Valstybinės žemės nuoma – pavojinga lyg minų laukas

Veiksmus sunku suprasti

Kaip "Vilniaus dienai" teigė statybų bendrovės "Hanner" vadovas Arvydas Avulis, per pastaruosius kelerius metus smarkiai pasikeitė NŽT vykdoma politika, ir ne į gera. Nors viską jie turėtų daryti vadovaudamiesi tesės aktais, vis dažniau ėmė juos savaip interpretuoti ir grasinti investuotojams, kad nutrauks ilgalaikes valstybinės žemės nuomos sutartis. Kitaip sakant, kažkam NŽT šovė į galvą mintis, kad ilgalaikės žemės nuomos sutartys yra lengvai nutraukiamos, nors sutarties nutraukimas teisiškai yra labai sudėtingas procesas, su labai didelėmis pasekmėmis ir vienai, ir kitai pusei.

"Neseniai Seime vyko teisininkų surengta konferencija, kurioje buvo labai aiškiai pasakyta: sutartį nėra lengva nutraukti, nebent yra koks nors konkretus jos pažeidimas. Dabar gi NŽT vadovaujasi ne kažkokiais konkrečiais pažeidimais, o teisės aktų interpretacijomis, – pabrėžė A.Avulis. – Teisininkai konkrečiai išaiškino: jeigu investuotojai įsigijo senus pastatus, tai jie turėjo teisėtų lūkesčių, ir jeigu tie teisėti lūkesčiai yra pažeidžiami, valstybė už tai turi atsakyti. Nepaisant išaiškinimo, NŽT veikloje pokyčių nėra – jie vadovaujasi kažkokiais savo principais."

Verslininkui keisčiausia tai, kad NŽT, grasindama nutraukti ilgalaikes žemės nuomos sutartis, visiškai negalvoja apie tai, kas valstybei naudingiau – tai, kad verslas investuoja, stato, kuria darbo vietas, moka mokesčius valstybei, ar tai, kad nutraukus žemės nuomos sutartį jokios investicijos nevykdomos. Tarnyba daugeliu atvejų vadovaujasi siauru požiūriu, kad jie gina valstybės interesą. Tačiau kas čia ginama – sunku suprasti.

Negana to, NŽT veikia gana keistai: jei išnuomotoje žemėje stovėjo kažkokia sena gamykla, reikalauja, kad ji veiktų, jei gamykla veikti nustojo, – grasina nutraukti žemės nuomos sutartį. Jei gamykla buvo neveikianti ir ją įsigijęs verslininkas pastatą nugriovė, – vėl tas pats: pastato nebeturi – žemės nuomos sutartį nutraukiame.

"Rimtoje valstybėje taip niekas nesielgia, bet Lietuvai dar iki to labai toli, tad leidžiame tokiems valstybės interesų pseudogynėjams siautėti šitoje rinkoje. Politikai į situaciją per daug nesigilina, o teismuose – gausybė bylų, kuriose santykius aiškinasi NŽT ir verslininkai," – sakė A.Avulis.

Arvydas Avulis, P. Peleckio / Fotobanko nuotr.

Anot jo, bylinėjimasis stabdo verslo investicijas, stabdomos investicijos mažina verslo į valstybės biudžetą sumokamus mokesčius. Jo bendrovės įmonės, pavyzdžiui, per 9 šių metų mėnesius į biudžetą sumokėjo 14,3 mln. eurų – daugiausia statybų ir nekilnojamojo turto srityje. Jei jiems neleidžiama dirbti, vadinasi, kitais metais jie jau sumokės mokesčių gerokai mažiau. Kuo tai valstybei naudinga? Kam tą karvę, kuri duoda pieno, mušti bizūnu? Apskritai beprasmiškas tas veiksmas – nutrauki sutartį, sustabdai investicijas. O kas toliau? Skelbti jokių tos žemės nuomos ar pardavimo aukcionų negalima, nes nėra baigta žemės grąžinimo procedūra. Kada tas žemės grąžinimas bus baigtas – niekas nežino.

Dvejopi standartai

Bendrovės "Hanner" vadovas pasakojo, jog, prieš keletą metų kilus konfliktui su NŽT, sudarė sąrašą įmonių, kurios užsiima tokia pat veikla. Vien Vilniuje rado apie 50 panašių projektų. Jiems NŽT kažkodėl jokių pretenzijų neturėjo. Tad kyla klausimas: kodėl vieniems leidžiama nugriauti senus pastatus ir statyti naujus, o kitiems – ne? NŽT argumentavo, kad kiekviena situacija yra skirtinga, bet iš esmės, verslininko teigimu, visos jos yra tokios pačios.

Pasak A.Avulio, NŽT gali nutraukti žemės nuomos sutartį, jeigu nuomininkas nemoka žemės nuomos mokesčio ar žemę naudoja ne pagal paskirtį. Tačiau čia susiduriama su dar viena problema:

dvi žinybos – NŽT ir savivaldybė – tarpusavyje nesusišneka. NŽT išnuomoja kažkam žemės sklypą su sandėliais ar gamyklomis miesto centre ir neleidžia jų nugriauti, o savivaldybė supranta, kad nereikia sandėlių ar gamyklų miesto centre. Reikia iškelti juos į miesto pakraščius, o miesto centre turi gyventi žmonės. Nors savivaldybė tvirtina bendruosius, detaliuosius planus, numato sklypų paskirtį, realiai ji neturi galių spręsti, ar ta gamykla, ar sugriuvęs sandėlis čia turi stovėti, ar geriau vietoj jo pastatyti gyvenamuosius namus. O NŽT žiūri labai siaurai: jeigu ji išnuomojo sklypą su sandėliais, reiškia, kad čia ir turi būti sandėliai, nors tie sandėliai ir prieštarauja savivaldybės patvirtintiems teritorijų planavimo dokumentams.

Jeigu investuotojai įsigijo senus pastatus, tai jie turėjo teisėtų lūkesčių, ir jeigu tie teisėti lūkesčiai yra pažeidžiami, valstybė už tai turi atsakyti.

Kitaip sakant, situacija dviprasmiška: valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Išsinuomoję ją verslininkai, logiškai galvojant, toliau lyg ir turėtų vystyti veiklą vadovaudamiesi savivaldybės patvirtintu bendruoju miesto planu, kuris miesto centre sandėlių laikyti neleidžia. Tačiau NŽT neleidžia tų sandėlių išnuomotoje žemėje nelaikyti.

"Kai verslas nusiperka senas, neveikiančias gamyklas ar sandėlius, po mėnesio reikia perrašyti žemės nuomos sutartį, ir NŽT ją perrašo. Tai neleiskite tos žemės nuomos sutarties perrašyti. Ir tada viskas atsistotų į vietą – aš tų statinių paprasčiausiai nepirkčiau. O kai tik mes pradedame statinius griauti, sako, ne, dabar negalima griauti," – apie situaciją, su kuria susiduria, pasakojo verslininkas.

Kita problema, anot jo, – jeigu buvo vienas, antras, trečias, ketvirtas, dvidešimt penktas toks projektas, natūralu, kad pirkdami kažkokią neveikiančią gamyklą verslininkai tikisi, kad galės elgtis taip pat, kaip kiti, kuriems niekas netrukdė gamyklos nugriauti ir pastatyti gyvenamuosius namus. Vadinasi, jie turi teisėtų lūkesčių. Jeigu valstybė staiga persigalvoja ir verslas savo lūkesčių įgyvendinti negali, – prašo grąžinti investuotus pinigus. Bet NŽT sako, kad nuostolių nekompensuos, nes verslas visada prisiima riziką. Negana to, NŽT demagogijos kartais pasiekia aukštą lygį. Sako – jūs už dyką žemę gaunat, nes žemė išnuomota lengvatinėmis sąlygomis. Ar tai reiškia, kad už išsinuomotą žemę moka mažesnius žemės mokesčius? Ne – jokios lengvatos netaikomos.

Daug nesusipratimų, anot A.Avulio, kelia ir dabar galiojantys teisės aktai – to paties dokumento viena dalis sako, kad žemės nuomininkas turi teisę keisti sklypo paskirtį ir statyti naujus pastatus, o kitoje dalyje parašyta, kad žemė yra išnuomojama esamų pastatų eksploatacijai. Prieštaravimas akivaizdus. Jeigu verslininkai nugriauna buvusį pastatą, NŽT sako: matai, parašyta, kad esamų pastatų eksploatacijai. Nugriovėte, neliko ką eksploatuoti – nėra žemės nuomos sutarties. Verslininkai sako: kitame punkte parašyta, kad mes turime teisę keisti paskirtį, statyti naujus pastatus ir kt. Vieni žiūri į vieną įstatymo punktą, kiti – į kitą punktą. Galiausiai santykius verslui ir NŽT tenka aiškintis teismuose.