Po keleto stagnaciją sukėlusio karantino mėnesių – būsto burbulo pūtimasis valdomas

Diskusija – būtina

Lietuva pasiūlė diskusiją apie į skolininkus orientuotos finansinio stabilumo priemones, tokias kaip pradinio įnašo reikalavimas, paskolų įmokos ir trukmės ribojimas, kurios apsaugojo vartotojus nuo per didelės finansinių įsipareigojimų naštos pandemijos sukelto šoko metu.

"Dabar, kai tiek Lietuvoje, tiek kitose šalyse būsto rinka kaista, metas ieškoti kelių, kaip šias priemones naudoti efektyviau", – teigė Lietuvos banko valdybos pirmininkas G.Šimkus.

Apie tai, kad su panašiais iššūkiais nekilnojamojo turto rinkoje susiduria ir kitos šalys, kokias į skolininkus orientuotas priemones būsto rinkos svyravimams sušvelninti jos taikė pandemijos metu, kokių veiksmų imtis, kad jos ateityje veiktų efektyviau, ir ką rekomenduoja tarptautinės institucijos, diskutuota Lietuvos banko makroprudencinės politikos konferencijoje. Joje savo patirtimi ir siūlymais dalijosi ir Airijos, Čekijos, Danijos, JAV, Naujosios Zelandijos, Norvegijos, Portugalijos, Slovakijos, Suomijos, Švedijos centrinių bankų ir priežiūros institucijų, Europos Centrinio Banko, Europos Komisijos (EK), Europos sisteminės rizikos valdybos, Tarptautinio valiutos fondo, Tarptautinių atsiskaitymų banko bei akademinės bendruomenės atstovai.

COVID-19 pandemijos laikotarpis buvo „pirmasis sistemos išbandymas per didelę ekonominę krizę“.

EK jau yra pradėjusi konsultacijas, kad į skolininkus orientuotos finansinio stabilumo priemonės galėtų būti įtrauktos į ES teisę ir suderintos ES mastu: nustatyti bendri apibrėžimai bei efektyviai taikyti reikalingų duomenų poreikis, sudarytas minimalus į skolininkus orientuotų priemonių rinkinys.

Reikalavimai kiek švelnėjo

G.Šimkus diskusijos metus priminė, kad Lietuva buvo viena iš pirmųjų šalių, kurios 2011 m. įdiegė rizikos ribojimo politikos priemones. Anot jo, tai buvo labai svarbu kuriant ir išlaikant patikimą skolinimo praktiką. Šiuo metu tokios priemonės yra plačiai naudojamos ES ir visame pasaulyje.

"Tačiau pereidami prie "naujos normalios padėties" po pandemijos, turėtume būti labai atsargūs dėl naujos COVID-19 krizės atskleistos rizikos, – akcentavo Lietuvos centrinio banko vadovas. – Taip pat turime atidžiai įvertinti šiuo metu taikomą politiką, kad suprastume, ar ji pakankamai veiksminga naujoje aplinkoje.

COVID-19 pandemijos laikotarpis buvo "pirmasis sistemos išbandymas per didelę ekonominę krizę". Manau, kad niekas neabejoja, jog sistema sėkmingai išlaikė testą. Tačiau iškilo kai kurių klausimų dėl sistemos veikimo vidutiniu laikotarpiu – būtent veiksmingumo ir skaidrumo."

Prireikė dėl darbo namie

2020 m. pradžioje, kai buvo įvestas pirmasis karantinas, Lietuvos būsto rinka kiek apmirė, būsto kreditavimas sumažėjo. Tai, pasak G.Šimkaus, sukėlė daug susirūpinimo ir diskusijų dėl būtinybės sušvelninti besiskolinantiems taikomas griežtas priemones aktyvumui rinkoje padidinti.

"Paaiškėjo, kad neklydome davę rinkai laiko susitvarkyti. Po keleto mėnesių pirkėjai grįžo į rinką sukaupę didesnių santaupų ir rinkosi naujesnį, geresnį, didesnį būstą, – kalbėjo G.Šimkus. – Per karantiną namų ūkiai susidūrė su nauja realybe dirbdami iš namų, todėl daugeliui atsirado poreikis skirti tam kambarį namų biurui. Nekilnojamasis turtas mažiau centrinėje, bet tylesnėje, ekologiškesnėje vietoje įgijo patrauklumo, jei kasdien nebuvo važiuojama į darbą ir atgal.

Kadangi būsto paklausa didelė, o pasiūla ribota, atsižvelgiant į tai, kad reikia laiko įsigyti tinkamos žemės, gauti statybos leidimus, užtikrinti statybinių medžiagų tiekimą ir apskritai rasti statybininkų – būsto kainų augimas Lietuvoje šių metų antrąjį ketvirtį įsibėgėjo ir pasiekė 13,3 proc., didžiausią nuo 2008-ųjų pradžios."

Pasak jo, dabar jas ketinama griežtinti. Lietuvos banko vertinimu, šiuo metu būsto kainos mūsų šalyje jau pradeda viršyti lygį, kurį būtų galima paaiškinti fundamentaliais rodikliais, tokiais kaip ekonomikos augimas ar demografiniai pokyčiai, pavyzdžiui, didėjantis didmiesčių gyventojų skaičius.

Vėl bus griežtinama

Įvertinęs susidariusią situaciją ir kylančią būsto rinkos temperatūrą, Lietuvos bankas pasiūlė nustatyti ne mažesnį kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimą antrai ir vėlesnei būsto paskolai, jei skolininkas dar negrąžinęs reikšmingos pirmosios paskolos dalies ir pirmoji paskola viršija 50 proc. būsto vertės. Šiuo reikalavimu nuo perteklinio įsiskolinimo siekiama apsaugoti ne pirmas paskolas imančius asmenis. Lietuvos banko analizė parodė, kad būtent antros ir kitos paskolos yra rizikingesnės bei papildomai kaitina būsto rinką. Kartu kredito davėjams siūloma taikyti papildomą 2 proc. kapitalo rezervą būsto paskolų portfeliui ir taip didinti jų atsparumą su būsto rinka susijusiai rizikai.

Kad gyventojai skolintųsi, o bankai skolintų atsakingai, Lietuvos bankas taiko įvairių finansinių stabilumų, t.y. makroprudencinės politikos, priemonių. Dalis priemonių orientuotos į skolininkus – nustatytas minimalaus pradinio įnašo reikalavimas, paskolų įmokos negali viršyti 40 proc. pajamų, ribojama ilgiausia galima paskolos trukmė, taip pat bankai įpareigoti įvertinti besiskolinančiojo galimybes grąžinti kreditą pakilus palūkanoms. Kredito įstaigos pagal Lietuvos banko nustatytas taisykles privalo kaupti rezervus, kad nenumatytais atvejais turėtų iš ko padengti nuostolius.

Anot Lietuvos banko vadovo, norėdama drausminti spekuliacines tendencijas būsto rinkoje apskritai, mūsų Vyriausybė svarsto galimybę peržiūrėti nekilnojamojo turto apmokestinimo politiką. Šiuo metu pasiūlymuose daugiausia dėmesio skiriama: mokesčius didinti tiems, kurie turi keletą būstų, o ne apmokestinti nekilnojamąjį turtą tik tais atvejais, kai turto vertė viršija tam tikrą ribą.