Trumpalaikė ir ilgalaikė būsto nuoma: trintis ir rinkos sąlygų diktatas

Abejoja kaltinimais

Ispanijos Barselonos miestas planuoja iki 2028 m. pabaigos uždrausti atostogoms skirtų butų nuomą. Nuo 2029 m. visi butai, kurie šiuo metu legaliai nuomojami turistams trumpalaikei nakvynei, bus prieinami gyventojams. Skaičiuojama, kad tai leis į nuomos ar pardavimo rinką paleisti apie 10 tūkst. būstų.

Katalonijos sostinės meras Jaume Collboni neseniai žiniasklaidai teigė, kad nuomos kainos Barselonoje per pastaruosius dešimt metų išaugo beveik 70 proc., o pirkimo kainos – apie 40 proc. Todėl miesto taryba jautėsi priversta imtis drastiškų priemonių siekiant užtikrinti galimybę turėti būstą už prieinamą kainą.

Nepasitenkinimo aidų dėl trumpalaikės nuomos girdėti ir Prancūzijoje: daugiau kaip dvi dešimtys šalies viešbučių pateikė ieškinį prieš trumpalaikės nuomos platformą „Airbnb“. Byloje teigiama, kad JAV įsikūrusi platforma nerenka ir nemoka turistų mokesčių ir nepašalina skelbimų, kurie esą neatitinka būsto nuomos taisyklių. Susivieniję prancūzų viešbučiai reikalauja beveik 10 mln. dolerių žalos atlyginimo.

Tai tik keli tarptautinėje žiniasklaidoje nukambėję atvejai, tačiau vadinamoji būsto krizė – opi problema bemaž visoje Europoje. Rinka tarsi užšalo: smarkiai sulėtėjo nekilnojamojo turto (NT) pardavimas, sumažėjo naujų statybų ir sulėtėjo NT kainos, tačiau jos išlieka istoriškai labai aukšto lygio, todėl riboja jaunų žmonių galimybes įsigyti būstą.

Visoje Europoje būsto kainos 2023 m. krito arba sustojo. Remiantis reitingų agentūros „Fitch“ duomenimis, pernai Vokietijoje jos sumažėjo 5 proc., Jungtinėje Karalystėje ir Prancūzijoje – 2 proc., o Ispanijoje ir Italijoje šiek tiek pakilo nuo 2 iki 3 proc. 2023 m. gruodį paskelbtoje pasaulinėje NT ataskaitoje „Fitch“ prognozavo, kad 2024 ir 2025 m. NT kainos išliks stabilios arba vidutiniškai kils. Tiesa, Prancūzija yra šiokia tokia išimtis – šiais metais tikimasi 2–4 proc. kainų nuosmukio.

Pasak įmonės „Realdata“ vadovo, NT rinkos eksperto Arnoldo Antanavičiaus, Lietuvoje tendencijos artėja prie vyraujančių Vakaruose, todėl bendras būsto įperkamumo ir prieinamumo klausimas aktualus ir mūsų šalyje. Tačiau jis neįsitikinęs, ar iš tiesų dėl susidariusios padėties verta kaltinti vieną ar kitą verslo sektorių, pavyzdžiui, su turizmu siejamą trumpalaikės nuomos segmentą.

„Gyvename laisvos rinkos sąlygomis ir jei yra didelė apgyvendinimo paklausa, manau, kaip tik reikėtų džiaugtis, nes tada yra didesnė paskata investuotojams, NT plėtotojams statyti daugiau būstų, kurti darbo vietų ir tą problemą spręsti. Neblogai, kai yra didelė paklausa, blogai, kai jos nėra arba ji yra silpna – tada nelabai ką ir užkursi. Šitą problemą reikia spręsti didinant pasiūlą ir investicijas“, – sako A. Antanavičius.

„Kita vertus, pradeda gimti įvairių minčių, kad galbūt kažkuris sektorius yra nepatenkintas trumpalaikės nuomos klestėjimu, galbūt viešbučių sektorius norėtų, kad nebūtų tiek daug konkurencijos, kiek yra dabar, ir bandoma kurti įvairius barjerus, stengiantis prisidengti tokia jautria politine tema, neva sprendžiamas būsto klausimas“, – priduria jis.

Tendencija: A. Antanavičius išskiria, kad didžiausias atoslūgis rinkoje būna sausį ir vasarį, tada ir pasiderėti dėl nuomos kainų verčiausia. / I. Gelūno / BNS nuotr.

Lemia momentinis dydis

Pasak A. Antanavičiaus, Lietuvoje nuomos pasiūlos šiandien yra gana daug – daugiausia Vilniuje, bet netrūksta ir kituose miestuose. Vis dėlto didžiausia problema veikiausiai yra ta, kad nuomos kainos yra gana aukštos ir linkusios didėti. „Kiekvienais metais nuosekliai stebimas didėjimas, kartu su gyventojų perkamąja galia, todėl nėra taip, kad gyventojai, uždirbdami daugiau, galėtų jaustis komfortiškiau ir, pavyzdžiui, už kažkokią stabilią, jau seniau nusistovėjusią ar mažesnę kainą rastų būstą ir todėl jiems liktų reikšminga pajamų dalis gyvenimui, vartojimui ir t. t.“, – pastebi ekspertas.

Šiuo metu, augant pajamoms, tenka ir už būstą daugiau susimokėti. „Manau, gana skausminga nemažai daliai gyventojų reikšmingą savo pajamų dalį atiduoti būsto nuomai, bet nupirkti būstą taip pat yra gana sudėtinga, ypač didmiesčiuose, nes reikia nemažo pradinio kapitalo. Pats pirkinio dydis yra reikšmingas sumine išraiška ir dar palūkanos aukštos, įmoka bankui kandžiojasi“, – supranta A. Antanavičius.

Vasarą nuomos kainos bus šiek tiek didesnės negu praėjusių metų vasarą ir jeigu šią žiemą bus koks nors kainų atoslūgis, vis tiek kaina bus didesnė negu žiemą prieš metus.

Situacija yra nevienareikšmė. Kai kuriais atvejais nuoma dabar yra pigesnė, nei pirkti būstą ir kas mėnesį mokėti paskolos įmokas. „Galbūt ir galima galvoti, kad uždraudus trumpalaikę nuomą atsirastų didesnė nuomojamo būsto pasiūla ir kainos galbūt mažėtų. Tačiau ne visai taip veikia rinka, nes tie, kurie nuomoja, greičiausiai turtą pirko už tam tikras kainas ir nori, kad investicijos sugrįžtų – 15–20 metų trunka vadinamoji investicinė grąža, siekianti 5–7 proc. arba kartais mažiau, o kartais ir šiek tiek daugiau. Yra investuotojų lūkestis atgauti investuotus pinigus, todėl mažinti nuomos kainas jiems būtų nepatrauklus scenarijus“, – aiškina NT rinkos ekspertas.

Žmonių pasirinkimas mokėti nuomotojui ar bankui priklauso nuo laikmečio, aplinkybių ir sąlygų. „Kai buvo nulinės arba labai žemos palūkanų normos, gyventojai gerokai aktyviau pirko būstą su paskola, nes buvo geresnė finansinė išraiška, reikėjo mažiau pinigų išleisti kas mėnesį bankui, negu mokėti nuomos mokestį, buvo tarsi investuojama į ateitį, kad tas būstas liks nuosavas“, – sako jis.

„Dabar bankui reikia mokėti daugiau, negu yra nuomos kaina, ir nemaža dalis pasiliko nuomos rinkoje, kartu tikėdamiesi, kad galbūt kainos kažkiek pamažės, bus galima geresnių variantų įsigyti ir įperkamumas pagerės. Rinka gyvena laukimo nuotaikomis, bet esmė yra ta, kad žmonių pasirinkimai priklauso nuo finansavimo sąlygų, žmonėms aktualiausias momentinis dydis – kiek šiuo metu jie turėtų išleisti“, – pabrėžia A. Antanavičius.

„Pastaruoju metu dažnai viršų ėmė nuomos alternatyva, bet mažėjant EURIBOR palūkanų normai, manau, svarstyklės vis dažniau nusvers į kitą pusę. Žmonės vis dažniau mąstys, kad reikia imti paskolą, apsirūpinti nuosavu būstu, nes greičiausiai nuomos kainos ir toliau bus linkusios didėti“, – tęsia jis.

Perka sau

Nuomos rinkoje sezoniškumas yra svarbus dėmuo, priešingai nei pirkimo–pardavimo rinkoje, kurioje viskas priklauso labiau nuo laikmečio konteksto ir lūkesčių. Todėl šiuo metu, vasarą, ir ypač didmiesčiuose fiksuojamas didžiausias aktyvumas. „Nuomotojai linkę didinti kainas, nes egzistuoja lūkestis, kad bus didesnė paklausa, todėl galbūt galima pabandyti paprašyti ir didesnių kainų“, – sako A. Antanavičius.

Didžiausias kainų atoslūgis būna sausį ir vasarį. „Tuo metu galima labiau pasiderėti ir galbūt susirasti priimtinesnį būstą be didesnės skubos. Cikliškumas, sinusoidė kiekvienais metais juda, tik skirtumas tas, kad, pavyzdžiui, dabar – vasarą – ateina pikas ir nuomos kainos bus šiek tiek didesnės negu praėjusių metų vasarą, ir jeigu šią žiemą bus koks nors kainų atoslūgis, vis tiek kaina bus didesnė negu žiemą prieš metus“, – aiškina ekspertas.

Šiuo metu, pasak A. Antanavičiaus, daugiau NT objektų perkama ne nuomai, o gyvenimui. Rinka yra gerokai lėtesnė nei prieš dvejus ar trejus metus: „Dažniausiai tas sulėtėjimas yra dėl investuojančių nuomai atsitraukimo. Jie, pakilus EURIBOR, nusprendė investuoti kitur […]. Tie žmonės, kuriems reikia būsto dabar, t. y. augančios šeimos, yra pagrindinė varomoji būsto rinkos jėga. Nepaisant to, ar palūkanos yra didesnės, ar mažesnės, būsto poreikis yra ir jie jį perka.“

Tačiau mažėjant EURIBOR, didėja tikimybė, kad po truputį į rinką gali grįžti tie, kurie investuoja nuomai. „Aišku, jų ir dabar kažkiek yra, perka senos statybos būstus, remontuoja, parduoda įrengtus, aukštesnės kokybės ir už didesnę kainą. Kažkiek investuojančių yra ir į nuomą, nes didmiesčiai auga, pavyzdžiui, Vilniuje būsto nuomos poreikis irgi yra, bet šie skaičiai yra gerokai žemesni negu tuo laikotarpiu, kai buvo aiški kainų kilimo kreivė“, – sako A. Antanavičius.

Buvo, kad ir gelbėjo

Ar yra tikimybė, kad trumpalaikės nuomos segmentas Lietuvoje kels grėsmę ilgalaikės nuomos ieškotojams? A. Antanavičius primena, kad buvo laikotarpis, kai trumpalaikė nuoma tam tikra prasme išgelbėjo ilgalaikę nuomą: „Tai buvo gal 2015–2016 m., kai, rinkai ir ekonomikai pradėjus atsigauti, suaktyvėjo investicijos į NT ir būtent į nuomos objektus, nes tuo metu trūko būsto nuomai, Vilnius po truputį pradėjo augti sparčiau. Prasidėjo investicinė banga, kuri sukėlė staigų pasiūlos išaugimą ir tuo metu grėsė nemaloniomis kainų korekcijomis, nes labai greitai susidarė šiek tiek perteklinė pasiūla.“

Nėra taip, kad gyventojai, uždirbdami daugiau, galėtų jaustis komfortiškiau ir, pavyzdžiui, už stabilią, jau seniau nusistovėjusią ar mažesnę kainą rastų būstą.

„Tada žmonės greitai atrado trumpalaikę rinką, „Airbnb“ ir panašių platformų, jie pradėjo butus perorientuoti turizmo sektoriui ir taip eliminavo dalį ilgalaikės pasiūlos, kartu sumažino perteklinę pasiūlą, atidarė naują verslo nišą. Aišku, galbūt prasidėjo konkurencija apgyvendinimo sektoriuje, bet kartu atsirado daugiau alternatyvų ir pačiam turizmo sektoriui, ir užsienio turistams. Manau, Lietuva dėl to laimėjo, nes geriau įtikinti ir patikti turistams, negu būti mažai prieinama valstybe“, – sako A. Antanavičius.

Jis nemano, kad trumpalaikės nuomos sektorius šiuo metu kelia kokių nors iššūkių. „Per pandemiją apkritai trumpalaikės nuomos sektorius buvo sudėtingoje situacijoje, dalis vėl grįžo į ilgalaikę nuomą. Vėl augino pasiūlą, mažino kainas, – pasakoja ekspertas. – Kai prasidėjo kelionės, dalis butų vėl persiorientavo į trumpalaikę nuomą. Kitaip sakant, NT rinka yra gyvas organizmas, prisitaiko prie besikeičiančių aplinkybių, ir ne veltui sakoma, kad reikia leisti rinkai pačiai nuspręsti, – ten kur yra didesnė paklausa, atsiranda pasiūla, ten kur galima daugiau uždirbti, pradeda aktyvėti investicijos ir ilgainiui problemos išsprendžiamos. Manau, pas mus yra daug ilgalaikės ir pakankamai trumpalaikės nuomos pasiūlos.“

Tiesa, pereiti iš ilgalaikės į trumpalaikės nuomos objektą ne visada įmanoma, mat turistams patrauklesnės centrinės miestų dalys, senamiesčiai, panašios traukos vietos.

Vis dėlto A. Antanavičius išskiria, kad paprastai iš trumpalaikės nuomos galima uždirbti daugiau, bet yra sąlyga, kad turi būti ir pakankamas tokio būsto užimtumas, jis turi patikti turistams ir atitikti jų poreikius. „Yra daug niuansų, t. y. atskira verslo šaka, vyksta ir atskiri mokymai, kaip pasiruošti, kaip tuos butus padaryti paklausesnius ir patrauklesnius. Jei turto savininkai nenori daugiau rūpesčių, nori kas mėnesį gauti stabilias įmokas, pasirašo ilgalaikes nuomos sutartis ir tiki, kad prie to būsto nereikės grįžti metus, dvejus ar daugiau“, – sako NT rinkos ekspertas.

Inga Andriulevičienė / J. Kalinsko / ELTA nuotr.

Padėtis didmiesčiuose ir periferijoje – nevienoda

Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) direktorė Inga Andriulevičienė sako, kad būsto nuomos situaciją Lietuvoje įvertinti gan sudėtinga, nes ši rinka yra labai skirtinga, lyginant didmiesčius su mažesniais miestais ir regionais.

„Jei Vilniuje ar Kaune būsto nuomai dažnai trūksta, tai, tarkime, Panevėžys ar Šiauliai didelio stygiaus nejaučia. Kalbant apie kainas, situacija panaši – Vilniuje ir Kaune nuomos kainos gan didelės, tad kiekvienas nors kiek pigesnis būstas būna išnuomojamas akimirksniu, o, pavyzdžiui, Šiauliuose, nuomos kainos laikosi panašaus lygio jau keletą metų, todėl paklausos ir pasiūlos santykis yra normalus, subalansuotas“, – dėsto I. Andriulevičienė.

Pasak LNTAA vadovės, aktyviausias laikotarpis nuomos sektoriuje yra rugpjūtis ir rugsėjis, tačiau šis suaktyvėjimas labiau juntamas taip pat didmiesčiuose, dėl iš regionų atvykstančių studentų. Ilgalaikei nuomai vasaros sezonas didelės įtakos neturi.

„Kalbant apie klientų poreikius, pastaraisiais metais labiau juntamas klientų noras gyventi naujesnės statybos namuose, geriau įrengtuose būstuose. Žmonės dažniau ieško kokybės ir komforto. Populiariausi būstai nuomai nesikeičia jau kurį laiką – tai vieno arba dviejų kambarių butai, patogioje lokacijoje, arčiau miesto centro. Didesnius būstus, namus priemiesčiuose išnuomoti būna šiek tiek sudėtingiau“, – dalijasi I. Andriulevičienė.

„Pastaruoju metu taip pat pastebime žymiai didėjančią trumpalaikės nuomos apimtį, didėja tiek jos pasiūla, tiek paklausa. Vasarą, žinoma, ši nuomos rūšis pagyvėja dėl didesnio turistų srauto ar įvairių renginių skaičiaus. Tačiau Lietuva tikrai ne itin didelė ir turizmo prasme labai populiari šalis, kad esami turistų srautai darytų stiprią įtaką nuomos rinkai. Kol kas trumpalaikė nuoma, kad ir populiarėja, bet didelės įtakos ilgalaikei nuomai nedaro“, – teigia LNTAA direktorė.