- Mindaugas Vanagas
- Teksto dydis:
- Spausdinti
Seimas po Vyriausybės išvadų ketina svarstyti Žemės įstatymo pakeitimo projektą, kuriuo numatoma įvesti naują mokestį už nekilnojamojo turto projektų plėtrą valstybinėje žemėje. Įstatymas buvo nemažai aptarinėtas žiniasklaidoje, bruzda verslas, tačiau visuomenė šioje istorijoje lyg ir neturi jokio vaidmens.
O be reikalo. Iš pirmo žvilgsnio, viskas atrodo labai teisinga ir pagrįsta: valstybė privalo efektyviai panaudoti savo turtą, o iš vieno brangiausio jų – žemės – uždirbti didžiausią grąžą, kuria naudosis visi piliečiai. Tačiau reikėtų dėmesį atkreipti į tokio sprendimo kainą ir įvertinti, kiek tokio sprendimo pagrindas yra demokratinis, o kiek – kapitalistinis.
Parduodami būstus „Citus“ valdomuose projektuose netaikome nuolaidų ir dovanų politikos ir savo pirkėjus edukuojame, kad dovanos ir nuolaidos vis tiek yra įskaičiuojamos į kainą. Dabar šį pavyzdį pritaikykime aptariamo įstatymo atveju: valstybės grąža, kuria ji turėtų dalytis su mumis visais, šiuo atveju, yra dovana. O kokia to kaina?
Mindaugas Vanagas, „Citus“ nuotr.
Tai ir yra esminis klausimas. Pavyzdžiui, Vilniuje šiuo metu susidariusi pakankamai sudėtinga situacija dėl plėtrai tinkamų sklypų – jų trūksta, todėl įsivyravo visiškai „pardavėjų rinka“. Konkurencija dėl kiekvieno žemės lopinėlio yra milžiniška, todėl kainos kyla labai sparčiai. Sklypo kaina, natūralu, yra viena iš galutinio produkto – tarkime, buto – dedamųjų. Paprastai kalbant, brangstant sklypams, brangs ir butai.
Kaip eurą paversti dviem
Seimo ketinamame svarstyti įstatyme numatytas kelių sluoksnių „mokesčių sumuštinis“.
Pirmasis sluoksnis: jei valstybinės žemės sklype planuojamų statinių užstatymo plotas daugiau nei 40 proc. viršys ankstesnių statinių užstatymo plotą, plėtotojui prie sklypo kainos reikės sumokėti 50 proc. sklypo vertės siekiantį mokestį. Pavyzdžiui, jei sklype stovi 1 000 kv. m žemės ploto užimantis nebenaudojamas sandėlis su administracinėmis patalpomis, o jo vietoje planuojamas 1 500 kv. m ploto užimantis statinys, mokestis bus maksimalus. Tarkime, už 1 000 000 eurų vertės sklypą reikės mokėti 1 500 000 mln. Eur.
O tokie sklypai Vilniuje – ne retenybė.
Antrasis: jei valstybinės žemės sklype planuojamų statinių bendrasis plotas daugiau nei 40 proc. viršys ankstesnių statinių bendrąjį plotą, plėtotojui papildomai bus pridėtas dar 50 proc. sklypo vertės siekiantis mokestis. Pavyzdžiui, tas pats 1 000 kv. m anksčiau minėtas griautinas sandėlis su administracinėmis patalpomis yra dviejų aukštų ir bendras jo plotas sudaro 1 500 kv. m. Planuojamas keturių aukštų 3 000 kv. m bendro ploto pastatas ir mokestis didėja vėl. 1 000 000 Eur virsta 2 000 000 Eur.
Na, ir desertas: jei keičiama sklypo paskirtis, prisideda dar nereikšmingi 5 proc. ir 1 mln. sklypas atsieina 2 050 000 Eur.
Vyšnia ant „sumuštinio“ – sklypas perduodamas naudoti ilgalaikės nuomos pagrindais ir plėtotojas (taigi, ir būsimi turto savininkai, sakykim, butų gyventojai) neįgyja nuosavybės teisės į jį.
Na, ir čia – atsakymas į svarbiausią klausimą. Tai kiek gi tai gali kainuoti man, būsto pirkėjui? Labai trumpai: 15 000–25 000 Eur nuo vidutinės klasės, 50 kv. m ploto būsto kainos.
Skaičiavimas paprastas. Sklypo kaina būsto kvadratinio metro kainoje sudaro žymią dalį: pavyzdžiui, populiariausiame Vilniaus mikrorajone, Naujamiestyje kiekvieno naujo būsto kvadratinio metro kainoje sklypo kaina sudaro nuo 250 iki 500 Eur. Taigi, jei sklypo kaina, pagal anksčiau nagrinėtą pavyzdį, išaugtų nuo 1 mln. Eur iki 2 050 000 Eur, o jame galima pastatyti 3 000 kv. m būstų, sklypo kainos dalis būsto kvadratinio metro kainoje išaugs nuo 333 Eur/kv. m iki 683 Eur/kv. m., o 50 kv. m ploto būstas pabrangs apie 17 500 Eur. Tačiau sklypas gali būti ir brangesnis, todėl ir būstas brangtų labiau. Ypač, jei įstatymas išprovokuos sklypų rinkos kainų augimą.
Kainų tramplinas – praraja įperkamumui ir konkurencingumui
Ne mažiau svarbus ir planuojamas vertės skaičiavimo mechanizmas – remiantis rinkos kaina. Rinkos kaina yra ta, kuri fiksuojama įvykus aplinkiniams sandoriams. Esant tokiai situacijai, brangs ir privatūs sklypai. O kodėl gi privataus sklypo šeimininkas turėtų norėti už savo turtą gauti mažiau nei už šalia esantį valstybinį sklypą bus prašoma sumokėti? Juk ir biurokratijos mažiau, ir sklypo nuosavybės teisės atitenka pirkėjui.
Tokia situacija gali užsukti tokią kainų karuselę, kad patrauklių bet kokių projektų plėtrai sklypų Vilniuje neliks visai. Kaip toks užburtas ratas galėtų išauginti būsto kainas, nesiimu net spėlioti. Tikėtina, labai smarkiai.
Efektą dar labiau sustiprins pasiūlos mažėjimas ir neslopstanti paklausa. Būsto įperkamumas smigs žemyn ir reguliaciniais įrankiais nebus galima to sustabdyti.
Be abejo, tai negali tęstis be galo, todėl miestas nustos plėstis. Neliks įperkamų būstų, čia nebus patrauklu važiuoti žmonėms iš kitų miestų bei miestelių, bus be galo sunku privilioti sugrįžti emigrantus ar atvykti specialistus iš kitų šalių. Daugelyje Vakarų Europos miestų būsto įperkamumas yra viena didžiausiu problemų – ją vyriausybės ar miestų savivaldybės sprendžia diegdamos ir taikydamos įvairius skatinimo mechanizmus. Lietuvoje vienas įstatymas situaciją apverstų priešinga linkme.
Dalis įstatymo nuostatų yra geros. Jos turėtų nutraukti ilgus metus besitęsiančią situaciją, kai išnuomoti valstybinės žemės sklypai gali būti atimti be svarios priežasties. Būtent dėl šio aspekto ir ilgos ankstesnės litanijos kolizijos būtų be galo apmaudu, jei įstatymas taptų našta būsimiems būsto pirkėjams, o ne efektyviu įrankiu valdyti bene brangiausią valstybės turtą.
Mindaugas Statulevičius, „Citus“ nuotr.
LNTPA prezidentas Mindaugas Statulevičius: galime sulaukti sniego gniūžtės efekto
Šiandien privalome imtis veiksmų dėl bręstančios būsto prieinamumo problemos. Pirmiausia, būsto pardavimai muša rekordus ir, jeigu tai užsitęs, pasiūla gali nebespėti su paklausa, o tai lems papildomą kainų augimą.
Antra, priėmus svarstomas Žemės įstatymo pataisas šalia paklausos šoko neišvengiamai susikurs sniego gniūžtės efektas. Jau dabar matome, kad rinka supranta Žemės įstatymo reikšmę ir auga privačių sklypų kainos – jų pardavėjai supranta, kad valstybinei žemei pabrangus dvigubai, pagal rinkos dėsnius tiek pat brangsta ir privati.
Sniego gniūžtės efektas reiškia, kad atskirais atvejais būstas gali brangti apie 20–30 proc. Tai niekaip nedera su siekiu Lietuvoje sukurti prieinamą būstą, todėl asociacija siūlo kitą būdą kaip valstybei kompensuoti už valstybinę žemę – numatyti pereinamąjį laikotarpį, per kurį būtų sumokėtas mokestis. Tai leistų išvengti staigaus kainų šoko.
Skaičiai ir faktai
• Žemės įstatymo pakeitimo ir papildymo projekto tekstas – čia;
• Susijusių dokumentų sąrašas – čia.

SUSIJĘ STRAIPSNIAI
-
„Luminor“: gegužės 1-ąją nedirbs banko klientų konsultavimo centrai
„Luminor“ bankas praneša, kad gegužės 1 d., šeštadienį, dėl šventinės dienos nedirbs visi banko klientų konsultavimo centrai bei skambučių centras. ...
-
Per „Teleloto“ gimtadienį – 650 947 eurų Aukso puodo laimėjimas Tauragėje3
Balandžio 18 d. loterija „Teleloto“ šventė 25-ąjį gimtadienį. Žaidimo kulminacija tapo Aukso puodo su 650 947 eurų laimėjimas. ...
-
„Naftos grupės“ vadams – teismo nuosprendis: pripažino pasisavinus 5,6 mln. vertą turtą28
Pandemija gerokai sutrukdė nagrinėti didelę bylą, kurioje kaltinamaisiais buvo vadinami bendrovės „Naftos grupė“ direktorius Antanas Urbutis, jo brolis Artūras, bendrovėje dirbęs konsultantu, ir įmonės vadybininkė bei buvusi Bendrųjų ...
-
Kepyklą iš pandemijos gniaužtų ištraukė svarbi sutartis3
Prieš metus Lietuvoje paskelbus pirmuosius karantino ribojimus, daugybė verslų susidūrė su nežinomybe: kiek tai truks, ko laukti ateityje, ar apskritai pavyks tęsti veiklą? Kauno rajone, Jonučių kaime įsikūrusi „Garliavos duonos“ ...
-
Didžiausias Jonavos darbdavys pradeda darbuotojų skiepijimą nuo COVID-19
COVID-19 pandemijai nesitraukiant jau ilgiau nei metus, gamybinės įmonės deda visas pastangas siekdamos apsaugoti darbuotojus ir užkirsti kelią viruso plitimui bendrovėse. Didžiausia Baltijos šalyse azoto trąšų bei chemijos produkcijos g...
-
Itin realistiškas naujo tilto per Nerį vaizdas: inžinerinė inovacija atveria neribotas galimybes2
Sostinės gyventojai jau spėjo išvysti greitu metu netoli Seimo imsiantį kilti naują pėsčiųjų tiltą per Nerį, tačiau jokios projekcijos neatstos itin tikroviško papildytos realybės vaizdo. Dabar bandant įsivaizduoti kaip po kelerių m...
-
Naujuoju 15min.lt vyriausiuoju redaktoriumi paskirtas V. Beniušis
Naujienų portalo 15min.lt vyriausiuoju redaktoriumi ketvirtadienį paskirtas žurnalistas Vaidotas Beniušis, pastaruosius penkerius metus vadovavęs naujienų agentūros BNS redakcijai. ...
-
Ministras: Lietuvos paštas stipriai išaugusio siuntų srauto nesuvaldė2
Susisiekimo ministras Marius Skuodis pripažįsta, kad Lietuvos paštas nesuvaldė situacijos smarkiai išaugus siuntų srautams ir jo netenkina situacija Lietuvos pašte. ...
-
Sumažėjo ir keleivių, ir skrydžių
Dėl sudėtingos pandeminės situacijos pasaulyje Lietuvos oro uostai per pirmąjį šių metų ketvirtį, palyginti su 2020 m. paskutiniuoju ketvirčiu, fiksavo mažesnius skrydžių srautus, keleivių skaičius ir skraidintų krovinių kiekius. Vis d...
-
Startuoja „Kauno baldų“ plėtra: investicijos į modernią gamyklą sieks beveik 20 mln. eurų4
SBA valdoma minkštųjų baldų gamintoja bendrovė „Kauno baldai“ pradeda konversijos projektą ir investuoja į naujos gamyklos statybas. Įmonė planuoja vietoj senųjų patalpų iškilsiančiam naujam gamybiniam pastatui ir jo įren...