Senas daugiabutis verslui – ne vieta

Daugiaaukštis prie judrios gatvės, būstas pirmame aukšte – viena nepatraukliausių vietų gyventi. Tačiau kai kurių šių butų savininkai su kaupu išlošė, nes tapo smulkių verslininkų taikiniu. Tik atrodo, kad aukso amžius jau praeityje.

Kur gyvenama, ten nedirbama

Beveik kiekviename Kauno daugiabutyje, stovinčiame prie didesnės gatvės ar netoli stambaus prekybos centro, gali pamatyti architektūrinių patobulinimų. Į buvusius balkonus veda laiptai, virš balkonų ar langų švyti reklaminės iškabos. Kai kurie balkonai įstiklinti ir paversti vitrinomis.

Kartais ties buvusio buto sienomis prilimpa nedideli priestatai – stoginės, įstiklintos verandos. Išradingumo pritaikant gyvenamąsias patalpas komercinei veiklai kauniečiams nestinga, trūksta tik vienovės su viso namo architektūra ar kitomis tame pačiame pastate įsikūrusiomis įstaigomis.

Verslui dar neišnaudotų pirmų aukštų daugiabučiuose apstu, tačiau daug naujų reklaminių iškabų vargiai rasis. Nuo 2012 m. daugiabučiuose ir privačiuose namuose norinčios įsikurti įstaigos, kurių veiklai reikalingi higienos pasai, turi įveikti kur kas daugiau barjerų nei anksčiau. Higienos pasas neišduodamas, jei patalpos pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis neatitinka veiklos, kurią jie vykdo. Kitaip tariant, gyvenamoji paskirtis turi būti pakeista.

Sugriežtinimai – tik naujokams

Iki tol iš kirpyklų, grožio salonų, sporto klubų, gydytojų kabinetų ir kitų įstaigų nebuvo reikalaujama keisti patalpų paskirtį, higienos pasai buvo išduodami ir oficialiai gyvenamuosiuose būstuose vykdomai veiklai. Kauno visuomenės sveikatos centro Saugos skyriaus vedėja Asta Liubinaitė patikslino, kad higienos pasai išduodami neterminuotai, tad anksčiau savo veiklą įteisinusios įstaigos gali ir toliau veikti, nors patalpų paskirtis gyvenamoji.

Parduodant patalpas, pasak A.Liubinaitės, higienos pasas galios tuo atveju, jei naujas savininkas vykdys tą pačią veiklą. Tiesa, ne visoms veikloms reikalingi higienos pasai. Pavyzdžiui, jo nereikia ugdymo įstaigoms.

Neaišku, ar po teisės aktų patobulinimų daug verslininkų buvo prispirti buvusiuose būstuose įteisinti komercinę veiklą. Registrų centro atstovų teigimu, nevedama statistika, kiek gyvenamųjų patalpų pakeista paskirtis.

Papildomos tūkstantinės išlaidos

Nekilnojamojo turto brokeris Ernestas Adomaitis atkreipė dėmesį, kad į daugiabučių namų pirmus aukštus visada labai norėdavo įsikraustyti alkoholinių gėrimų parduotuvės, tačiau jie negaudavo leidimų, nes nesutikdavo gyventojai.

Norint bute įteisinti negyvenamąją paskirtį, reikia daugiau kaip pusės namo savininkų sutikimo. Be to, reikia rengti patalpų pritaikymo atitinkamai veiklai projektą. Tada reikia gauti statybos leidimą, įregistruoti patalpų rekonstrukciją, tuomet pakeičiama patalpų paskirtis.

„Procesas gali užtrukti 3–4 mėnesius, visą šį laiką prarandami nuompinigiai. Patalpų paskirties keitimas gali atsieiti 10–20 tūkst. litų“, – turima informacija dalijosi nekilnojamojo turto specialistas.

Santarvė su kaimynais kainuoja

Duodami sutikimą jų name įrengti vieną ar kitą įstaigą, neretai gyventojai iškelia sąlygas, kad verslininkai ką nors padarytų jų namo labui. Šis reiškinys ypač paplitęs Centre ar Senamiestyje.

Antai Senamiestyje nedideliuose daugiabučiuose prie centrinių gatvių įprasta pirmuose aukštuose matyti nedideles parduotuvėles, kavines, ar kitas įstaigas. „Norintiesiems pirmame aukšte naujai įrengti komercines patalpas, gyventojai kelia įvairiausių reikalavimų. Prašo savo lėšomis pakeisti laiptinės duris ar visame name senus kanalizacijos vamzdžius, išdažyti laiptinę ar įrengti automatinę įvažos į kiemą užtvarą“, – vardijo E.Adomaitis.

Ypač didelio gyventojų pasipriešinimo sulaukiama tuo atveju, jei name norima įrengti maitinimo įstaigą ar pasilinksminimų vietą, neretai sutikimas apskritai neduodamas, arba patalpų savininkai investuoja į „taikos sutartį“ su kaimynais.

Jei parduodamų gyvenamųjų patalpų paskirtis nepakeista, verslu ketinančiam užsiimti pirkėjui tai yra geras motyvas sumažinti kainą. Gana dažnai pirkėjas iškelia sąlygą, kad pardavėjas sutvarkytų reikalingus dokumentus, nes jei kaimynai vis dėlto pasipriešintų ir keisti paskirtį būtų neįmanoma, pirkinys būtų įsigytas bergždžiai.

Sudomina net bendrabučiai

Toli gražu ne kiekvienas butas pirmame aukšte domina verslininkus. E.Adomaičio teigimu, komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje vyrauja kriterijus – vieta. Pavyzdžiui, jei netoliese yra stambus prekybos centras, tai nedidelė gėlių parduotuvėlė geriau įsikurs netoliese esančiame daugiabutyje, nei kurs nors atokiau. Nebaido net tai, kad daugiabutis senas, neišvaizdus, dideli mokesčiai už šildymą.

„Net bendrabučio tipo namai komerciškai patrauklioje vietoje, kur dideli žmonių srautai, sudomina verslininkus. Komercinių patalpų pirmame aukšte ir gyvenamųjų patalpų likusiame name kaina gali skirtis kelis kartus. Tiesa, tai vienetiniai atvejai Kaune“, – pridūrė E.Adomaitis.

Pasak jo, tam tikrose miesto vietose, pavyzdžiui, Savanorių prospekte, netgi patariama, kad būstai pirmuose aukštuose būtų skirti komercijai ir paslaugoms, tokio turto vertė gerokai pakiltų.

Lygiai taip pat nuomojant komercines patalpas galima išpešti daugiau, nei nuomojant tiesiog butą. Todėl turintieji nenaudojamus butus pirmuose aukštuose pritaikė juos kitai veiklai ir gauna didesnius nuompinigius. Jei namas stovi atokiau nuo gatvės, kvartalo gilumoje, priešingai – būsto nuomos kainos gali būti didesnės nei komercinių patalpų.

Kai kurių naujos statybos daugiabučių pirmuose aukštuose verslas neįsikūrė, nors tam buvo paliktos laisvos erdvės. E.Adomaičio žiniomis, kai kurios patalpos nupirktos ir pritaikytos gyventi.

Sugriežtinus reikalavimus įmonių veiklai gyvenamuosiuose pastatuose, nekilnojamojo turto kainos, pasak E.Adomaičio, ne itin kito.

Ar buto-įstaigos vertė didesnė nei įprasto buto tame pačiame name, kainą labiausiai lemia daugiabučio vieta. Didelis kainos skirtumas, jei namas stovi prie judrios gatvės ar stambaus prekybos centro, ar kiek giliau kvartale. Antruoju atveju komercinių patalpų kaina bus panaši kaip ir gyvenamojo buto.

Norinčiųjų pirkti mažai

Atrodo, kad patalpų pirmuose daugiabučių aukštuose poreikis patenkintas. Norintieji jas parduoti neranda pirkėjų. Antai negyvenamosios 65 kv. m ploto patalpos A.Baranausko gatvės penkiaaukštyje, statytame 1975 m., siūlomos už beveik 200 tūkst. litų.

Skelbime akcentuojamas geras susisiekimas ir privažiavimo kelias. Įeiga įrengta užpakalinėje daugiabučio namo pusėje, atgręžtoje į gatvę – butas net nėra kampinis. Pasak patalpų pardavėjų, čia veikia gydytojo kabinetas.

Naujasis patalpų šeimininkas turėtų vykdyti panašią veiklą arba keisti paskirtį. Buvęs butas esą parduodamas ne dėl nenusisekusios veiklos, o dėl asmeninių priežasčių. Tačiau susidomėjusiųjų pirkėjų beveik nėra. „Šiuo metu rinka apmirusi“, – komentavo patalpas parduodanti moteris.

Kaunietis Petras taip pat mėgina įsiūlyti 50 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas Šilainiuose ir prašo 150 tūkst. litų.

„Pirkome patalpas, kai kainos buvo viršūnėje, už 200 tūkst. litų. Jau tada ir įeiga, ir paskirtis buvo sutvarkyta. Taip buvo sutarta su buvusio buto pardavėju“, – neslėpė vyras. Jo spėjimu, dalis daugiabučiuose esančių patalpų oficialiai yra gyvenamieji butai.

Petrui priklausančiose patalpose kol kas veikia skalbinių priėmimo punktas. Ką galėtų veikti įsigijęs šias patalpas naujas šeimininkas, vyras prisipažino tiksliai negalįs pasakyti. Parduoti patalpas net ir patirdamas nuostolį jis pasiryžęs esą dėl to, kad reikia pinigų. Įprastų butų kainos tame pačiame name, tikino pašnekovas kur kas mažesnės.

Susidomėjimas patalpomis 1990 m. statytame blokiniame daugiabutyje menkas, nors ir jos yra šalia stambaus prekybos centro ir praeivių čia nestinga.

Patalpas vėl paverčia į butus

Kauno miesto savivaldybės Urbanistikos skyriaus vedėjas Nerijus Valatkevičius pastebi, kad dabar jau mažai kas butus pritaiko komercinei veiklai. Tai, pasak jo, buvo populiaru maždaug prieš 10 metų.

Net ir stiklinant balkonus yra rekomenduojama visiems namo gyventojams daryti tai vienodai, laikantis tos pačios estetikos. Analogiškai turėtų būti elgiamasi ir su kitais namo patobulinimais.

„Bandome naujadarus pritaikyti taip, kad namas nepasidarytų kaip Šanchajuje“, – teigė N.Valatkevičius. Pasak jo, kad tai nebūtų daroma nelegaliai, turi prižiūrėti namo bendrija arba administratorius. Papildomi statiniai, patobulinimai neturėtų būti skirtingi, o įsilieti į bendrą architektūrinį vaizdą.

Butuose įrengiant komercines patalpas reikia užtikrinti reikiamą vietų skaičių automobiliams. Vadovaujantis įstatymais, 25 kv. m ploto komercinės paskirties patalpoms reikalinga bent viena vieta automobiliui. Tai ne visur įmanoma užtikrinti, juolab kad daugiabučių namuose ir taip stinga vietų gyventojų transporto priemonėms.

„Kai kas mato, kad komercija daugiabučiuose nepasiteisina ir grįžta prie seno – keičia į gyvenamąją paskirtį“, – atvirkštinę tendenciją įžvelgė N.Valatkevičius. Jei name vyrauja gyvenamoji paskirtis, pasak jo, tai padaryti daug lengviau.

Papildomi reikalavimai patalpoms, N.Valatkevičiaus įsitikinimu, gerokai pristabdė gyvenamųjų patalpų pritaikymą komercinėms reikmėms.

Urbanistikos skyriaus vedėjas užsiminė, kad norint statyti priestatus – laiptus, nuovažas ir kita, reikia išspręsti prie namo esančio žemės sklypo priklausomybės klausimus, nustatyti namui priklausančio sklypo ribas.

Dainavos, Kalniečių mikrorajonus projektavęs architektas Alvydas Steponavičius:

Sovietmečiu, kai buvo projektuojami Kauno daugiabučių mikrorajonai, buvo numatytos kelių pakopų aptarnavimo sistemos: stambieji centrai ir pirminio aptarnavimo taškai. Pastarųjų prie sovietų, deja, realizuoti nepavyko. Tai turėjo būti mažos parduotuvėlės, stovinčios atskirai, skirtos kasdienio vartojimo produktams įsigyti. Kadangi šios grandies trūko, atsirado negera tendencija. Įvairios įstaigos pradėjo rastis daugiabučių namų pirmuose aukštuose.

Tačiau neatsižvelgiama, kad yra pabloginamos likusių namo gyventojų gyvenimo sąlygos. Visų pirma, žalojama namo architektūra prilipdant įvairius keistus laiptus, sumažėja vietų automobiliams, atsiranda papildomas triukšmo šaltinis, sumažėja kiemo erdvė, prastėja įvažų į kiemus kokybė. Aš kategoriškai prieš verslo kūrimąsi senuose daugiaaukščiuose.

Galbūt reikėtų atgaivinti ankstesnius planus ir statyti mikrorajonuose nedideles, greito aptarnavimo, lengvų konstrukcijų parduotuvėles ar paslaugų įmones? Joms vietos tikrai atsirastų, tik jos turi būti geros architektūros. Tiesa, tam reikia perplanuoti mikrorajonus, numatant papildomas vietas automobiliams, vaikų žaidimų aikštelėms, keturkojams augintiniams. Kompleksinio perplanavimo centralizuotai turi imtis savivaldybė.