Kaip sudaryti būsto nuomos sutartį?

Sudarant nuomos sutartį būtina konkrečiai ir tinkamai nurodyti šalis, apibrėžti, kokios patalpos nuomojamos, ir prisiminti kitus labai rekomenduotinus, tačiau ne visada padaromus dalykus, sako Vilniaus universiteto (VU) Teisės klinikos direktorė Vida Petrylaitė.

„Nuomos sutartis dėl gyvenamosios patalpos turėtų būti rašytinė“, – kalba VU Teisės klinikos direktorė. Įstatymas numato tam tikrus atvejus, kai sutartį galima sudaryti žodžiu. Tačiau, teisininkės teigimu, kad būtų aiškiau, visada verta sudaryti rašytinę gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. „Tiesa, tokios sutarties tvirtinti pas notarą nereikia. Verta pasirašyti du tokios sutarties egzempliorius, vienas lieka būsto savininkui arba nuomotojui, kitas – nuomininkui“, – teigia V. Petrylaitė.

Sudarant nuomos sutartį, svarbu tinkamai ir konkrečiai nurodyti šalis. „Tai – savininko interesas, kad jis įsitikintų, jog nuomininkas tikrai yra tas asmuo, kuris pasirašo sutartį“, – mano pašnekovė. Pasak jos, tokiu atveju reikia nebijoti paprašyti asmens dokumento, patikrinti asmens tapatybę.

Rengiant nuomos sutartį būtina nurodyti deklaruotą gyvenamąją nuomininko vietą ir asmens kodą. „Jeigu kalbame apie jaunus studentus, kurie nuomojasi, galima paprašyti informacijos, kokioje mokykloje jie studijuoja“, – rekomenduoja teisės ekspertė. Jis sako, kad nuomininkui taip pat svarbu įsitikinti, jog tas, kas išnuomoja, tikrai yra savininkas, t.y. tikrai turi teisę išnuomoti. 

Nemažiau svarbu konkrečiai apibrėžti, kokios patalpos yra nuomojamos. „Paprastai nurodomas tikslus adresas, buto kvadratūra. Tam tikros ypatingos buto naudojimo sąlygos, pvz., komunaliniai patarnavimai ir pan.“, – vardija V. Petrylaitė.

Labai rekomenduotina – nors tai ne visada padaroma – pačioje sutartyje įtraukti papildoma punktą arba pasirašyti atskirą dokumentą ir jame nurodyti, kokie trūkumai yra patalpoje, kad vėliau nekiltų ginčų. Tai naudinga tiek savininkui, tiek nuomininkui. Išsikraustant ir nutraukiant nuomos sutartį nekils ginčų, ar tokia padėtis buvo iš karto, ar ją pablogino nuomininkas.

„Jeigu būste yra kiek daugiau vertingo kilnojamo turto, kuris yra paliekamas naudotis, būtų galima išvardinti šalia objekto patalpų, kas yra paliekama“, – rekomenduoja teisininkė.

Einamasis remontas – nuomininko pareiga

Pagal įstatymą, einamąjį remontą turi daryti nuomininkas, nebent iš anksto sutartyje buvo aptarta kitaip. „Einamąjį remontą suprantame kaip smulkių technikos gedimų sutvarkymą: elektros lemputės pakeitimą, rozetės pritvirtinimą ir pan. Visa tai yra nuomininko atsakomybė“, – tvirtina VU Teisės klinikos direktorė.

Pasak pašnekovės, savininkas yra atsakingas už kapitalinį remontą. „Ypač, jei kalbėsime apie visus komunikacinius, inžinerinius tinklus, t.y., elektros instaliaciją, vandentiekį ir pan. Už šį remontą yra atsakingas savininkas“, – sako teisininkė.

Nuomininkas privalo pranešti savininkui apie įvykusią avariją ar gedimą. Savo iniciatyva pradėti daryti remontą nuomininkas gali tik tada, jeigu savininkas nesiima veiksmų padariniams likviduoti, normaliam komunikacijų tiekimui užtikrinti.

„Žinoma, lėšas, išleistas remontui, nuomininkas išsireikalauja iš savininko arba atitinkamai sumažina nuomos mokestį“, – teigia V. Petrylaitė.

Pirmiausia nuomininko pareiga yra naudoti turtą pagal paskirtį. Nuomininkas be atskiro nuomotojo sutikimo negali verstis ūkine komercine veikla tose patalpose, pvz., atsidaryti kirpimo saloną. Antra pareiga – naudotis sąžiningai, tvarkingai, nebloginti turto bei mokėti nuomos mokestį sutartais terminais.

Nuomotojas negali reikalauti nuomos mokesčio iš karto už visą laikotarpį. Iš anksto užstatą galima paimti tik už pirmąjį mėnesį, nelaukiant, kol jis pasibaigs.

Terminuota ar neterminuota sutartis?

„Galima sudaryti neterminuotą nuomos sutartį. Nenumatome termino, vadinasi, bet kada, tinkamai įspėjus kitą šalį, sutartį galima nutraukti“, – aiškina teisės specialistė.

Pasirašius neterminuotą nuomos sutartį nuomininkas ją nutraukti turi teisę įspėjęs prieš mėnesį, savininkas – prieš pusę metų. „Tačiau tokios sutartys pasitaiko retai. Dažniausiai sudaroma terminuota sutartis 1 metams“, – sako VU Teisės klinikos direktorė.

Pašnekovės teigimu, šis terminas populiarus greičiausiai todėl, kad įstatymas numato, jog vienašališkai siūlyti keisti kainas savininkas gali tik kartą per metus. „Vadinasi, jei sudarome trumpesnį sutarties terminą, tai per tą terminą keisti kainos negalima“, – dėsto V. Petrylaitė.

Pasak jos, terminuota sutartis patogesnė dėl kainos aiškumo, tačiau ją sunkiau nutraukti prieš terminą. Suėjus terminui sutartis nutraukiama paprastai. Jeigu šalys susitaria be ginčo, sutartį taip pat galima nutraukti bet kada.

Tačiau jeigu norima nutraukti sutartį prieš terminą vienos iš šalių iniciatyva, tam turi būti svarbi priežastis ir tai galima padaryti tik teismo keliu. „Ta svarbi priežastis yra esminis sutarties pažeidimas, pvz., nuomininkas nemoka nuomos mokesčio. Tačiau prieš tai reikia pareikalauti kitos šalies pašalinti trūkumus, t.y., sumokėti nuomos mokestį, ir tik po to galima pradėti procedūrą dėl terminuotos sutarties nutraukimo prieš terminą“, – kalba teisininkė.