Architektai teigia, jog kioskelių era laikinosios sostinės verslo patalpų rinkoje artėja į pabaigą
Kas pastatys aukščiausią stiklo ir plieno dangoraižį, kas sugaiš mažiausiai laiko nuo pamatinio akmens padėjimo iki pirmųjų nuomininkų įkurtuvių, kas pirmasis ant biuro stogo įrengs sraigtasparnių tūpimo aikštelę? Kauno verslo bendruomenė, tokias tarptautines lenktynes tarp Vilniuje ir Rygoje dirbančių nekilnojamojo turto vystymo kompanijų lig šiol pavydžiai stebėjusi iš šalies, netrukus galės pati įsitikinti teorijų apie modernaus biuro naudą teisingumu.
Verslo lopšio paradoksai
Kauno bendrajame plane jau seniai numatytos teritorijos, kuriose turėtų išdygti nauji verslo centrai. Kodėl lig šiol neprasidėjo statybos ar rekonstrukcijos darbai, o net ir solidžiausių užsienio kompanijų atstovybės Kaune neretai glaudėsi apleistose fabrikų kontorose ar palaikiuose sandėliuose, galima tik spėlioti.
Skaičiuojant, kiek vietinio kapitalo dalyvauja versle, Kauną drąsiai galima laikyti verslesniu miestu nei Klaipėda, Panevėžys, Šiauliai ir netgi Vilnius. Sostinė gali džiaugtis tik didelėmis tiesioginėmis užsienio kapitalo investicijomis, siekiančiomis net 60 proc. (Kaune - 11 proc.). Mūsų miestas visiškai pelnytai vadinamas lietuviško verslo lopšiu, tačiau kodėl šiuo metu susiklosčiusi tokia padėtis biurų rinkoje, paaiškinti gana keblu, - teigė Kauno miesto plėtros departamento direktorius Povilas Kuprys.
Skiriasi principinis požiūris į nekilnojamąjį turtą - vietinės kompanijos stengiasi įsigyti nuosavybę, o ne ją nuomotis? Trūksta pinigų, iniciatyvos, valdžios palaikymo, sėkmingo modernių biurų nuomos pavyzdžių? Kalbintų nekilnojamojo turto konsultantų, architektų bei verslininkų teigimu, sąstingį lėmė visų šių dalykų visuma.
Įsigyti nekilnojamojo turto Kaune gerokai pigiau nei Vilniuje ir tai patvirtina vadinamojo Fredos miestelio projektas. Moderniame kvartale statybos dar tik įsibėgėja, o ketvirtadalis būsimųjų rajono būstų jau turi šeimininkus. Beje, nemaža dalis jų - vilniečiai. Keista, kad tokiu kainų skirtumu nesinaudoja verslininkai rinkdamiesi biurus, - stebėjosi P.Kuprys.
Kauno miesto plėtros departamento vadovas atkreipė dėmesį, jog laikinojoje sostinėje praktiškai nėra laisvų valdiškų sklypų. Rimtų projektų turintys investuotojai derėtis gali tik su privačiais savininkais, o tai ne visuomet paprasta. Kita vertus, verslininkai nesiveržia net į laisvąją ekonominę zoną, kur vadinamosioms plyno lauko investicijoms sąlygos yra ypač palankios.
Verslas visada pasuka ten, kur mato didžiausią naudą ir greičiausią pinigų grąžą, todėl kol kas dirbama kukliuose biuruose. Visgi manau, jog tai laiko klausimas, kada Kaune prasidės modernių kontorų statybos, - prognozavo P.Kuprys.
Vištos ir kiaušinio dilema
Nekilnojamojo turto specialistų teigimu, Vilniuje šiuo metu bendras neužimtų biuro patalpų plotas nuo visų siūlomų siekia maždaug 14 proc. Turint galvoje, kad netrukus bus baigtos itin sparčios verslo centro statybos dešiniajame Neries krante, neužimtų biurų plotas gali išaugti iki 20 proc. Kaune tokios problemos nėra, nes paprasčiausiai nėra nuomojamų modernių biurų.
Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacinės bendrovės Koba Lietuvos biuro vyresnioji konsultantė Ieva Kvedaravičienė, tyrinėjusi verslo patalpų rinką Kaune, pastebėjo, jog čia galima išsinuomoti keletą kontorų, tačiau nė viena jų neatitinka reikalavimų, keliamų moderniam biurui. T.y. jie negali pasigirti patogia dislokacijos vieta, šiuolaikinėmis komunikacijomis, ergonomiškomis darbo vietomis, šiuolaikiškomis oro kondicionavimo, vėdinimo, drėkinimo sistemomis, solidžia aplinka, išspręstomis automobilių statymo problemomis, apsauga, išvystyta infrastruktūra, galimybe rengti didesnes konferencijas ir panašiai.
Teigti, kad tam Kaune lig šiol nebuvo paklausos, tikrai negalima vien todėl, kad nebuvo pasiūlos. Ne paslaptis, jog dabar ambicingą projektą realizuoti pradėjo SBA koncernui priklausanti bendrovė Pastatų idėjų įgyvendinimas, rekonstruojanti buvusį Miestprojekto pastatą K.Donelaičio gatvėje. Jei čia viskas bus įgyvendinta taip, kaip dabar žadama, šio centro veikla bus labai sėkminga ir išjudins visą rinką, - prognozavo Koba konsultantė.
I.Kvedaravičienės manymu, Kaune lig šiol nemažai įmonių stengėsi turėti nuosavas patalpas, tačiau ir čia pamažu atrandamos senos tiesos, jog kur kas naudingiau neįšaldyti savų lėšų į pastatų statybą ar pirkimą, o investuoti juos į tą sritį, kur pinigai uždirbami. Be to, nuomojantis patalpas egzistuoja žymiai didesnės galimybės biurą plėsti ar atvirkščiai - prisitaikant prie verslo sąlygų - mažinti plotą.
Specialistai spėja, jog stipriausią impulsą modernių biurų ir verslo centrų plėtrai turės didžiosios kompanijos, norėsiančios įsikurti arčiau savo klientų. Bankai, draudimo kompanijos, teisinės firmos, informacinių technologijų ir pan. bendrovės visiems filialams kelia panašius kokybės reikalavimus.
Beje, Koba konsultantė pastebėjo, jog į savo balansą įtraukianti nekilnojamąjį turtą įmonė negauna jokių mokestinių lengvatų. Dėl šių priežasčių netgi sandėlius ar kai kurias gamybines patalpas verslininkai stengiasi nuomoti ir taip aiškiai apibrėžti tiesioginę veiklą, išgryninti pinigų srautus etc. Būtent tokios politikos laikosi visos klasikinio europietiško verslo kompanijos.
Po stalu - šildytuvas
Bendrovės Pastatų idėjų įgyvendinimas direktorius Algirdas Bagdzevičius, pasakodamas apie pradedamą rekonstruoti pastatą vylėsi, jog vadinamasis Biznio lyderių centras (BLC) ateityje taps savotiška Kauno verslo vizitine kortele.
Žiemą, netgi lankantis kai kurių solidžių verslo įmonių vadovų kabinetuose, būdavo galima matyti po stalais slepiamus elektrinius šildytuvus. Tai gana iškalbingai byloja apie esamą biurų kokybę ir jų įtaką viduje dirbančių žmonių sveikatai bei produktyvumui. Kalbos, kad Kaune verslas yra silpnesnis, kad negali sau leisti dirbti civilizuotomis sąlygomis, laužtos iš piršto, - dėstė A.Bagdzevičius.
Pasak bendrovės Pastatų idėjų įgyvendinimas vadovo, modernus biuras turi milžiniškos įtakos ne tik kompanijos įvaizdžiui, bet ir visai jos veiklai. Jo teigimu, reprezentatyvus ir funkcionalus biuras pats parduoda prekes ar paslaugas: tinkamai parinktoje vietoje esanti, solidžiai atrodanti, lengvai randama ir pasiekiama įstaiga netiesiogiai atlieka funkcijas, kurių kitu atveju turėtų imtis reklamos vadybininkai.
Būsimasis BLC turėtų gimti radikaliai rekonstravus dabartinį Miestprojekto pastatą - iš jo liks tik gelžbetoniniai griaučiai. Vienu aukštu ūgtelėjusiame A klasės verslo centre atsiras apžvalgos terasa, čia suprojektuota 280 vietų amfiteatro salė, pritaikyta koncertams, spektakliams bei kitokiems kultūros renginiams. Be to pastate bus 4 konferencijų salės. Vidaus interjero projektavimo konsultacijoms pakviesta viena žymiausių Danijos architektų kompanijų PLH arkitekter.
Klausiamas, kaip pasikeis patalpų nuomos kainos rekonstruotame verslo centre, A.Bagdzevičius pripažino, jog tarifai šoktelės.
Pastatas vadinsis Biznio lyderių centras ir bus orientuotas į sėkmingiausiai dirbančias Kauno bendroves. Dabar toks apibūdinimas tikrai tinka ne visoms čia dirbančioms įmonėms. Galima prognozuoti, kad dalis nuomininkų pasikeis, nes kvadratinis metras greičiausiai kainuos apie 40 litų. Beje, Vilniuje panašaus lygio biuro nuomos kaina svyruoja apie 60 Lt už kv. metrą. Tai brangoka, bet kaina tikrai atitiks teikiamų paslaugų kokybę. Čia bus viskas, pradedant automobilių statymo vietomis ir baigiant moderniausiomis komunikacijų bei oro kondicionavimo sistemomis, - žadėjo A.Bagdzevičius.
Bendrovė Pastatų idėjų įgyvendinimas visus BLC rekonstrukcijos darbus žada baigti kitų metų balandį.
Naujienos vertinamos rezervuotai
Kauniškės bendrovės Senamiesčio architektų ir dizainerių dirbtuvės (SADD) vadovas Jonas Audėjaitis, pasakodamas apie laikinosios sostinės verslo centrų statybą, patikino, jog čia neišvengiamai įvyks tai, kas jau įvyko Vilniuje.
Maisto produktais prekiaujančius kioskelius beveik jau pakeitė Hyper Maximos. Verslo patalpų rinkoje pasikartos analogiški procesai, nes tam yra susiformavusios visos prielaidos. Kaunas turi puikią geografinę padėtį, leidžiančią pretenduoti į visos Lietuvos įmonių logistikos centrą, Via Baltica magistralę ir daugybę kitų kozirių. Žinoma, dirbtinai paskubinti tokius procesus gana sudėtinga, tačiau Vilnius modernių biurų jau pakankamai sotus, - teigė J.Audėjaitis.
SADD direktorius, be kita ko, vadovaujantis Dailės akademijos Kauno fakulteto architektūros katedrai, pastebėjo, kad Kaune lig šiol verslininkai galėjo tik patys veltis į biurų statybas, tačiau daugeliui tokia perspektyva ir neišvengiamas apyvartinių lėšų įšaldymas neatrodė viliojamai. Dėl šios priežasties vietinės firmos dažnai tenkinasi kosmetiniais senų administracinių pastatų remontais, o solidesnės užsienio kompanijos vengdavo kelti koją į Kauną.
Kita vertus, reikia pripažinti, jog ne visiems tos permainos yra priimtinos. Miesto centre esančiuose pastatuose, kuriuos būtų galima paversti moderniais verslo centrais, prisiglaudusios struktūros bijo būti išstumto į mažiau prestižines vietas. Suinteresuotų bendrovių, architektų ir miesto valdžios atstovų diskusijos šiais klausimais labai dažnai būna lėtos ir neproduktyvios dėl subjektyvių priežasčių. Reikia tikėtis, kad, pralaužus pirmuosius ledus, verslo centrai gims ne taip skausmingai, - pastebėjo J.Audėjaitis.
Naujausi komentarai