Turite seną, bet nedrįstate pirkti naujo? Ekspertai skatina įvertinti būsto rinkos tendencijas

Svajones šalin veja vyraujanti nuomonė, kad naujas būstas tapo neįperkamas ir yra tik turtingųjų privilegija, nors turimas senos statybos būstas taip pat yra turtas, galintis tapti tramplinu reikšmingam gyvenimo kokybės pokyčiui. Būsto vertė, nepriklausomai nuo jo statybos amžiaus, nuolat auga, todėl santykinis skirtumas tarp naujo ir seno būsto kainos keičiasi nedaug.

„Vis dažniau tenka bendrauti su žmonėmis, kurie gyvena nuosavame senos statybos būste ir turi aiškius poreikius kitai gyvenamai vietai: pavyzdžiui, pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms jie ieško didesnio būsto arba priešingai – mažesnio, bet arčiau miesto centro. Šiandien nuo drąsaus sprendimo priėmimo „atbaido“ laikini ekonominės padėties neapibrėžtumai ar sumažėjęs būsto įperkamumas. Kita vertus, tokie žmonės kartais neįvertina, kad senas būstas taip pat yra turtas bei gali būti puikus atspirties taškas investicijai į naują būstą, o dabartinė situacija NT rinkoje tam taip pat palanki“, – pažymėjo „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė.

Ji minėjo, kad išgirdę tokį pasiūlymą žmonės dažnai sudvejoja, nes būsto pardavimas – kaip ir pirkimas – yra sudėtingas, dažnai gąsdinantis procesas, kurio imtis kartais nesiryžtama dėl kompetencijos, rinkos procesų suvokimo trūkumo. Todėl, akcentavo ekspertė, pagalbos verta kreiptis į šios srities profesionalus, būsto brokerius, kurie gerai išmano situaciją ir gali padėti.

„Antrinėje rinkoje, kurioje prekiaujama nenaujais būstais, aktyvumas šiuo metu taip pat yra. Dalis žmonių, ieškančių būsto, renkasi tarp nuomos ir nenaujo būsto įsigijimo galimybių, tad pirkėją rasti galima. Įvertinę šią situaciją, turime partnerių tinklą, su kurio pagalba galime padėti realizuoti turimą NT, jei žmonės nori apsigyventi naujame būste ir yra išsirinkę jį mūsų projektuose. Tai padeda išspręsti didelę dalį galvosūkio, keičiant seną būstą į naują“, – apibendrino „Citus“ ekspertė.

Ekonomines prognozes siūlo vertinti per galimybės prizmę

„Jei žmogus turi finansines galimybes mokėti mėnesinę įmoką, tą verta daryti dėl kelių dalykų. Pirmiausia – dėl gyvenimo kokybės ir komforto, mažesnių šildymo išlaidų. Tačiau labai svarbu, kad taip yra įdarbinami pinigai ir didinamas turimas turtas: naujo būsto vertė auga greičiau, tad ateityje jį parduoti galima greičiau, lengviau ir pelningiau. O turimas senas būstas, net nesvarbu, ar dar už jį mokama paskola, yra labai svarbi pradžia. Jei už turimą butą dar mokama paskola, nauja įmoka neatrodys tokia didelė, o jei paskolos neturite, visą sumą, gauta pardavus turtą, galėsite skirti pradiniam įnašui, o tai taip pat reikšmingai mažins būsimą paskolos įmoką“, – pabrėžė A. Keršytė.

Naujam būstui finansavimo ieškantį pirkėją gali nepelnytai išgąsdinti vidutinė 6 mėn. trukmės Euribor palūkanų norma, kuri šiuo metu siekia 3,97 proc. Tačiau nesureikšminti šio skaičius skatina tiek prognozės, tiek ir nuolatinis nekilnojamo turto vertės augimas. Prognozuojama, jog Euribor artėjančių metų pradžioje pradės mažėti. Todėl rezervuojant būstą, kurio pirkimo–pardavimo (notarinis) sandoris bus sudaromas po metų, fiksuojama pradinės sutarties meto kaina, o palūkanos – galutinio sandorio momentu, o jos tuo metu jau turėtų būti mažesnės. Tad aukštas palūkanas galima „pralaukti“, o per tą laiką parduoti seną butą. Be to, įsigyto naujo būsto vertė auga greičiau, todėl išlaikomas didesnis būsto likvidumas ir galutinė turto vertė.

„Naujo būsto patrauklumą sustiprina ir išaugusi pasiūla, o pardavėjai stengiasi pateikti patrauklių pasiūlymų, kurių nematydavome aktyvioje rinkoje, aukštos paklausos sąlygomis. Ieškoma sprendimų, kaip padrąsinti pirkėjus priimti galutinį sprendimą, nes matoma, kad būsto poreikis, dėl augančio gyventojų skaičiaus ir pakankamai stabilios ekonominės situacijos bei augančio darbo užmokesčio, išlieka aukštas, tik sprendimo priėmimo laikotarpis – ilgesnis. Pirkėjai stebi situaciją ir ieško geriausių pasiūlymų, o mes padedame jiems įvertinti visas galimybes, pasitelkdami analitinius duomenis“, – sakė „Citus“ pardavimų vadovė.

Aukštesnė gyvenimo kokybė

„Citus“ pardavimų vadovė priduria, kad nauji butai, kotedžai ar namai yra plėtojami vadovaujantis aktualiausiais techniniais reikalavimais, pavyzdžiui, Vilniaus miesto architektūros taisyklėmis; o išaugusi pirkėjų lūkesčių kartelė skatina projektų plėtotojus diegti vis naujus, augančius modernaus gyvenimo poreikius atitinkančius sprendinius. Tarp pastarųjų – dėmesys oro namuose kokybei, šiluminiam komfortui ir eksploatacijos kaštams. Didesnį gyvenimo komfortą užtikrina vėdinimo sistemos ir klimato valdymo įrenginiai, stabilizuojantys karštį vasarą net ir į pietus nukreiptuose būsto kambariuose, mažesni šildymo mokesčiai žiemos metu.

Be to, naujas būstas dažnai būna efektyviau suplanuotas, o turima erdvė paskirstoma racionaliau. Tai ypatingai aktualu kalbant apie NT rinkoje populiariausius dviejų kambarių butus. Šis pasirinkimas mėgstamas tiek į miestą atvykusių studentų, tiek ir jaunų ar net brandesnių šeimų, todėl visada išlieka patrauklus ir į būsto nuomą orientuotiems investuotojams. Jei naujas butas turi nedidelį koridorių, miegamąjį su lova bei spinta, virtuvėje telpa pilnas buitinės technikos komplektas, o bendras plotas yra mažesnis – tai optimalus pasirinkimas be perteklinio ploto, užtikrinantis visus būtinus patogumus ir prieinamą kainą.

„Šiandieninės būsto plėtros įmonės skiria ypatingą dėmesį ne tik didesniam estetiniam patrauklumui, bet ir efektyviam būsto suplanavimui. Palyginimui, jei keliasdešimties metų senumo sovietinės statybos butas, turintis 30–40 kv. m plotą dėl neefektyvaus suplanavimo dažno gyventojo pravardžiuojamas „kišene“, tai to paties dydžio naujo būsto pilnai užtenka didžiajai daliai žmonių. Dėl kambarių ir prieškambarių formos efektyviai suplanuotas 2 kambarių butas gali būti patogesnis ir už plotu didesnį, bet prasčiau suplanuotą 3 kambarių butą. Kalbant konkrečiai, miegamasis turėtų būti bent 10 kv. m ploto, kad jame tilptų ne tik lova, bet ir rūbų spinta. Akcentuotinas ir baldų pasirinkimas – reikėtų įsigyti tokius, kurie leistų sutaupyti erdvės, o ne ją apkrautų. Gyvenant mažesnio ploto būste, svarbu tinkamai susiplanuoti daiktų laikymo vietas – tam tinka paslėptos lygių fasadų spintos ir spintelės“, – teigė „Citus“ atstovė, paminėdama ir balkonus, terasas ar kiemelius, kurie dabar yra ne tik higiena, bet ir būtinybė.

Tankėjant miestui nauji būsto projektai nenusileidžia infrastruktūros išvystymo lygiu, o konvertuojamuose kvartaluose plėtojamų projektų infrastruktūra tampa patrauklesnė už „brandžiose“ lokacijose esančius būstus.

Tarp kitų privalumų – sunkiai įkainojami socialiniai veiksniai. Naujų būsto gyvenvietes įprastai renkasi gyventojai su panašiu tvarkos ir saugumo poreikiu, juos vienija tapatūs pomėgiai ir interesai. Susiformavusi bendruomenė, bendri pasisėdėjimai, laisvalaikio leidimas ar kaimynystės jausmas – svarbi naujų rajonų kasdienybė, kuri per ilgus sovietinio gyvenimo metus buvo užmiršta. Be to, gyventojus supantys estetiniai pasirinkimai ne tik džiugina akį, bet ir leidžia jaustis saugiau. Vaizdo kameros, rakinamos vaikų žaidimo ir dviračių aikštelės užtikrina savo artimųjų ir turimų daiktų saugumą.

Seno ir naujo būsto įsigijimo kaštai – ant svarstyklių: palyginimas ir pavyzdžiai

„Citus“ ekspertė papildė, kad šiuo metu butai tiek pirminėje, tiek ir antrinėje rinkoje yra pabrangę santykinai panašiai, todėl pardavus seną butą, galima įsigyti lokacija ir dydžiu panašų naują butą. Tokį sprendimą gali paskatinti ne tik gyvenimo kokybės pranašumai naujame bute, bet ir finansinės priežastys. Skaičiuojant vidurkį, pardavus senos statybos būstą galima turėti iki 40–60 proc. naujo turto vertės, nes didelę dalį padengtų seno būsto pardavimo suma. Tai reiškia, kad finansavimą naujutėlaičiam būstui būtų lengviau gauti ir tektų mažiau mokėti – protingai investuoti į ateitį žinant, kad turto vertė augs.

Kaip pavyzdį imant Vilniaus nekilnojamo turto rinką, vidutiniškai naujo 50 kv. m būsto kvadrato kaina yra 3 300 eurų, o atitinkamo dydžio senos (1960–2000 m.) statybos kvadratinis metras kainuoja apie 44 proc. pigiau – apie 2 300 eurų.

Tačiau naujo būsto finansinės naudos tuo nesibaigia, o privalumų sąrašą papildo ir mažesnės būsto išlaikymo mėnesinės išlaidos. Todėl turintys nekilnojamojo turto, bet dvejojantys jį parduoti turėtų įvertinti ne tik artimiausios ateities finansinius įsipareigojimus, tačiau visą sumą, kurią reikia skirti būsto išlaikymui per mėnesį.

Skaičiuojant šias išlaidas, reikėtų įvertinti daugelį veiksnių: paskolos dengimo sumą, mėnesinį buto išlaikymo mokestį, energinio efektyvumo klasės privalumus, infrastruktūros išvystymą bei kelionių išlaidas nuo būsimos būsto lokacijos iki darbo, darželių ar mokyklų ir pan.

Taigi, ilgalaikėje perspektyvoje 20–30 proc. siekiantis pirkimo kainos skirtumas tarp seno ir naujo būsto tampa mažiau reikšmingas, kai įvertinamas naujo būsto komfortas, pigesnis išlaikymas, mažinantis absoliučia kainą ir mėnesines įmokas.

„Visiems būsto ieškantiems pirkėjams akcentuojame, kad svarbiausia yra identifikuoti poreikius. Tarkim, sukūrus šeimą ar laukiant jos pagausėjimo poreikis naujam būstui yra akivaizdus. Galima ir priešinga situacija: vaikams palikus tėvų namus ir išvykus studijuoti ar pradėjus savarankišką gyvenimą, esamas būstas gali būti nebe racionalus dėl ploto, tačiau galima investuoti į gyvenimo kokybę arčiau miesto centro esančioje lokacijoje. Kaip minėjau, turint savo senesnį būstą investuoti į komfortą apsimoka net ir iš esmės nekeičiant jo ploto ar lokacijos – ši investicija atsipirks vien per pagerėjusias sąlygas, turto vertės prieaugį ir didesnį likvidumą“, – kalbėjo „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė.

Ji siūlė kelis konkrečius pavyzdžius, parengtus su įmonės analitikų komanda. Šie pavyzdžiai atspindi minėtas gyvenimo situacijas ir remiasi konkrečiais, šiuo metu prieinamais variantais.

Pavyzdys nr. 1. Pradėkime nuo paprastesnio pavyzdžio. Nemaža dalis žmonių yra prisirišę prie rajono, kuriame gyvena. Tarkime, žmogus turi butą Žirmūnuose, kurį pirko 2015 m. su 30 m. trukmės paskola. Kadangi Lietuvoje būstą vidutiniškai žmonės keičia kas 8 metus, mūsų pavyzdyje žmogus taip pat dairosi kito būsto, toje pačioje lokacijoje, bet nori gyventi naujos statybos ir naujos kokybės projekte. Turimas butas – 2 kamb., 50 kv. ir prieš 8 metus buvo pirktas už beveik 64 tūkst. eurų, bet šiandien jo vertė siekia jau per 108 tūkst. Eur. Butą pardavus ir grąžinus paskolos likutį (galintį siekti apie 40 tūkst. Eur), liks apie 68,5 tūkst. Eur, o naujas butas Žirmūnuose su pilna apdaila kainuos kiek mažiau nei 192 tūkst. eurų. Jam reikalinga paskola sudarys apie 123 tūkst. eurų, o kasmėnesinė įmoka – apie 730 eurų (senoji įmoka, dėl gerokai mažesnės tuometinės būsto vertės, galėjo sudaryti apie 210 Eur). Žinoma, jei senasis būstas buvo pirktas be paskolos, paveldėtas arba paskola jau išmokėta, naujam būstui reikės gerokai mažesnės sumos.

Lentelė nr. 1: Pavyzdys, kai turint nuosavą senos statybos būstą ieškoma panašaus naujo būsto („Citus“ duom.)

Pavyzdys nr. 2. Šeima turi 2 kamb., 50 kv. m ploto senos statybos butą Vilniuje, Justiniškėse, dabar ieško didesnio, nes pagausėjo šeimyna ir esamame bute nebetelpa. Butas pirktas 2015 m. su 30 m. trukmės paskola; dabar jo kaina siekia apie 104 tūkst. Eur. Jį pardavus ir grąžinus paskolos likutį, turėtų atlikti dar kiek daugiau nei 73 tūkst. eurų. Tuo tarpu jų išsirinkto 3 kamb., apie 68 kv. m ploto buto naujame projekte tose pačiose Justiniškėse, su pilna apdaila ir įrengimu „iki raktų“ (apie 57,8 tūkst. Eur) galutinė kaina siekia apie 244 tūkst. eurų. Perkant jau šiandien ir investuojant parduoto turto kainą, įnašas naujam būstui sudarys apie 30 proc., o mėnesinė įmoka bus apie 990 eurų. Tai nėra mažai, tačiau perkamas butas – nepalyginamai erdvesnis, daug komfortiškesnis, o ir energiškai efektyvesnis. Tad mėnesinės išlaidos jam, įvertinus ir išaugusią įmoką už seno buto paskolą, nebus proporcingai didesnės. Na, o perkant dar nepastatytą būstą, Euribor turėtų būti mažesnis.

Lentelė nr. 2: Pavyzdys, kai turint nuosavą senos statybos būstą ieškoma didesnio naujo būsto („Citus“ duom.)

Pavyzdys nr. 3. Šeima turi 3 kamb. 65 kv. m ploto senos statybos butą Vilniuje, viename iš miegamųjų rajonų – Lazdynuose, Fabijoniškėse ar Justiniškėse. Pirktas jis taip pat buvo 2015 m. su paskola ir dabar kainuoja apie 90–96 tūkst. Eur. Vaikams pradėjus gyventi savarankiškai toks būstas nebereikalingas, be to, šeimininkai norėtų gyventi viename iš dabar populiarėjančių rajonų – Žirmūnuose, Markučiuose ar Vilkpėdėje. Naujų butų šiuose mikrorajonuose kainos su pilna apdaila ir įrengimu svyruoja nuo maždaug 192 iki 213 tūkst. eurų, taigi, pardavus senąjį ir grąžinus paskolą reikėtų dar 95–122 tūkst. eurų ir perkant dabar paskolos įmoka sudarytų 565–725 Eur. Vėlgi, reikia įvertinti, kad anksčiau įmoką, nors ir mažesnę, apie 274 Eur, vis tiek reikėjo mokėti, kitąmet Euribor palūkanos, o kartu ir mėnesinė įmoka, turėtų mažėti, naujas būstas bus komfortiškesnis, efektyvesnis ir geresnėje vietoje, jo išlaikymo kaštai bus žemesni, o gal bus galima sutaupyti ir kasdienių kelionių išlaidų.

Lentelė nr. 3: Pavyzdys, kai turint nuosavą senos statybos būstą ieškoma mažesnio naujo būsto geresnėje lokacijoje („Citus“ duom.)