Namų Kauno pakraštyje pardavėjai mausto pirkėjus?

Savininkas pasišalino

Gyvenimui it pasakoje prilygsta naujų gyvenamųjų namų kvartalų vystytojų pristatomi projektai. Pasižiūrėjus kompiuterinės grafikos sukurtas nepriekaištingas amerikietiškas svajones,  prašoma suma tampa bene vienintele, tačiau įveikiama kliūtimi tapti nupieštos pasakos dalimi.

Visą šią idilę gali sugriauti elementariausi klausimai, būdingi šiek tiek ūkiškesniam žmogui.

Taip nutiko "Kauno dienos" skaitytojui Martynui (pavardė redakcijai žinoma). Jis susidomėjo naujai vystomu kvartalu Kauno pakraštyje.

"Ekspertu savęs negaliu vadinti, tačiau esu patekęs į daug įvairių gyvenimiškų situacijų, kurios davė gana rimtos patirties nekilnojamojo turto įsigijimo srityje", – pasakojo Martynas, suabejojęs vystomo kvartalo pardavėjų patikimumu.

Pašnekovą sudominęs gyvenamųjų namų kvartalas ribojasi su Kauno rajonu. Panašu, kad net įvažiuoti į kvartalą gali tekti pirmiausia užsukant į Giraitę Kauno rajone ir vėl sugrįžti į Kauną. Panašių naujai statomų arba jau pastatytų ir apgyvendintų gyvenamųjų namų kvartalų pilna visa Giraitė.

"Mus įleido į namą pats savininkas Artūras Kaluina. Tačiau jis greitai pasišalino ir, ko gero, tam, kad nereikėtų atsakyti į klausimus", – pasakojo Martynas.

A.Kaluina/DMN nuotr.

Užkliuvo kokybė

Tuo metu, kai Martynas lankėsi V.Bičiūno gatvėje parduodamų namų kvartale, jie dar nebuvo baigti statyti, nors vystytojai reklamose skelbė visai ką kita. Martynas tai vertina kaip sėkmę, nes turėjo galimybę savo akimis pamatyti, iš ko ir kaip sumūrytos sienos.

Skelbime nurodoma, kad sienos – iš keraminių blokelių, apšiltintos 20 cm putų polistirenu, apdailai naudotas struktūrinis dažomas tinkas ir skalūno čerpės. Vaikštinėjančiam ketinamo įsigyti kotedžo viduje Martynui į akis krito, kad palubėje matėsi viena juosta virš keraminių blokelių sumūrytų lauko trinkelių.

Martynas tikino, kad niekas nesuskubo jam paaiškinti, ar vietoj eilės plytų galima naudoti lauko trinkeles, ar tai atitinka statybos reikalavimus. Martyną stebino ir tai, kad, pasišalinus savininkui, kotedžą jiems pristatanti agentė taip pat negalėjo atsakyti į daugybę klausimų.

"Tarkime, komunikacijos. Kam jos priklausys? Skirtingi vystytojai skirtingai elgiasi, vieni komunikacijų tinklus iš dalies parduoda nekilnojamojo turto savininkui. Jei dujotiekio, vandens tiekimo infrastruktūra sukurta gatvėje, pirkdamas namą, įsigyji ir dalį įrangos. Tada visi gyventojai tampa bendraturčiais", –  pastebėjimais dalijosi Martynas.

Neaiški priklausomybė

"Kauno dienos" pašnekovas tvirtino, kad jis taip ir nesulaukė paaiškinimo, kam priklausys komunikacijos, kam – gatvės, kas jas prižiūrės, kas bus atsakingas už įrengtą gatvės apšvietimą, ar už jį reikės mokėti.

Vertindamas situaciją kaunietis pasirinko konkretumo strategiją. Martynas paprašė, kad su preliminaria pirkimo sutartimi būtų atsiųstas ir notarinės sutarties šablonas. Vyras tikėjosi, kad būtent notarinėje sutartyje turėtų išsamiai atsispindėti visi statytojo įsipareigojimai ir planai. Tačiau Martynui teko nusivilti. Kitą dieną elektroniniu paštu jį pasiekė preliminari pardavimo-pirkimo sutartis su gyvenamojo kvartalo vystytoju A.Kaluina ir lydraštis.

"Agentė atsiuntė tokį švelnų pablevyzgojimą, kad kai įvykdysime preliminarioje sutartyje, kurią mums siunčia, įsipareigojimus, tik tada galėsime gauti notarinę sutartį, kurioje viskas bus aišku", –  pasakojo Martynas.

Jis įsitikinęs, kad gatvė, jos apšvietimas turėtų būti perduoti miestui. Kitaip kyla daug neaiškumų ir net savotiškų pavojų.

"Kiek pavyko pasiklausinėti, tai už elektrą pinigus surenka kažkas, sumoka kažkam, kieno vardu elektros skaitiklis – neaišku. Pavyko išsiaiškinti, kad bent jau kol kas kelias prie namų yra asmeninė gyvenamojo kvartalo vystytojo nuosavybė. Ne firmos, kuri vysto tą kvartalą, o asmeninė, kaip supratome, A.Kaluinos nuosavybė. Labai keistai atrodo. Be to, Registrų centro išraše matomi žemės dovanojimai. Tai kelia abejonių, ar nebus problemų tiems, kurie įsigis tame kvartale namus. Ar komunikacijos bus atiduotos naudoti, jei taip – kada?" –  stebėjosi Martynas.

Žodinis pasakos tęsinys

"Kauno diena" paskambino internete nurodytu pardavimo agentės numeriu. Pirkėjais prisistačiusiems žurnalistams agentė maloniai paaiškino, kad faktiškai visi naujojo gyvenamojo kvartalo namai šiemet turi būti baigti statyti, nutiestos paskutinės dvi gatvės.

"Šitą kvartalą galima prilyginti Vytėnų kvartalui. Čia tik du statytojai stato, jie yra kolegos, todėl nėra taip, kad dešimt statytojų ir visi, ką nori, kaip nori, taip ir stato. Čia išlaikomas stiliaus vientisumas, asfaltuotos gatvės, vaikų žaidimų aikštelės", – kvartalo pranašumus bėrė agentė.

Ji tęsė pasakojimą apie tai, kad pirmajam kvartalui, pastatytam šių nekilnojamo turto vystytojų, jau dešimt metų ir esą žmonės patenkinti, puikus susisiekimas su miestu, važiuoja maršrutinis taksi iki miesto centro.

Kiek pavyko pasiklausinėti, tai už elektrą pinigus surenka kažkas, sumoka kažkam, kieno vardu elektros skaitiklis – neaišku.

"Komunikacijos – miesto, dujos atvestos į namus, vanduo, kanalizacija perduota "Kauno vandenims", gatves prižiūri Kauno įmonė, už gatvių apšvietimą mokėti nereikia", – pasakojimą tęsė agentė.

Martynas atkreipė dėmesį, kad preliminarioje jam atsiųstoje sutartyje tokių smulkmenų kaip komunikacijų priklausomybė Kauno miestui nebuvo nurodyta.

Tačiau pasirašydamas preliminarią pardavimo-pirkimo sutartį, Martynas jau būtų turėję įmokėti ne mažiau 15 proc. perkamo nekilnojamojo turto vertės. Martynas modeliuoja galimą situaciją, kad pirkėjui duodami žodiniai pasižadėjimai, kurie nėra konkrečiai apibrėžiami. Išeina, kad, pasirašydamas preliminarią sutartį, pirkėjas nenutuokia, ką jis gaus.

Preliminarioje sutartyje dažniausiai nurodoma tik gyvenamojo būsto įrengimo ir pastatymo baigtumo lygis. Vystytojo planai dėl bendros infrastruktūros gali keistis ir pirkėjas niekaip nėra apdraustas, nes pasirašyta tik preliminari sutartis su žodiniais pažadais apie kuriamą pasaką.

Vilmanto Raupelio nuotr.

Kieno gatvės?

"Kauno dienai" pavyko susisiekti su A. Kaluina. "Į urbanistus kreipkitės, ir jie viską jums atsakys. Nežinau, nelabai turiu laiko tokiomis temomis diskutuoti", – išgirdęs pokalbio tema būsiant gyvenamųjų namų statybos reikalus, nenoro kalbėti neslėpė A.Kaluina.

Konkrečius klausimus apie tai, kieno žinioje yra vandentiekis, gatvės, apšvietimas, kvartalo statytojas atrėmė gana vaikiškais atsikalbinėjimais: "Nežinau, neatsimenu, reikėtų pasižiūrėti. Pasiskambinkite į tas instancijas dėl vandens, kanalizacijos ir viską atsakys", – A.Kaluinos kantrybė išseko po klausimo, ar jis taip pat atsako ir jo vystomame kvartale būstą pageidaujantiems įsigyti pirkėjams.

"Kauno vandenų" Tinklų skyriaus viršininkas Vytautas Rudys ir sutarčių sudarymo grupės specialistai informavo, kad su bendrove "Kauno vandenys" dėl vandens tiekimo ir buitinių nuotekų tinklų eksploatacijos panaudos būdu sutartys yra sudarytos su namais nuo V.Bičiūno g. 28 iki 40.

Tačiau dėl gatvių ir apšvietimo naujai vystomo kvartalo pardavėjai paskubėjo girtis. Kauno savivaldybės atstovai informavo, kad nei kvartalo gatvės, nei apšvietimas nėra Kauno miesto balanse.

Nekilnojamojo turto vystytojų galimą gudravimą atskleidęs Martynas neslėpė, kad dažnu atveju kvartalų vystytojai net nesirengia gatvių priduoti miestui, dažnai nutiestos gatvės neatitinka statybos reikalavimų, todėl vargu, ar miestas jas galėtų perimti į savo balansą, o to nepadarius ore pakimba ir gatvės apšvietimas.

"Žinau atvejį Klaipėdoje, kai buvo planuojama, išpardavus kvartale esančius namus, palikti vystytojų įsteigtą bendrovę kaip kvartalą eksploatuojančią įmonę, rinkti rinkliavas už kelius ir kitas paslaugas. Tokiu atveju išeina, kad netiesiogiai apmokestinamas kelias į namus", – galimais padariniais dalijosi Martynas.

Žaidimai – už pinigus

"Kauno dienos" skaitytojo išsakytas abejones dėl nepagrįstų nekilnojamojo turto statytojų, kvartalų vystytojų pažadų patvirtina praėjusių metų rugpjūtį publikuotas dienraščio straipsnis. Tiesa, tąsyk rašyta apie chaotišką nekilnojamojo turto plėtrą Kauno rajone, tačiau aprašoma vietovė ribojasi su šio straipsnio aprašoma vieta.

Kaimynystėje esantys naujų gyvenamųjų namų kvartalai jau yra Kauno rajone. Tąsyk kalbinti žmonės patvirtino, kad vienas iš statytojų A.Kaluina ir pats gyvena kažkuriame iš jo paties statytų kvartalo namų. Žmonės skundėsi ne tik dėl chaotiškos plėtros Kauno rajonui priklausančioje Giraitėje.

Kone dešimtmetį dalį gyventojų kamuoja tai, kad jų būstai taip ir nėra atiduoti vertinti Statybų inspekcijai. Neapsikentę, kad statybos objektų neatidavė vertinti pats statytojas, gyventojai tai padarytų patys, tačiau kliūtimi tampa statytojų nebaigti arba netinkamai padaryti darbai. Žmonės tikino mokantys ir už gatvės apšvietimui sunaudotą elektrą ar vandenį, tačiau savo vardu sutarčių su bendrovėmis esą taip ir neturi iki šiol.

Apdovanojo baudomis

Giraitėje vystomų gyvenamųjų namų kvartalų finansinėmis aplinkybėmis prieš keletą metų domėjosi Kauno apskrities Valstybinė mokesčių inspekcija (Kauno AVMI). Tąsyk dėl perkamų būstų ir žemės pirkimo-pardavimo sandorių tikrintas Šarūnas Sinkevičius. "Kauno dienos" žiniomis, šis asmuo yra jau minėto A.Kaluinos verslo partneris.

Deja, šios aplinkybės patikslinti nepavyko. "Pagal užsakymą turbūt dirbate, ane?" – tik atsiliepęs telefonu pareiškė Š.Sinkevičius. Pakako užsiminti, kad pokalbis būtų apie gyvenamųjų namų kvartalus Giraitėje ir Š.Sinkevičius atsiribojo tylos siena: "Aš nieko nekalbėsiu. Viso gero. Aš ne viešas asmuo."

Mokesčių patikrinime šalia pagrindinio herojaus Š.Sinkevičiaus figūruoja ir A.Kaluinos pavardė, tik pastarasis šiame tyrime buvo apklausiamas kaip kai kuriems gyventojams neva atstovavęs žmogus. Užkliuvo keisti pirkėjų ir pardavėjų žingsniai. Tarkime, prašymą statyboms pateikia A.Kaluina, leidimas išduodamas jau kuriam nors būsimam kvartalo gyventojui, nors sklypas nuosavybės teise dar priklauso Š.Sinkevičiui.

Mokesčių inspekciją tąsyk sudomino sklypų pirkimo ir vėliau pardavimo sandoriai. Užkliuvo tai, kad žemė buvo parduota žemesne kaina, nei VĮ registro centro nustatytos vidutinės rinkos kainos. Parduodamos žemės vertė skyrėsi dešimtimis tūkstančių eurų.

Už žemės pardavimą gautų pajamų A.Kaluinos verslo partneris nedeklaravo kaip gautų už individualią veiklą – turto pardavimą. Atkreiptas dėmesys ir į tai, kad kai kuriuose sklypuose jau buvo pradėti statyti namai, tačiau notarinėse pirkimo-pardavimo sutartyse tai neatspindėta.

Gyvenamųjų namų vystytojų paaiškinimas mokesčių inspekcijai pribloškia paprastumu: "Parduodant žemės sklypus nebuvo siekiama pasipelnyti, veikla nebuvo kryptinga ir nukreipta į naudos gavimą."

Kauno AVMI specialistai patvirtino, kad Š.Sinkevičių tikrino 2012 ir 2017 m. "Patikrinimų metu nustatyta, kad mokesčių mokėtojas vykdė nekilnojamojo turto statybos ir pardavimo individualią veiklą, o gautas apmokestinamąsias pajamas slėpė, jų tinkamai nedeklaravo ir į biudžetą nesumokėjo GPM ir PVM. 2012 m. patvirtinta į valstybės biudžetą papildomai sumokėti beveik 34 tūkst. eurų mokesčių ir su jais susijusių sumų. Po 2017 m. atlikto patikrinimo mokesčių mokėtojas biudžetą papildė kiek mažesne nei 18,3 tūkst. eurų suma.

Šio rašinio turinys buvo patikslintas

"Bičiūnų kotedžai" (www.biciunukotedzai.lt) niekaip nėra susiję su A.Kaluina. Projektas „Bičiūnų kotedžai“ bei rašinyje minimas nekilnojamojo turto projektas – tai dviejų atskirų statytojų vystomi nekilnojamo turto projektai. Dėl "Bičiūnų kotedžų" nebuvo gauta jokių nusiskundimų.

Komentarai

Arnoldas Zeltinis

Inžinierius-statybų ekspertas

Statybos kokybę vertinti galima tik jų eigoje. Tam yra techninis prižiūrėtojas. Kai jau perki daiktą, nėra tokio eksperto, kuris kiaurai matytų ir sugebėtų nustatyti, kaip kokybiškai pastatytas namas. Žinoma, kai kuriuos nelygumus galima pamatyti be didelių pastangų, bet pačios konstrukcijos niekaip neįvertinsi. Esminis brokas dažnai jau būna paslėptas ir paaiškėti gali tik vėliau. Tačiau statytojai privalo duoti penkerių metų garantiją, dešimt metų skirta pretenzijoms. Tai nurodyta ir statybos reglamente ir civiliniame kodekse. Yra tekę talkinti žmonėms, perkantiems nekilnojamąjį turtą. Dažniausiai tam tikri defektai būna netgi pripažįstami, tačiau pardavėjas į tai nesigilina. Esą šitas neperka, nupirks kitas. Jie nesuinteresuoti tvarkyti, nes žino, kad vis tiek nupirks. Teko girdėti ir tokių atsikalbinėjimų, kad jei jau viskas be priekaištų būtų padaryta, kaina būtų kita, o štai už tokią sumą esą gaunama tik tokia abejotina kokybė. Todėl kokybės tikrinimas, perkant jau pastatytą būstą, gana sudėtingas.

Buvo tendencija, kad naujus gyvenamuosius kvartalus vysto komersantai, bet ne statybininkai, kurie žino, kad investavę eurą gaus kelis kartus daugiau. Jie samdo armiją darbininkų, dirbančių pagal patentus, tačiau neturinčių jokio dokumento, liudijančio jų kvalifikaciją. Tinkuotojai mūrija arba santechnikai deda langus. Dar labai daug netvarkos. Būna atvejų, kai vystytojai naujakuriams palieka patiems atiduoti vertinti baigtus statyti namus. Dar gerai, jei perduoda dokumentaciją ir ji atitinka tai, kas yra pastatyta. Tačiau būna, kad stato iš naudotų medžiagų, o pagal Statybų reglamentą to daryti negalima. Blogiausia, kad nedideliems namams statyti nereikėjo jokių projektų arba kai kurie projektai labiau primena eskizus, o ne projektus. Teoriškai pirkėją gina įstatymas. Tačiau dažnu atveju niekas nenori veltis į ginčus ir numoja ranka.

Modestas Vogulis

Advokatas

Perkantiesiems nekilnojamąjį turtą sudėtinga įvertinti visas aplinkybes. Mažai kas turi teisinį išsilavinimą, todėl pasirašant preliminarias sutartis kyla labai daug rizikų. Dažniausiai preliminariose sutartyse didesni būna pirkėjo įsipareigojimai, o pardavėjas faktiškai neįsipareigoja. Pirkėjui būna numatyti terminai apie piniginius pervedimus, o pardavėjas geriausiu atveju nubrėžia tik nekilnojamojo turto baigtumo terminą.

Kas yra preliminari sutartis? Iš esmės šia sutartimi šalys susitaria dėl pagrindinės sutarties t.y. pirkėjas šia sutartimi įsipareigoja pirkti. Tačiau esminiai klausimai: koks bus perkamo nekilnojamojo turto baigtumas, bus priduotas, ar ne, ar dalis bendrojo naudojimo žemės priklausys pirkėjui, ar ne, jei ne – kam priklausys ir kokie iš to kyla pardavėjo įsipareigojimai –  tokios sąlygos preliminariose sutartyse dažniausiai būna nepažymėtos. Kai pas notarą rengiamasi pasirašyti pagrindinę sutartį ir kyla preliminarioje sutartyje neaptarti klausimai, pasirinkti tėra dvi galimybės: pasirašyti ir nusipirkti, neaišku ką, arba nepasirašyti ir mokėti preliminarioje sutartyje numatytas netesybas ir baudą. To pažymėti pardavėjai paprastai nepamiršta.

Pirkėjai turėtų atkreipti dėmesį į dar vieną svarbų dalyką – išsiaiškinti, kas yra pardavėjas. Gali būti ir taip, kad pirkėjas sumoka avansą, o galutinę sutarties pasirašymo dieną paaiškėja, kad pardavėjui yra iškelta bankroto byla, jis turto net negali parduoti, nes jau yra bankroto administratorius. Dabar juk galima pasitikrinti, kokios būklės yra įmonė.

Pirkėjai dažnai per vėlai susigriebia ir nieko negauna arba gauna, nežinia ką. Jei yra kvartalas, tai yra ir gatvė. Kam ta gatvė priklauso? Gatvę galima parduoti ir tada gatvės savininkas gali elgtis su ja, kaip tik nori. Teoriškai pirkėjams siūlomas būstas su infrastruktūra, tačiau faktiškai pirkėjas tos infrastruktūros negauna. Tokių rizikų yra daug.

Pirkėjai turi skaityti sutartį ir reikalauti, kad visos rizikos būtų maksimaliai numatytos. Jei pirkėjai patys nesugeba, tegul samdo advokatus, kurie išaiškins rizikas. Pasirašęs sutartį pirkėjas turi labai mažai svertų. Jei sutartis jau pasirašyta, pirkėjui lieka reikalauti maksimaliai išpildyti pažadus ir tai daryti reikia raštu. Žodžiu duotus įsipareigojimus gana sunku įrodinėti. Esant ginčams, būtina į pagalbą pasitelkti statybos inspekciją, kontroliuojančias institucijas.