Apgavystė: pardavę butą pinigų taip ir nesulaukė

Paveldėtas turtas

Į "Kauno dieną" kreipėsi kaunietė Danutė (tikrasis vardas ir pavardė redakcijai žinomi) ir papasakojo, į kokius teisinius labirintus papuolė jos šeima.

Pasak moters, viskas prasidėjo, kai jos įsūnis, kurį ji augina nuo mažens, paveldėjo dalį buto, esančio Gedimino g. 5 name. Kita dalis būsto atiteko jo dėdei.

"Įsūnio močiutė mirė prieš penkiolika metų ir paliko butą savo sūnui ir mirusios dukros sūnui, savo anūkui. Mano įsūnis niekada tame bute negyveno, bet mokėjo komunalinius mokesčius, priklausančius pagal jo turimą buto dalį. Žinojome, kad taip tęstis amžinai negali. Ne kartą bandėme iš dėdės išpirkti dalį buto arba parduoti jam savąją, tačiau jis niekaip nesutiko", – pasakojo Danutė.

Moters įsūnis paveldėtame bute negyveno nė vienos dienos. Visą laiką juo naudojosi tik antrasis paveldėtojas, tačiau komunaliniai mokesčiai buvo proporcingai paskirstomi abiem asmenims. Su kiekvienais metais finansinė našta tapo vis didesnė.

Buvo nurodytos dvi sąlygos: mažiausia suma, už kurią gali parduoti mūsų buto dalį, ir kad pinigai turi būti pervesti į įsūnio banko sąskaitą.

Kreipėsi į svetimus

Su giminaičiu neradus bendros kalbos, šeima nusprendė ieškoti pagalbos. Pažįstami rekomendavo sudaryti sutartį su žmogumi, kad šis pasirūpintų buto pardavimu. Tikėtasi, kad nepažįstamam žmogui pavyks pralaužti ledus ir įkalbėti dėdę nupirkti iš jų dalį buto.

Kadangi anksčiau Danutės šeimai neteko turėti reikalų su įgaliotiniais, patys nelabai žinojo, kur reikėtų kreiptis. Draugai rekomendavo susisiekti su Arvidu Šauliu, esą jis turi patirties ir yra dirbęs, kai butų pardavimai konfliktiniai.

Danutės įsūnis su juo pasirašė įgaliojimo sutartį, kurią  patvirtino notaras.

"Sutartyje buvo nurodytos tik dvi sąlygos: mažiausia suma, už kurią jis gali parduoti mūsų buto dalį, ir tai, kad pinigai turi būti pervesti į mano įsūnio banko sąskaitą. Mums nebuvo skirtumo, ar bus mokama iš karto, ar dalimis. Dėl visų šių sąlygų įgaliotinis A.Šaulys galėjo derėtis su dėde savo nuožiūra. Taip pat, jei butą būtų pardavęs už didesnę sumą, tai, kas viršys mūsų nurodytą mažiausią sumą, atiteks jam", – apie susitarimą su A.Šauliu pasakojo kaunietė Danutė.

Paslėptas sandoris

Pasirašius sutartį, kurį laiką buvo ramu, jokių žinių šeima iš įgaliotinio negavo. Įsūnis ir toliau mokėjo mokesčius už butą, kuriuo nesinaudoja. Tačiau 2018 m. kovą atsitiktinai paaiškėjo, kad butas jau parduotas maždaug prieš metus.

Apie įvykusį pardavimo sandorį nei Danutei, nei jos įsūniui įgaliotinis A.Šaulys nepranešė. "Įsūnis maždaug metus nežinojo, kad nebeturi jam priklausiusio turto. Atsitiktinai pasidomėjęs Valstybinėje mokesčių inspekcijoje, sužinojo, kad butas parduotas 2017 m. kovą. Pradėjus domėtis situacija, A.Šaulys patvirtino, kad butas jau parduotas, tačiau jis nepaaiškino, kur yra pinigai", – stebėjosi pašnekovė.

Paaiškėjo, kad buto dalį nupirko dėdė, tačiau pinigai buvo pervesti ne į Danutės įsūnio, o į A.Šaulio banko sąskaitą. Tokį sandorį patvirtino Kauno 4-ojo notarų biuro notarė Virginija Jarienė.

Notarė V.Jarienė patvirtino pirkimo–pardavimo sandorį, po kurio kaunietis savo sąskaitoje pinigų nesulaukė.

Kauniečių šeima pasisamdė advokatą, šis surašė pretenziją ir įteikė notarei. Pretenzijoje buvo nurodyta, kad notarė negalėjo patvirtinti pirkimo–pardavimo sutarties, kurioje nurodyta, kad pinigai pervedami į A.Šaulio sąskaitą, nes įgaliojime buvo parašyta, kad už butą gauti pinigai turi atsidurti būtent Danutės įsūnio sąskaitoje. Nesulaukusi atsakymo, Danutė pati nuvyko į notarų kontorą ir susitiko su sandorį tvirtinusia V.Jariene.

"Mes padarėme garso įrašą, apie jį notarė buvo perspėta. Ji prisipažino, kad padarė klaidą, teigė, kad pasitikėjo A.Šauliu. Kalbėjomės gal 40 min. Keista buvo ir tai, kad ji pati pripažino, jog pažinojo mano įsūnio mamą, jo dėdę ir kalbėjo, kad niekada negalėtų taip pasielgti su mirusios draugės sūnumi", – priminė pašnekovė.

Notaro ir įgaliotinio kaltė?

Vis dėlto problema nebuvo išspręsta ir Danutės įsūnis neatgavo pinigų už parduotą buto dalį, todėl teko kreiptis į teismą. Kauniečiai vylėsi, kad teisėjai pripažins kaltais du asmenis – įgaliotinį A.Šaulį, kuris pasisavino pinigus, ir notarę V.Jarienę, kad ši patvirtino sandorį ne pagal įgaliojimo sutartį.

"Teisme notarė jau neigė savo kaltę, o įgaliotinis kartojo, kad notarė pati pasakė, jog reikia jo sąskaitos, jis esą nesuprato, kam to reikia, bet vis tiek davė. Jie vienas ant kito vertė kaltę. Mes manome, kad jie abu kalti, nes vienas negalėjo pasisavinti pinigų, kitas – tvirtinti tokio pirkimo–pardavimo sandorio, nes nebuvo atsižvelgta į įgaliojimo sutartį, patvirtintą kito notaro, kad pinigai už turtą turi būti pervesti į mano įsūnio sąskaitą", – savo poziciją gynė Danutė.

Jos įsūnio advokatė "Kauno dienai" aiškino, kad į teismą kreiptasi dėl žalos atlyginimo solidariai. Ieškinio suma 6,5 tūkst. eurų (5,8 tūkst. eurų už parduotą buto dalį ir likusi dalis – sutarties netesybos).

"Sandorį tvirtinusi notarė nepaisė įgaliojime nurodytų sąlygų. Nukentėjęs asmuo teisme įrodinėjo, kad dėl neteisėtų abiejų atsakovų veiksmų jis patyrė žalos – neteko turto ir negavo pinigų.

Ieškinys grindžiamas teismų praktikoje plačiai aptarta objektyviojo bendrininkavimo aplinkybe, kai atsakovai veikia atskirai, nesusitarę, bet kiekvieno jų veiksmai sudaro sąlygas žalai atsirasti. Notarė patvirtino sandorį ne pagal A.Šauliui suteikto įgaliojimo sąlygas, o A.Šaulys nepervedė pinigų į mano ginamojo sąskaitą. Manytina, jeigu notarė būtų į pirkimo–pardavimo sutartį įtraukusi sąlygą pinigus pervesti į mano ginamojo sąskaitą, kitas atsakovas A.Šaulys nebūtų galėjęs jų pasisavinti. Taigi, žala atsirado dėl kelių atskirų, tačiau viena nuo kitos priklausančių priežasčių, dėl abiejų atsakovų – notarės V.Jarienės ir A.Šaulio veiksmų", – teigė advokatė Diana Degutienė.

Notarė V.Jarienė teismo posėdžio metu pareiškė, kad jai esą neturėjo reikšmės kito notaro duotas įgaliojimas.

"Gausi teismų praktika labai aiškiai pasisako dėl notaro atsakomybės tvirtinant sandorius. Notarui atsakomybė tenka dėl paties mažiausio laipsnio neapsižiūrėjimo, neatidumo ar net klaidos, nes notaras turi būti toks geras teisininkas, kad nebūtų neatitinkančių įstatymų sandorių ir atkreiptų dėmesį į visas sandorio sudarymo aplinkybes, o kilus menkiausiai abejonei, atsisakytų atlikti notarinį veiksmą", – kodėl, esant šiai situacijai, ieškovai įžvelgia notarės atsakomybę, dėstė advokatė.

Teismų maratonas

Deja, kol kas teisybės kauniečiams nesiseka rasti. Du teismai jų ieškinį tenkino tik iš dalies. Pasak D.Degutienės,  tiek Kauno apylinkės teismas, tiek Kauno apygardos teismas neįžvelgė notarės V.Jarienės kaltės, o atsakingu dėl patirtos žalos paliko tik A.Šaulį.

"Po tokių teismo sprendimų galima daryti išvadą, kad notaras sandoriuose gali nepaisyti įgaliojimo sąlygų. Ieškovai svarsto kreiptis į Lietuvos Aukščiausiąjį Teismą, nes būtent šio teismo praktikos buvo nesilaikyta. Keista, kad teisėjai nevertino ir pateikto garso įrašo, kuriame V.Jarienė pripažino padariusi klaidą", – pažymėjo Danutės įsūnį ginanti advokatė.

Negana to, kad kauniečiai už parduotą butą negavo jiems priklausančių pinigų, teismai jiems sudavė dar vieną finansinį smūgį. Kadangi teismai notarės kaltės neįžvelgė, o notarai yra draudžiami, dabar iš kauniečių draudimo kompanija prašo atlyginti bylinėjimosi išlaidas, kurios viršija 5 tūkst. eurų.

"Mano ginamajam priteista notarės V.Jarienės draudimo kompanijai "AIG Europe Limited", kurioje drausta jos civilinė atsakomybė, atlyginti 5 069 eurus. Ši suma atsirado, nes teismai neįžvelgė notarės aplaidumo ir padarytos klaidos tvirtinant sandorį, nors būtent dėl notarės kaltės buvo sudarytos sąlygos ieškovo pinigų pasisavinimui, neįtraukus į pirkimo–pardavimo sandorį sąlygos, kad pinigai privalo būti pervesti būtent į Danutės įsūnio banko sąskaitą", – savo pozicijos laikėsi D.Degutienė.

Atsitvėrė tylos siena

"Kauno dienai" nepavyko susisiekti su įgaliotiniu A.Šauliu. Jo telefonas išjungtas, o į išsiųstą elektroninį laišką vyras neatsakė. Situacijos nepanoro pakomentuoti ir buto pirkimo–pardavimo sandorį tvirtinusi notarė V.Jarienė, dirbanti Kauno 4-ajame notarų biure. Jos sekretorė nurodė kreiptis į Lietuvos notarų rūmus.

Tačiau pastarųjų atstovai konkrečiai taip pat negali pakomentuoti situacijos, kodėl V.Jarienė patvirtino sandorį, leidžiantį pinigus pervesti ne į buto pardavėjo, o į įgaliotinio sąskaitą.

"Nei Lietuvos notarų rūmai, nei notarai neturi teisės atskleisti notarinio veiksmo aplinkybių, nes pagal Notariato įstatymą tai yra itin griežtai saugoma paslaptis. Tačiau "Kauno dienos" klausimuose aprašoma situacija yra aiški ir nedviprasmiška, ir ją labai minimaliai galime komentuoti, vadovaudamiesi nuasmenintais ir įsigaliojusiais Kauno apylinkės teismo sprendimu ir Kauno apygardos teismo nutartimi", – teigė Lietuvos notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis.

Užstojo kolegę

Jis pabrėžė, kad ieškiniu nebuvo siekiama pripažinti neteisėtu byloje minimo notarinio veiksmo ir jį panaikinti. "Vadinasi, net ieškovas neabejojo notarinio veiksmo teisėtumu. Antra, abiejų instancijų teismai atmetė ieškinį notarui, nusprendę, kad notaro veiksmai buvo visiškai teisingi ir atitinkantys įstatymus", – tęsė notaras.

Kadangi Notariato įstatymas griežtai draudžia atskleisti nagrinėtoje byloje skundžiamų notarinių veiksmų aplinkybes, notarų rūmų vadovas tik iš abstrakčių ir teorinių pozicijų sutiko komentuoti situaciją, susijusią su įgaliojimo patvirtinimu ir nekilnojamojo turto perleidimo sandoriu.

Jie abu kalti, nes vienas negalėjo pasisavinti pinigų, kitas – tvirtinti tokio pirkimo–pardavimo sandorio.

"Notarinė praktika rodo, kad notarai dažnai rekomenduoja patvirtinti trumpalaikius įgaliojimus konkretiems veiksmams atlikti, pvz., parduoti turtą, atstovauti institucijoje. Ypač kai įgaliotiniu pasirenkami svetimi, mažiau pažįstami, giminystės ryšiais nesusiję asmenys. Tačiau dažna ir situacija, kai asmenys pageidauja įgalioti mažai pažįstamus asmenis ilgam laikui, net dešimtmečiui, atlikti plataus turinio veiksmus. Neretai apie tokių įgaliojimų egzistavimą užmirštama, jie nepanaikinami po to, kai veiksmas būna atliktas.

Asmuo, nusprendęs suteikti kitam asmeniui įgaliojimą, privalo atsakingai ir apgalvotai pasirinkti įgaliotinį. Tai turėtų būti patikimas žmogus, kuris atsakingai įvykdys įgaliotojo valią. Reikia nepamiršti, kad įgaliojimas yra dviejų asmenų – to, kuris įgalioja, ir jo įgaliotinio – civilinių santykių išraiška, ir dokumente nurodomos sąlygos taikomos būtent įgaliotiniui. Pvz., jei įgaliojime parduoti turtą nurodoma, į kurią sąskaitą turi būti pervesti pinigai už turto pardavimą, tačiau įgaliotiniui suteikiama teisė savo nuožiūra nustatyti sutarties sąlygas, tai tik įgaliotinio pareiga ir atsakomybė įvykdyti tokias įgaliojimo sąlygas", – komentavo M.Stračkaitis.

Pastaruoju komentaro sakiniu notaras tarsi pažymėjo, kad kauniečių šeimos sudarytame įgaliojime su A.Šauliu buvo paliktas sakinys: "Sutarties sąlygas leidžiu nustatyti savo nuožiūra." Tad tik įgaliotinis ir sprendė, kaip pinigus perduoti Danutės įsūniui, todėl notarė V.Jarienė nėra atsakinga už tai, kaip pinigai pasieks pardavėjo sąskaitą, todėl esą jos atsakomybės ir nėra. Pasak notarų rūmų, tik A.Šaulys dabar atsakingas už pinigų perdavimą buvusiems Gedimino g. 5 name esančio buto dalies savininkams.