Skirtumas tarp pigiausių ir brangiausių būstų kainų Lietuvoje artėja prie ES vidurkio

Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos vystymosi tendencijos keičiasi. Šiuo metu ji koncentruojasi ties gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu.

Mažėjant biurų ir prekybos patalpų paklausai, šiose srityse investavę verslininkai suka būsto statybos segmento link.

Naujos statybos butų paklausa artimiausiu metu vis dar viršys pasiūlą, todėl jų kainos dar kurį laiką kils. Tuo tarpu senesnės statybos butai palaipsniui pigs.

Suka gyvenamosios statybos link

Pasak nekilnojamojo turto bendrovės “Ober Haus” generalinio direktoriaus Vyto Zabiliaus, Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje stebimi pokyčiai: “Tie verslininkai, kurie dar neseniai investavo į biurų statybą, prekybos objektus, jau suka gyvenamosios statybos link. Prekybos bei biuro patalpų rinka mažėja, skaičiai tai aiškiai rodo, tuo tarpu būsto rinka vis dar auga”.

Pašnekovo teigimu, po kelerių metų miestai ženkliai išsiplės, niekas nebesistebės, kad 20 kilometrų atstumu nuo centro, kur dabar plyni laukai, bus pilna gyvenamųjų namų kvartalų. Sodai apie didžiuosius miestus, kur dabar dygsta individualių namų rajonai, taps daugiabučių statybos vietomis. Šį procesą skatina kylančios žemės sklypų aplinkui didžiuosius miestus kainos.

Ekspertai pastebi, kad Lietuvos nekilnojamojo turto rinka, skirtingai nei Estijos ar Latvijos, yra dislokuota ne vien tik sostinės regione, o turi bent tris savarankiškas ir patrauklias nekilnojamojo turto požiūriu ašis - Vilnių, Kauną ir Klaipėdą. Tas pats pasakytina ir apie investicijų pasiskirstymą - Lietuvoje investuojama ne tik į sostinę, bet ir Kauno, Klaipėdos, Panevėžio, Šiaulių regionus.

V.Zabilius prognozuoja, kad įsivedus eurą galime tikėtis didesnio investuotojų iš užsienio dėmesio - sava valiuta, su tuo susijusios rizikos sumažėjimas didins mūsų nekilnojamojo turto rinkos patrauklumą. Tačiau dėl savo mažumo ji greitai bus “suvalgyta”, todėl verslininkams, dirbantiems šioje srityje, pats laikas žvalgytis į Baltarusiją, Ukrainą, Kaliningradą, Maskvą ir stiprinti ten savo pozicijas.

Kainų augimas stabilizuosis

Būstų kainų augimas, šiuo metu siekiantis 15-20 proc. per metus, pasak V.Zabiliaus, kol kas yra spartesnis nei atlyginimai, kurie auga apie 8 proc. Todėl jaučiamas būsto rinkos persistūmimas turtingesniųjų gyventojų sluoksnio link, o tai reiškia, kad kuo toliau, tuo mažiau lieka įperkančių butus ar namus. Tad kainų augimas turėtų palaipsniui stabilizuotis arba rinkoje kurį laiką bus jaučiama stagnacija. To galima laukti po 1,5 - 2 metų.

Kita tendencija - rinka labiau sluoksniuojasi. Senos statybos namų, ypač blokinių, kainos mažėja, tuo tarpu naujos statybos - auga. Skirtumas tarp pigiausių ir brangiausių būstų kainų didėja: jei ankstesniais metais Lietuvoje jis siekė apie 3 kartus, tai šiuo metu artėja prie 4 - 5 kartų. ES vidurkis yra apie 6 kartai.

Kurį laiką dar gali kilti senų būstų kainos regionuose - Šiauliuose, Alytuje. Šis procesas vyks tol, kol jų kaina nuo naujos statybos būstų skirsis apie 40 proc. Tuomet apsimokės pradėti naujas statybas, o senųjų kainos kris. “Tačiau nepamirškime, kad statybos kaštai kasmet didėja apie 10 proc. Statybinių medžiagų kainos daugiau ar mažiau stabilios, tačiau sparčiai brangsta darbo jėga. Vien tik dėl to apytikriai tokiu procentu gali brangti nekilnojamasis turtas”, - prognozuoja “Ober Haus” vadovas.

“Procesus, kurie nekilnojamojo turto rinkoje vyksta šiuo metu, pavadinčiau infliacija. Galutinis produktas, tai yra būstas brangsta, tačiau dar sparčiau brangsta žaliava - sklypai ir statybos darbai. Tai neneša naudos nei pirkėjui, nei pardavėjui, nes kol pastatomas namas ir už jį gaunami pinigai, kiti sklypai jau būna gerokai pabrangę”, - svarsto pašnekovas.

Kaunas pagaliau pralaužė ledus

V.Zabiliaus pastebėjimu, pastaruoju metu ypač sparčiai ėmė augti Kauno gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka: “Ledai jau pralaužti. Į Kauną dairosi didžiosios sostinės statybos bendrovės, investuotojai”. Tuo tarpu prekybinio bei gamybinio nekilnojamojo turto srityje šie procesai prasidėjo jau gerokai anksčiau. Biuro patalpų srityje jaučiama tendencija, kad Kauno kompanijų štabai keliasi į sostinę. Kaunui reikėtų koncentruotis ties gamybos, sandėliavimo, logistikos plėtra.

UAB “Latmas” direktorius Vigintas Leonavičius tikina, kad prekybos patalpų rinkoje patraukliausia vieta yra Laisvės alėja, kurioje patalpų nuomos bei pardavimo kainos išlieka aukštos.

Tuo tarpu ją kertančiose Maironio, S.Daukanto, A.Mickevičiaus gatvėse šių patalpų kainos net 70 proc. žemesnės. V.Leonavičius prognozuoja, kad kol kas nedidelės Senamiesčio prekybos patalpų kainos augs, o ši miesto dalis plėtosis.

Ypač populiarėja Savanorių prospektas, tampantis antrąja miesto prekybine širdimi, kurioje daug statoma. Sklypų jau trūksta, todėl prasidėjo čia esančių gyvenamųjų namų perpirkinėjimo procesas, o vietoje jų statomi prekybos objektai. Aktyviu prekybos tašku tampa sparčiai tvarkomas kampas tarp Pramonės, Taikos prospektų ir Draugystės gatvių. Labai įdomia investiciniu požiūriu tampa Jonavos gatvė, čia norinčiųjų įsigyti sklypų daugėja.

Pernai Kaune atidaryti 2 nauji biurų centrai, kuriuose yra apie 11 tūkst. kvadratinių metrų ploto - Savanorių prospekte ir K.Donelaičio gatvėje. Savanorių prospekte išnuomota 95 proc. biurų, o miesto centre mažiau dėl pernelyg mažos mašinų stovėjimo aikštelės. Naujas 5 tūkst. kvadratinių metrų biurų centras baigiamas įrengti buvusiame “Telekomo” pastate.

V.Leonavičius teigia, kad Kaune ypač išvystyta gamybinių ir sandėliavimo patalpų rinka. Senų, bankrutavusių gamyklų - “Vilko”, “Inkaro”, “Šilko” ir kt. pastatai virto sandėliais ir gamybinėmis patalpomis. Kauno gamybinių patalpų rinkoje kainos pastaraisiais metais augo 10-20 ir net iki 30 proc. Šiuo metu tokių patalpų mieste jau trūksta. Todėl investuotojai jau dairosi naujų sklypų, kur galėtų statyti sandėlius ir juos nuomoti.

Kainomis ir plėtra vejasi sostinę

Kaune didžioji dalis žemės sklypų priklauso privatiems asmenims, kurie supirko ją prieš 2 - 3 metus. Per tą laiką jos kaina išaugo nuo 500 iki 1 tūkst. procentų. Todėl gamyklos ieškos sklypų jau nebe aplink miestą, o dairosi į Jonavą, Jurbarką ar Kėdainius. Labai trūksta ir sklypų gyvenamųjų namų statybai, ypač prestižiniuose gyvenamuosiuose rajonuose, miesto centre, Žaliakalnyje. Todėl supirkinėjamos lūšnos, kurių vietoje statomi namai.

“Gyvenamųjų namų statyba Kaune suintensyvėjo tik prieš porą metų. Šiemet mieste išdygs net 5 ar 6 nauji daugiabučiai. Per metus pastatoma 350 naujų butų. Jų kainos sparčiai kyla. Jei Petrašiūnuose naujos statybos buto be apdailos kvadratinio metro kaina 2004 metų pradžioje siekė 1,4 tūkst. litų, tai metų pabaigoje išaugo iki 2 tūkst. Tuo tarpu Vaižganto gatvėje vieno kvadratinio metro naujos statybos su daline apdaila kaina jau siekia 4 tūkst. litų - beveik tiek, kiek sostinės centre”, - akcentuoja V.Leonavičius.

Ne mažiau nei sostinėje Kaune projektuojama ir individualių gyvenamųjų namų. “Kauniečiai turi silpnybę savam namui”, - aiškina ekspertas. Jo teigimu, aplinkui Kauną po kokių 1,5 - 3 metų turėtų atsirasti 8 - 9 nauji individualių gyvenamųjų namų kvartalai. Žemės kainos šiose vietose jau kyla. Pavyzdžiui, Vytėnuose, Kleboniškyje už arą reikia mokėti 20 - 30 tūkst. litų.