paprastai suinteresuoti, kad ateityje būtų numatyta gyvenamoji teritorija: paprastai tariant, kad perspektyvoje būtų sudaryta galimybė statyti namus arba žemę parduoti didesne kaina. Nors Kauno rajonas ir yra kaimiškoji savivaldybė, kurioje turėtų dominuoti sodybinis užstatymas, tačiau ekstensyvus, išskydęs užstatymas savivaldai praktiškai tampa nepakeliama ir neefektyvia našta aprūpinti centralizuotais inžineriniais tinklais ar susisiekimo infrastruktūra. Santykinai tik labai maža gyventojų dalis teikia pasiūlymus ar domisi sprendiniais, susijusiais su bendru gerbūviu, žaliųjų zonų įrengimu ar išsaugojimu, arba sprendiniais, kurie užkerta kelią realizuoti žemės sklypus siekiant asmeninės naudos, tačiau netiesiogiai pasitarnauja viešajam interesui, pavyzdžiui želdynų rekreacinės, neužstatytos teritorijos privačiuose sklypuose, ypač kurortinėje teritorijoje, kuri apima Kačerginę, Kulautuvą ir apatinę Nemuno terasą Zapyškyje.

– Anksčiau neretai žmonės pirkdavo žemės ūkio paskirties žemę, keisdavo į gyvenamosios paskirties ir statydavosi namus. Ar dabar tai populiaru? Ar vis dėlto dabar daug populiariau pirkti jau pastatytą namą su apdaila?

M.K.: Gyvenamojo būsto statytojus galima suskirstyti į kelias grupes. Pirmoji yra nekilnojamojo turto vystytojai, kurių užduotis išspausti kuo didesnį pelną. Paprastai įsigyja žemės ūkio paskirties žemę, keičia jos paskirtį ir vysto gyvenamųjų namų kvartalą. Antroji grupė – vartotojai, kitaip tariant, gyventojai, kurie perka savo poreikiams. Šie paprastai įsigyja gyvenamosios paskirties žemės sklypelį ir statosi, arba perka jau pastatytą namą su daline arba visa apdaila.

Manau, šiuo metu dominuoja iš vystytojų perkamas nekilnojamasis turtas su daline apdaila.

J.K.: Kalbant apie gyventojus, kurie ieško gyvenamojo būsto sau, galima irgi išskirti dvi kategorijas. Vieni yra diletantai statybų srityje. Tai yra žmonės, įgiję tam tikrą profesiją, ir jiems neįdomu, kaip vyksta statybos. Jie dažniau perka pastatytus tipiškos architektūros namus. Kiti yra tie, kuriems būtina patenkinti savo individualius poreikius. Jie galbūt nori išskirtinės architektūros pastato, domina gamtinė aplinka, nestandartinis pastato vidaus išplanavimas ir panašiai. Tada, įsigyję savo poreikius tenkinantį projektą, jie statosi namą: samdosi darbų vadovą arba viskuo rūpinasi patys. Tai yra brangesnis variantas, nei pirkti pagal tipinį projektą pastatytą namą

– Kartais žmogus, perkantis žemės ūkio paskirties žemę, įsivaizduoja, kad joje daugiabutį pastatys. Ar visais atvejais tai įmanoma?

J.K.: Tikrai ne. Prieš tokiu tikslu pirkdamas žemės ūkio paskirties žemę, žmogus turėtų įvertinti šioje vietoje galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, be abejo, atsižvelgti į esamą gretimą aplinką. Daugiabučio gyvenamojo namo statyba bus galima tik tuo atveju, jeigu tokia statyba neprieštaraus galiojantiems teritorijų planavimo dokumentams ir teisės aktams.

M.K.: Nors gyvenamųjų statybų plėtra – didelė, vis dėlto Kauno rajonas yra kaimiška vietovė. Norėtųsi, kad dominuotų pavieniai vienbučiai gyvenamieji namai, sodybinis užstatymas. Tačiau reali situacija tokia, kad priemiestinėse seniūnijose sodybinio tipo užstatymo jau nelabai ir likę.

– Sakykime, žmogus turi standartinį sovietmečiu suformuotą 15 arų gyvenamosios paskirties sklypą ir nori jame pastatyti keletą kotedžų ar daugiabutį. Kokios jo galimybės?

J.K.: Labai svarbu, kokioje urbanistinėje aplinkoje šiandien yra tas sovietmečiu suformuotas 15 arų sklypas ir kokie yra galiojantys teritorijų planavimo dokumentai. Pirmiausia turime galvoti apie darnią plėtrą. Teritorijose, kuriose dominuoja sodybinis užstatymas, mes neišduodame leidimų daugiabučiams, vengtini blokuoto užstatymo gyvenamieji namai.

– Ką apskritai turi žinoti žmogus, ieškodamas tokio žemės sklypo, kuriame ruošiasi statyti namą?

J.K.: Kai mes perkame automobilį, kuris kainuoja, sakykime, apie 15 tūkst. eurų, nuvežame jį kartais net į kelis servisus patikrinti, ar tikrai verta pirkti. Stebina, kad gyvenamosios paskirties sklypus, kurių kaina neretai yra didesnė nei 15 tūkst. eurų, žmonės perka nieko apie tą sklypą nežinodami. Yra žmonių, kurie pasidomi, tačiau dar nemažai yra tokių, kurie nusiperka, o paskui išsiaiškina, kad ten nieko statyti nebegalima arba negalima statyti to, ko jis nori.

Pirkdamas žemės sklypą gyvenamajai statybai, žmogus turėtų pasidomėti, kur jis tą žemę perka, kokie teritorijų planavimo dokumentai ten galioja, kokie apribojimai taikomi šiam sklypui. Teritorijų planavimo dokumentus gyventojai gali rasti tpdr.lt, tpdris.lt, krs.lt interneto svetainėse, apribojimus – regia.lt, geoportal.lt. Žinoma, tuos dokumentus reikia mokėti skaityti. Tai geriausiai daro teritorijų planavimo specialistai, architektai, savivaldybės Urbanistikos skyrius teikia gyventojams nemokamas konsultacijas.

Be to, patarčiau žmonėms domėtis ir prieš perkant sklypą nuvažiuoti iki jo ne vieną kartą: piko valandomis ryte, vakare, savaitgalį – pasižiūrėti, koks ten gyvenimas vyksta, koks eismas, kokia kaimynystė (jeigu šiandien neužstatyta teritorija, tai ko laukti ir tikėtis ateityje), ar ten triukšmas ar ramybė tuo metu – juk ten reikės gyvent, tikėtina, vienus metus.

– Kokių leidimų reikia, pradedant gyvenamąsias statybas?

M.K.: Nors statybą ir teritorijų planavimą reglamentuojančių teisės aktų kaita yra ypač didelė ir suspėti paskui įvairiausias redakcijas yra rimtas iššūkis ne tik architektams ar projektuotojams, tačiau ir savivaldai, vis dėlto pagrindiniai principai išlieka tie patys. Kaip namo statyba prasideda nuo pamatų, taip projektavimas prasideda nuo sklypo. Vyksta sklypo nuosavybės dokumentų analizė, teritorijų planavimo dokumentų, žemės valdos projektų, rengtų konkrečiam sklypui paieška ir nagrinėjimas. Būtina parengti topografinę nuotrauką, kuri naudojama kaip projektavimo pagrindas. Reikia užsakyti vairias projektavimo, technines sąlygas iš inžinerinius tinklus aptarnaujančių įmonių. Beje, nors savivaldos išduodami architektūriniai reikalavimai neprivalomi, manau, kad kartais visai neprošal juos užsakyti ir pasitikrinti, ar tikrai statytojo lūkesčiai ir urbanistų keliami reikalavimai neprasilenkia. Visą šią informaciją apdoroja ir užsakovui priimtina forma apvelka architektas, kuris idealiu atveju tūrėtų būti vienintelis tarpininkaujantis asmuo, kuris ne tik projektuoja, bet planuojant iškilusius klausimus sprendžia ar tikrinant projektą gautas pastabas taiso be papildomo užsakovų siuntinėjimo į institucijas. Parengto statinio projekto, kuris teikiamas derinti nuotoliniu būdu elektroninėje erdvėje į Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinė sistemą "Infostatybą", pagrindu išduodamas statybos leidimas. Tai yra pagrindinis dokumentas, suteikiantis teisę statyti.

Mindaugas Kruopis

– Kokiu atveju planuojamas statybas reikia derinti su kaimynais?

M.K.: Nelygu, kokia kaimynystė. Kaimynais gali būti ir bendraturčiai tame pačiame gyvenamosios paskirties sklype, kurį jie valdo bendrąja daline nuosavybės teise. Šiuo atveju šiek tiek gelbsti notaro patvirtinta naudojimosi tvarka, tačiau tam tikras žaidimo taisykles vis dėlto būtina aptarti. Jei kalbame apie kaimynus, esančius kitame žemės sklype, būtina paisyti minimalaus 3 m atstumo iki sklypo ribos arba gauti rašytini gretimo sklypo savininko sutikimą. Atstumas, beje, priklauso ir nuo planuojamo pastato aukščio. Kuo aukštesnis pastatas – tuo atstumas iki gretimo sklypo ribos turi būti didesnis.

J.K.: Bendroji dalinė nuosavybė sklype yra pati blogiausia nuosavybės forma. Jie tiesiog susiję vieni su kitais: jei vienas neduos sutikimo, kitas tame sklype nieko negalės statyti. Galiausiai, egzistuoja maksimalus leistinas sklypo užstatymo tankis. Ir šiuo atveju, kai vienas bendraturtis gauna leidimą statyti namą, kitam tame pačiame sklype vietos gali ir nebelikti.

– Kai kuriuose naujuose gyvenamuosiuose kvartaluose, pavyzdžiui, Giraitėje, gyventojai jaučia nekilnojamojo turto vystytojų atsainaus požiūrio padarinius: siauros gatvės, vietos šaligatviams nepalikta, žaliųjų plotų nėra. Ar savivaldybė gali suvaldyti tokius nekilnojamojo turto vystytojus?

J.K.: Savivaldybė neturi juridinės galios priversti statytojus prieš parduodant naujos statybos namą įrengti žaliuosius plotus ar pėsčiųjų takus. Žmonės, pirkdami naujos statybos namus ar būstus, turėtų reikalauti to iš statytojo. Gyvenamųjų kvartalų projektuose dažniausiai yra suprojektuota visa reikiama infrastruktūra, pagal tai mes ir išduodame statybos leidimus. Projektuose architektai suplanuoja pėsčiųjų, dviračių takus, žaliąsias erdves, tačiau ar tai realiai atsiras, yra to statytojo garbės reikalas. Nes pastatę gyvenamąjį namą jie gali jį parduoti ir neįrengę visų tų numatytų dalykų. Juk vienbutyje / dvibutyje gyvenamajame name galima gyventi ir neatidavus vertinti jo kaip 100 proc. baigto statyti. Ir, kai žadėta infrastruktūra nesukuriama, naujiesiems namo savininkams iškyla daug problemų.

Vis dėlto čia griežtas taisykles turėtų nustatyti pirkėjas. Jis turi reikalauti iš statytojo, kad atsirastų tai, ką architektas buvo suprojektavęs. Dažnai potencialiems pirkėjams statytojų pateikiamos būsimos gyvenamosios teritorijos vizualizacijos neatitinka realybės. Jose dažnai vaizduojama, kad šalia tos gyvenamosios vietos žaliuos parkai, tyvuliuos tvenkiniai, o realiai gyvenime dažnai Giraitės variantas išeina: tvora prie tvoros, žaliųjų plotų beveik visiškai nėra.

M.K.: Giraitėje turime problemų ir dėl viešosios infrastruktūros ir su gerbūvio kokybės privačiuose kvartaluose trūkumu. Kiekvienas statytojas stengiasi į tam tikrą žemės plotą sutalpinti kuo daugiau gyvenamojo ploto. O visa infrastruktūra – keliai, šaligatviai, gatvių apšvietimas – vystytojui yra nuostolis, nes iš to jis negauna jokios finansinės grąžos.

– Patartumėte nekilnojamojo turto pirkėjams nepasitikėti gražiais piešinėliais, pateikiamais vizualizacijose?

J.K.: Patarčiau įsigilinti į projektą. Žiūrėti, kas numatyta projekte, ir reikalauti, kad visa tai būtų įgyvendinta. Pirkėjas turi atkreipti dėmesį į pirkimo–pardavimo sutartį. Ten turi būti parašyta, už ką konkrečiai žmogus sumoka pinigus, pirkdamas gyvenamąjį būstą.

M.K.: Patarčiau pasidomėti ir konkrečiu nekilnojamojo turto vystytoju, statytoju, jo reputacija. Ar jis ankstesniuose projektuose įgyvendino viską, ką buvo žadėjęs? Šiais laikais internete apstu informacijos.

J.K.: Gyventojai neturėtų pamiršti, kad perka ne tik sklypą ir jame stovintį namą. Jie turi nusipirkti ir vadinamąsias komunikacijas. Pradžiai reikėtų pasidomėti, ar ten bus įrengtas vandentiekis, nuotekos ir kam visa tai priklausys. Be to, ar tie tinklai bus centralizuoti, ar bus įrengti tame kvartale, ar žmogus bus tų tinklų bendraturtis. Kai šie tinklai lieka statytojo nuosavybė, ateityje gali iškilti problemų.

M.K.: Lygiai tai pat ir dėl gatvių. Tarkime, kvartalas visas išparduotas naujakuriams, o ši infrastruktūra lieka vystytojo nuosavybė. Tokiu atveju problemų sprendimas neretai tampa komplikuotas. Grįžtame prie to, kad kvartalo infrastruktūros klausimai – kam priklausys vandentiekio, nuotekų tinklai, gatvės, kokiomis sąlygomis bus jungiamasi, naudojama, prižiūrima – turi būti labai aiškiai aptarti pirkimo–pardavimo sutartyse.

Vygintas Kuprys

APB "Černiauskas ir partneriai" teisininkas

Pirkėjai, įsigydami gyvenamuosius namus vystytojų plėtojamuose gyvenamųjų namų kvartaluose, turėtų detaliai įvertinti ne tik paties perkamo statinio būklę, jo kokybinius aspektus. Jie turėtų įvertinti, kokius įsipareigojimus gyvenamųjų namų kvartalo vystytojas prisiima dėl kvartalo infrastruktūros išvystymo – privažiavimo kelių, apšvietimo, bendro naudojimo vandentiekio, nuotekų, lietaus surinkimo tinklų ir panašiai, kokia forma ši infrastruktūra bus naudojama po pirkimo – sutarties sudarymo dienos. Yra didelė rizika, kad, neaptarus infrastruktūros nuosavybės teisių, jos valdymo tvarkos, kvartalo vystytojas vėliau gali piktnaudžiauti savo teisėmis apmokestindamas šios inžinerinės infrastruktūros naudojimą, reikalauti, kad infrastruktūra būtų išpirkta iš jo nuosavybės, trikdyti galimybes naudotis inžinerine infrastruktūra ar pan. Todėl rekomenduojama, prieš įsigyjant gyvenamąjį namą vystomame kvartale, susitarti dėl inžinerinės infrastruktūros tolesnio naudojimo ir teisių į jas. Tai gali būti pasiekiama įvairiais būdais: kvartalo vystytojo įsipareigojimu neatlygintinai perduoti inžinerinę infrastruktūrą savivaldybės institucijoms ar įkurtai individualių gyvenamųjų namų savininkų bendrijai, įgyjant nuosavybės teises į dalį inžinerinės infrastruktūros, nustatant naudojimosi inžinerine infrastruktūra tvarką ir kitaip.

Gitis Urbelis

bendrovės "Giraitės vandenys" direktorius

Prieš įsigyjant gyvenamuosius namus ar butus iš statytojų, žmogus turėtų būtinai pasidomėti, ar toje vietovėje yra įrengti centralizuoti vandentiekio ir nuotekų tinklai. To jis turėtų paklausti vandens tiekėjo. Kauno rajone yra du vandens tiekėjai: "Giraitės vandenys" ir "Kauno vandenys", jie centralizuotai tiekia vandenį skirtingose Kauno rajono vietovėse. Pasiskambinę į šias įmones gyventojai gali sužinoti, ar toje vietoje, kur jie ketina pirkti gyvenamąjį būstą iš statytojo, yra sudaryta trišalė sutartis tarp tiekėjo, savivaldybės ir statytojo dėl centralizuotų vandentiekio ir nuotekų tinklų atvedimo. O dėl paviršinių nuotekų (lietaus kanalizacijos) visose Kauno rajono vietovėse reikėtų kreiptis į mūsų įmonę – "Giraitės vandenis". Laiku nepasidomėjus, gali kilti didžiulių problemų. Pasitaiko atvejų, kai žmonės nusiperka gyvenamosios paskirties sklypą, ruošiasi namą statyti, ir detaliajame plane numatyta, kad tą sklypą turi pasiekti centralizuoti vandentiekio tinklai, bet iš tiesų tų tinklų nėra. Pavyzdžiui, gyvenamajame kvartale Ginėnuose, Domeikavos seniūnijoje, vandentiekio tinklai buvo įrengti, tačiau jie buvo statytojo nuosavybė. Jis reikalavo, kad savivaldybė išpirktų tuos tinklus ir kitą infrastruktūrą už nerealią, kelis kartus didesnę kainą. Įsisuko teismų procesas, kuris tęsiasi aštuonerius metus. Gyventojai ten tapo įkaitais.

Pirkėjai bet kokiu atveju turėtų pasidomėti statytojo istorija. Ar jis statydamas visur palieka broką ir pabėga, o paskui, prisidengęs kitu pavadinimu, stato namus kitame rajono pakraštyje, ar tai yra sąžiningas statytojas, neapgaudinėjantis, parduodantis tai, ką pažada.