Kaip biurai virsta nelegaliais butais

Ne vienas atvejis

„Kauno diena“ ne kartą rašė, kad seni biurų pastatai tampa gyvenamaisiais butais arba tiesiog vieta, kur galima miegoti, nors patalpos tam ir nepritaikytos.

Sovietiniai biurai tampa nepatrauklūs verslams dėl išaugusių išlaikymo kaštų, nepatogios vietos, neprestižinio įvaizdžio. Tad vis dažniau verslininkai ieško naujos statybos pastatų, į kuriuos persikrausto. Taip senosios komercinės patalpos lieka tuščios. Savininkai jas panaudoja keliais būdais. Tik, deja, ne visi jie suteikia norimą komfortą gyventojams.

Paprasčiausias būdas gauti nuomos pajamų – senuosiuose biuruose apgyvendinti žmones. Neretai – tai užsieniečiai, ieškantys laimės Lietuvoje. Migrantai ieško pigių vietų apsistoti, tad biurai tampa tarsi alternatyva, nes čia gali gyventi ne po vieną žmogų, mokėti mažesnę nuomos kainą. Tačiau toks gyvenimas turi kitokią kainą.

Pagrindinė problema, kad buvę biurai nepritaikyti įprastam gyvenimui, todėl tokiose patalpose sudėtinga užtikrinti elementarias higienos normas, nes nėra įrengta tinkamų sanitarinių mazgų, apšvietimas – irgi biurų, o ne gyvenamųjų patalpų. Čia dažniausiai nėra ir kitų normaliam gyvenimui reikalingų patogumų.

Gyvenimas buvusiuose biuruose kelia įtampų ir dėl komunalinių mokesčių, nes šiukšlės išvežamos pagal sutartą grafiką su juridiniu asmeniu, o realiai tokiame pastate gyvena žmonės, tad ir atliekų susidaro gerokai daugiau. Jei sutartys būtų sudaromos su gyventojais, atliekas būtų galima vežti pagal poreikį, o tokiais atvejais išvežimo dažnį reguliuoja būtent komerciniai susitarimai.

„Kauno diena“ prieš kelerius metus buvo rašiusi apie vieną biurų pastatą Elektrėnų gatvėje. Ten su apsigyvenusiais užsieniečiais tekdavo susidurti ir žmonėms, atėjusiems į darbą.

Vyras tuomet aiškino, kad Elektrėnų g. 8N pastate dalis gyventojų legaliai buvo pasikeitę patalpų paskirtį iš administracinės į gyvenamąją. Šie gyventojai turėjo atskirą įėjimą ir iš esmės jie niekam netrukdė. Tačiau kone pusė pastato vis dar buvo administracinės paskirties. Čia vis dar buvo veikiančių verslų, tačiau dalyje šių patalpų, kuriose anksčiau veikė biurai, apsigyveno užsieniečiai. Į Lietuvą atvykę trečiųjų šalių piliečiai įsikūrė buvusiuose biuruose, o kartais juos buvo galima pamatyti nakvojančius tiesiog laiptinėje.

„Manau, problema kompleksinė ir ji tik didės, nes į Lietuvą atvyksta vis daugiau migrantų, ypač iš trečiųjų šalių, kuriems reikia itin pigaus būsto. Tad nebenaudojamos administracinės paskirties patalpos tarsi tampa alternatyva, tačiau jos nepritaikytos žmonėms nuolat gyventi.

Aišku, ir administracinių patalpų nuomos poreikis sumažėjo, atsirado nemažai tokio laisvo ploto ir verslininkai nori užsidirbti. Nuomodami administracines patalpas užsieniečiams, jie buvusius biurus paverčia tarsi bendrabučiais“, – tąkart dėstė tame pastate dirbęs kaunietis.

Aiškinantis šią istoriją įvairios institucijos pažiūrėjo labai biurokratiškai ir tuomet „Kauno dienai“ nurodė, kad tokių patalpų tikrinti, ar vykdomas verslas, ar gyvena žmonės, esą nėra teisinio pagrindo, nes pastatas oficialiai – negyvenamosios paskirties, tad ir nėra reikalo kabinėtis, kad žmonėms neužtikrinamos tinkamos gyvenimo sąlygos.

Kita problema kyla, kai buvę biurai pertvarkomi į butus, tačiau ne iki galo sutvarkomi dokumentai ir Registrų centre pastato paskirtis išlieka komercinė, o ne gyvenamoji. Tokiais atvejais pigesniais butais susigundę gyventojai gali neišbristi iš problemų liūno. Štai vienas tokių pavyzdžių – ne kartą „Kauno dienos“ aprašytas Naglio g. 4A pastato atvejis.

Šis objektas seniau veikė kaip verslo centras, dabar ten įrengti, tačiau oficialiai neįregistruoti butai, tad gyventojams vis tenka aiškintis dėl pastato paskirties, komunalinių mokesčių, neišvežamų šiukšlių ir kitų bėdų. Be to, kol pastatas vis dar negyvenamosios paskirties, nėra reikalavimo įrengti automobilių statymo vietų.

Pagarsėjęs: Naglio gatvės daugiabutis ne kartą aprašytas dienraštyje, nes čia niekaip nesibaigia problemos dėl buvusiame verslo centre neįregistruotų butų. / Edgaro Cickevičiaus nuotr.

Miesto pozicija

„Kauno diena“ paprašė miesto savivaldybę pakomentuoti, kaip vertina atvejus, kai negyvenamosios paskirties pastatuose gyvena žmonės. Ar tai netrukdo darniai miesto plėtrai?

Savivaldybės atstovai, atsakydami į pateiktus klausimus, daugiau orientavosi į atvejus, kai pastatai pertvarkomi ir buvusiuose biuruose įrengiami butai. Atvejai, kai užsieniečiai tiesiog apsigyvena negyvenamosios paskirties pastatuose, taip ir liko tarsi pilkoji zona.

„Siekiant, kad negyvenamosios paskirties pastate (administracinės paskirties pastate) atsirastų gyvenamųjų patalpų, reikia atlikti tam tikras projekto derinimo procedūras. Kai keičiama pastato ar pastate esančių patalpų paskirtis, pagal Statybos įstatymą, reikalinga, kad kvalifikuotas specialistas parengtų patalpų paskirties keitimo projektą ir būtų gautas statybą leidžiantis dokumentas. Statybą leidžiančius dokumentus išduoda savivaldybės administracija.

Vystytojai neateina į tokius objektus, nes nemato galimybių įgyvendinti esamų reikalavimų, tad problema tik gilėja.

Mūsų poskyrio specialistai, tikrindami tokius projektinius pasiūlymus, peržiūri, ar yra numatytos parkavimo vietos, ar yra gauti pastato savininkų sutikimai ir kt. Iš esmės mums yra žinoma ši situacija, tačiau labai sunku tai kontroliuoti, nes dažniausiai tokio tipo pastatus valdo privatūs asmenys ir tai yra privati nuosavybė“, – komentavo Miesto plėtros ir paveldosaugos skyriaus Statybos dokumentų poskyrio vedėjas Donatas Grybauskas.

Jis teigė, kad, siekiant užtikrinti, ar senuosiuose biuruose vykdoma veikla, ar gyvena žmonės, reikėtų nuolatinės kontrolės, ar pastatas naudojamas pagal paskirtį.

„Jei pastatas neturi įregistruotų nekilnojamojo turto registre gyvenamųjų patalpų arba pastato paskirtis neskirta trumpalaikei nuomai, pvz., tai nėrs svečių namai ar viešbutis, tokiame statinyje žmonėms griežtai draudžiama gyventi nuolat ar laikinai.

Miestui yra svarbu, kad būtų laikomasi teisės aktų. Jei pastatas naudojamas ne pagal paskirtį, didėja tokių problemų kaip atliekų išvežimo, parkavimo problemos, inžinerinių tinklų (pvz., vandentiekio ir nuotekų) aptarnavimo galimybės“, – nurodė D. Grybauskas.

„Siekiame, kad mieste liktų kuo mažiau nenaudojamų ir apleistų pastatų. Todėl svarbu, kad statiniai, kurie šiandien nebeatlieka savo pirminės paskirties, būtų pritaikomi kitoms veikloms. Žinoma, toks jų pertvarkymas turėtų vykti atsakingai ir laikantis galiojančių teisės aktų reikalavimų“, – pridūrė specialistas.

Verta pažymėti, kad dėl vieno svarbaus aspekto, galinčio daryti įtaką miesto plėtrai, taip ir liko neatsakyta. „Kauno diena“ klausimuose, skirtuose Kauno miesto savivaldybei, buvo įvardyta, kad buvusiuose biuruose užsieniečiai dažnai gyvena ne po vieną ir čia jau kuriasi atskiros jų bendruomenės, kuriose – savos taisyklės ir kultūra. Domėjomės, ar miestas nemato rizikų, kad, nekontroliuojant gyvenimo negyvenamosios paskirties pastatuose, tam tikrose Kauno vietose pasidarys tarsi užsieniečių getai, tačiau, deja, miesto vertinimo taip ir nesulaukėme.

Staigmena: atėję į darbą kauniečiai pamatė laiptinėje miegančius migrantus. / „Kauno dienos“ skaitytojų nuotr.

Pastatų paskirtis

Aplinkos ministerijos Statybos politikos grupės vadovė Asta Rokickienė „Kauno dienai“ aiškino, kad pastato paskirtis nustatoma atsižvelgiant į teritorijų planavimo dokumentus, žemės naudojimo būdą ir norminius reikalavimus, kurie apima ir infrastruktūros, higienos, saugos bei kitus kriterijus.

„Jeigu patalpos naudojamos ne pagal paskirtį (pavyzdžiui, komercinės ar poilsio paskirties patalpose faktiškai gyvenama), tai gali reikšti, kad neužtikrinami gyvenamajai paskirčiai keliami reikalavimai: nežtikrinamas pakankamas automobilių stovėjimo vietų skaičius, želdynai, vaikų žaidimų aikštelės, triukšmo valdymas, inžinerinė infrastruktūra ir pan.

Todėl, siekiant užkirsti kelią tokioms situacijoms, kai negyvenamosios paskirties pastatuose apgyvendinami žmonės, 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo Statinių klasifikavimo pakeitimai, kuriais buvo patikslintas pastatų paskirčių reglamentavimas ir aiškiau atskirtos mišrios ir vienos paskirties pastatų kategorijos“, – teigė A. Rokickienė.

Statybos politikos grupės vadovė aiškino, kad teisinis reguliavimas esą jau dabar numato, kad pastatai ir patalpos turi būti naudojami pagal jų paskirtį. Priežiūrą vykdančios institucijos turi teisę tikrinti statinių naudojimo atitiktį nustatytai paskirčiai.

„Pastato paskirtį galima keisti, jeigu tai neprieštarauja žemės sklypui nustatytai pagrindinei žemės naudojimo paskirčiai ir žemės naudojimo būdui. Kitaip tariant, pastato paskirtis turi atitikti teritorijų planavimo dokumentuose nustatytą sklypo naudojimą. Taip pat, keičiant paskirtį į gyvenamąją, turi būti užtikrinti visi gyvenamiesiems pastatams taikomi reikalavimai, įskaitant higienos, saugos ir infrastruktūros normas“, – toliau aiškino Aplinkos ministerijos specialistė.

Pasak jos, ankstesnis reguliavimas sudarė prielaidų situacijoms, kai komercinės teritorijose statomuose pastatuose didžioji dalis patalpų faktiškai buvo naudojamos gyventi, nors formaliai pastato paskirtis likdavo kita. Dėl to buvo patikslintas pastatų paskirčių reglamentavimas, siekiant užtikrinti, kad teritorijų planavimo dokumentuose numatyti sprendiniai atitiktų realų pastatų naudojimą.

„Šiuo metu galiojantis reguliavimas vertinamas kaip gana išsamus. Dabar svarbu užtikrinti jo taikymą ir priežiūrą, kad piktnaudžiavimo atvejų neliktų“, – teigė A. Rokickienė.

Problema: negyvenamajame pastate įrengus butus, tačiau oficialiai pakeistos paskirties neįregistravus, kyla įvairių problemų – tarp jų ir perpildyti konteineriai, brangesni mokesčiai. / Edgaro Cickevičiaus nuotr.

Daugiau laisvės

Nenaudojami biurai labai greitai gali tapti miesto vaiduokliais. Dėl griežtų reikalavimų nekilnojamojo turto vystytojai dažnai į senus komercinius objektus žiūri rezervuotai, nes jiems tiesiog neapsimoka pastato keisti į butus.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, advokatų kontoros „Eversheds Saladžius“ partneris, advokatas Deivis Valiulis „Kauno dieną“ tikino, kad jei būtų mažiau biurokratijos, seni biurai lengviau galėtų atgimti naujam gyvenimui.

„Asociacijos pozicija aiški: patalpos turi būti naudojamos teisėtai ir pagal paskirtį, bet dabartinis reglamentavimas sukurtas taip, kad arba darai viską, kad jos 100 proc. atitiktų gyvenamąsias patalpas, arba nieko. Tokių tarpinių variantų, kad galbūt nereikia vaikų žaidimo aiktelės ar mažiau automobilių statymo vietų, nėra. Siūlome ministerijai diskutuoti, kaip tuos nenaudojamus objektus pritaikyti, kad kuo mažiau būtų nenaudojamų pastatų ir vyktų konversijos. Reikia suprasti, kad galimybės realizuoti tokius pastatus tankiai apgyvendintose ar nuošaliose teritorijose – skirtingos“, – kalbėjo D. Valiulis.

Pasak LNTPA nario, diskusijos galėtų prasidėti nuo reikalavimų, kuriuos realu įgyvendinti. Galbūt būtų galima numatyti kompensacijas savivaldybei už tai, kad nėra vietos įrengti vaikų žaidimo aikštelės, gal pavyktų rasti sprendimų dėl statymo vietų.

„Jei mes kalbame apie 20–30 kv. m. ploto butukus, ar tikrai žmonėms reikalinga ta žaidimų aikštelė? Šeimos juk kuriasi didesniuose butuose.

Vystytojai gali padėti konvertuoti pastatus, pakeisti jų paskirtį, kad jie būtų tinkamai naudojami. Verslas iš tiesų yra suinteresuotas spręsti šią problemą. Dabar vystytojai neateina į tokius objektus ir nesiima konversijų, nes nemato galimybių įgyvendinti esamų reikalavimų, tad problema tik gilėja. Pakeitus reglamentą, būtų mažiau nenaudojamų sovietinių biurų, gražėtų miestas“, – esamo reglamentavimo nelogiškus reikalavimus įvardijo advokatas.

Tiesa, jis pridūrė, kad, keičiant reglamentą, reikia ir tam tikrų saugiklių, kad nesąžiningi vystytojai nepasinaudotų įstatymo spragomis.

„Turėtų būti įvardyta, kad konvertuoti galima ne jaunesnius nei 20–30 metų administracinius pastatus, kurie funkcija jau baigta, nes, kitu atveju kyla rizika, kad, pastačius biurą, po metų jis taps butais“, – teigė D. Valiulis ir pažymėjo, kad iš tiesų nebenaudojamų komercinių pastatų tik daugėja ir, jei nebus iš esmės imtasi jų konversijos, atsiras dar daugiau apleistų ir miesto veidą darkančių objektų.