Ekspertai tikina, kad per artimiausius dvejus metus ženklaus būsto atpigimo tikėtis neverta

Planuojantys įsigyti naują butą ar namą, bet laukiantys, kol jie atpigs, turės apsišarvuoti kantrybe. Prognozuojama, kad staigaus nekilnojamojo turto kainų kritimo greitu laiku galime nesitikėti. Tai lemia menkas lietuvių apsirūpinimas būstu ir augančios pajamos. Be to, statoma per mažai butų. Dėl šios priežasties nepagrįstai išaugo senų butų kainos.

Jaučiamos laukimo nuotaikos

Pastaraisiais metais netyla kalbos apie kone tuoj pat sprogsiantį nekilnojamojo turto burbulą. Tačiau būsto kainos ir toliau kyla, varydamos į neviltį tuos, kurių atlyginimai nėra dideli, o naujo buto verkiant reikia. Žmonės jaučiasi pasimetę, tvyro laukimo nuotaikos.

“Gyventojams dažnai kyla įvairiausių su nekilnojamojo turto kainomis, jo įsigijimu susijusių klausimų, šia tema daug diskutuojama, todėl nusprendėme atlikti situacijos rinkoje tyrimą. Juo remdamiesi galime patarti, kaip geriau elgtis tiems, kurie nori keisti ar įsigyti būstą”, - aiškina “Hansabanko” valdybos narys Antanas Danys.

Banko Būsto finansavimo departamento direktorė Jūratė Gumuliauskienė linkusi santūriai vertinti kalbas apie nekilnojamojo turto rinkos burbulą, tačiau, jos nuomone, kai kurios tendencijos kelia nerimą. Pavyzdžiui, senos statybos būsto kainos auga pernelyg sparčiai, prieš jį įsigydami žmonės turėtų gerai pamąstyti, nes iškyla permokėjimo rizika.

“Galime neturėti vilčių, kad nekilnojamojo turto kainos greitai kris”, - sako ekspertė. Tai lemia kelios priežastys. Lietuvoje apsirūpinimas būstu gana žemas, tūkstančiui gyventojų tenka 375 būstai, kai tuo tarpu ES vidurkis siekia net 434. Gerėja ekonominė gyventojų padėtis, jie daugiau uždirba ir gali didesnę dalį pajamų skirti gyvenimo sąlygoms pagerinti.

Dėl to auga būsto paklausa. Deja, pasiūla nepakankama. Pernai Lietuvoje pastatyta vos 5,6 tūkst. naujų butų bei namų, mažiau nei užpernai. Todėl jų kainos toliau kyla, brangūs išlieka ir senos statybos būstai, jų vis dar įsigyjama daugiausiai.

J.Gumuliauskienė atkreipia dėmesį, kad nekilnojamojo turto kainos auga greičiau nei atlyginimai. 2004 metais Lietuvoje bendrasis vidaus produktas augo net 7,1 karto lėčiau nei būsto kainos. Dėl to naujas būstas gali daliai žmonių tapti neprieinamas.

Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje tai gali turėti teigiamą įtaką. “Pažeistas nekilnojamojo turto kainų ir perkamosios galios balansas ateityje gali nulemti būsto kainų stabilizavimąsi, ypač kalbant apie senos statybos blokinius daugiabučius, kurių kainos dabar beveik prilygsta naujųjų būstų”, - aiškina J.Gumuliauskienė.

Deficitas sumažės po 20 metų

Nuo nekilnojamojo turto rinkos burbulo ir jo pasekmių mus gali išgelbėti tik gerokai spartesni statybų tempai, įsitikinę “Hansabanko” ekspertai. “Daugeliui vis dar atrodo, kad išgyvename statybų bumą. Tačiau tai tik iliuzija. Pagal statomų naujų butų skaičių mes grįžtame prie 1994 metų lygio”, - teigia Būsto finansavimo departamento vadovė.

Tuo tarpu kokybiškų būstų labai trūksta. Net 56 proc. gyventojų nepatenkinti savo būstu. Dažniausiai dėl nepakankamo jų ploto. Lietuvoje vienam gyventojui tenka tik 23,4 kvadratinio metro naudingojo ploto, o ES vidurkis - 40.

“Paskaičiavome, kad būsto deficitas Lietuvoje siekia net 45 proc. Remiantis sostinės Savivaldybės prognozėmis, aprūpinimo būstu rodiklis mus priartins prie ES vidurkio ne anksčiau kaip po 20 metų. Per tą laiką reikės pastatyti apie 90 tūkst. naujų butų”, - sako J.Gumuliauskienė.

Kaune, Klaipėdoje situacija dar prastesnė, nes būstų pasiūla dar mažesnė. Pernai sparčiausiai butų ir namų kainos augo Kaune, ypač senos statybos butų. Kainų kilimas siekė vidutiniškai 100 proc., kai kuriuose segmentuose net 130 proc.

Ekspertės nuomone, situaciją galėtų pagerinti aktyvesnis valstybės institucijų bei savivaldybių dėmesys užsitęsusiai žemės reformai. Be to, reikėtų mažinti biurokratiją. Šiuo metu sklypo parengimas projektavimui užtrunka net dvejus metus. Tai padarius sumažėtų ne tik būsto deficitas, bet ir spekuliacijų juo. “Hansabanko” duomenimis, tarpininkų rankose gali būti sukaupta iki 14 tūkst. būstų, dalis iš jų gyventojų įsigyti kaip investicija, dalis yra spekuliantų rankose. Nors jie sudaro 1 proc. būsto fondo, jų taip trūkstant šis skaičius yra reikšmingas.

Apie 10 proc. būsto paskolų, išduodamų “Hansabanke”, suteikiama ne pirmojo būsto įsigijimui.

Pataria gerai įvertinti riziką

Lietuvos gyventojai baiminasi, kad būsto kainos įvedus eurą dar labiau išaugs. “Hansabanko” valdybos nario A.Danio nuomone, euro įvedimas įtakos nekilnojamojo turto augimui neturės, tai patvirtina kitų šalių patirtis.

Kita vertus, euro įvedimas nepakeis žmonių poreikio gyventi patogiau. Įtaką tam gali daryti tik atlyginimų bei pajamų augimas. “Pastebime, kad būstui skolinamasi ilgam laikotarpiui, o paskola grąžinama dvigubai greičiau, nei planuota. Tai rodo, kad pajamos auga sparčiau, nei tikėtasi” , - tikina pašnekovas. Nevykdančiųjų finansinių įsipareigojimų yra vienetai.

J.Gumuliauskienė pastebi, kad žmonės susirūpinę ne tik dėl galimų kainų korekcijų ateityje bei įvedus eurą, bet ir dėl palūkanų kilimo. Tokiu atveju galima rinktis ne kintamą, o fiksuotą palūkanų normą net 15 metų laikotarpiui, tai apsaugos nuo jų svyravimo ateityje.

“Gyventojams reikia atidžiai įvertinti ir savo finansines galimybes imant paskolą būstui. Svarbūs visi įsipareigojimai bankams, draudimo bendrovėms, lizingo įmonėms. Jiems mokama per mėnesį suma neturi viršyti 40 proc. grynųjų mėnesio pajamų, jei jos siekia iki 2 tūkst. litų ir 50 proc., jei jos viršija šią sumą”, - pataria ekspertė.

Priimant sprendimą imti paskolą būstui reikia įvertinti ir išaugsiančias išlaidas jo išlaikymui, numatyti šeimos pagausėjimą, galimus pajamų svyravimus. Būtina atsižvelgti į nepriklausomų turto vertintojų rekomendacijas, nes tik jie gali pasakyti, ar suma, kurią mokate už pasirinktą perkamą būstą, atitinka jo kokybę ir realią vertę.

Reikia būti atsargesniems, įsigyjant žemės ūkio paskirties žemę ir tikintis, kad pakeitus jos paskirtį jos vertė išaugs. Tai susiję su didele rizika, nes gali paaiškėti, kad bendrajame plane numatyta ją skirti auginti daržovėms. Brangstant butams ir jų trūkstant daugiau, žmonių ima paskolą namui statyti, ypač jei jau turi sklypą.

Šiuo metu būsto paskolų, tenkančių vienam gyventojui suma (345 eurai) Lietuvoje nesiekia net 4 proc. ES vidurkio ir yra viena mažiausių. Lietuvis turi dirbti 12 - 14 metų, kad galėtų įsigyti vidutinį būstą, o ES šalyse pakanka vos penkerių.