Būsto kainų fronte paliaubų neprognozuojama


2005-05-19
Lina NAVICKAITĖ
Būsto kainų fronte paliaubų neprognozuojama

Nekilnojamojo turto kainas iškėlusį ES dirgiklį keičia euro efektas

Per pastaruosius dvejus metus nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje augo beveik trigubai sparčiau nei gyventojų pajamos. Nepaisant to, ekspertai prognozuoja ir tolesnį kainų kilimą aukštyn iki pat 2007-ųjų, kai šalis planuoja įsivesti eurą.

Narystė laukta neramiai

Nekilnojamojo turto rinką nuo 2003-ųjų purtantys pokyčiai tęsiasi. Nors visus metus iki Lietuvos narystės Europos Sąjungoje nekilnojamojo turto kainos ne kilo, o šuoliavo aukštyn, šis procesas tęsėsi ir po 2004 metų gegužės 1-osios.

UAB “Invalda Real Estate” specialistai pastebi, kad jau 2003 metais gerėjantys Lietuvos ekonominiai rodikliai, mažėjantis nedarbas išjudino nekilnojamojo turto rinką. Tam įtakos, be abejo, turėjo ir palankiomis sąlygomis išduodamų bankų paskolų palūkanos, kurios buvo gana žemos ir neviršijo vidutinio ES lygio.

Tačiau bendrą situaciją šioje rinkoje kaitino ir papildomas dirgiklis - artėjanti šalies narystė ES. Didžiausia “ES efekto” įtaka buvo juntama sostinėje, kur 2004 metų pirmąjį ketvirtį buvo užregistruota trečdaliu daugiau sandorių nei 2003-iaisiais.

“Invalda Real Estate” nekilnojamojo turto ekspertai konstatavo, jog, priartėjus narystei, rinkos dalyviai tik kurį laiką pasyviai stebėjo rinką: pardavėjai tikėjosi, kad kainos dar kils, o pirkėjai - kad kris. Tačiau po pirmųjų narystės ES mėnesių rinka vėl sukruto ir kainos pajudėjo aukštyn.

Butai brango ne šimtais, o tūkstančiais

Bendrovė “Ober-Haus” paskelbė, jog būsto kainos nuo 2004 metų gegužės visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose šoktelėjo bent trečdaliu, o didžiausias kainų augimas pastebimas pajūryje - Palangoje ir Nidoje.

Įstojus į ES, Vilniuje labiausiai - 30-40 proc. - brango naujos statybos būstai miegamuosiuose rajonuose. Senos statybos butai blokiniuose namuose pabrango 30-35 proc., o butų kainos Senamiestyje ir prestižiniuose rajonuose pakilo apie 30 procentų. Kiek mažesniais tempais lipo aukštyn būsto kainos kituose šalies miestuose.

“Kainų kilimą kur kas labiau lėmė ne miniomis turėję suplūsti turtingų užsienio piliečių srautai, kaip tikėjosi nemažai rinkos dalyvių, ar stebuklingai pagerėjusi ekonominė padėtis mūsų šalyje, o vietinių gyventojų pasiryžimas žūtbūt įsigyti būstą, kol jis dar nepabrango”, - teigia “Ober-Haus” ekspertai.

Naujos statybos butų rinkoje štilio neprognozuojama. Didelė būsto paklausa, menkas sklypų pasirinkimas, per metus beveik dvigubai išaugusios daugiabučių namų statybai tinkamos žemės kainos lemia tai, kad statybų bendrovės būstų pardavimo kainas planuoja ne pagal esamą rinkoje kainų lygį, bet su prielaidomis, kad kainos vis dar kils.

Sąstingio nežadama

Nekilnojamasis turtas toliau brangsta ir šiais metais. Jeigu 2005 metų sausį naujos statybos butai Vilniaus centre buvo įkainoti 4 tūkst. - 8 tūkst. litų už kvadratinį metrą, tai po penkių mėnesių šie įkainiai jau siekia nuo 4,6 tūkst. iki 12 tūkst. litų. Lygiai taip pat kilo ir senos statybos renovuotų bei nerenovuotų butų kainos.

Kauno gyvenamųjų patalpų rinkoje “Ober-Haus” ekspertai teigia pastebintys jau kuris laikas užsitęsusias laukimo nuotaikas. Potencialūs naujakuriai neskuba pirkti senų butų ir dairosi į naujos statybos būstus, kurių pasiūla ima didėti. Vis dėlto nei sąstingio, nei didelio šoko antrajame šalies mieste neprognozuojama. Šių metų pradžioje padidėjusios būsto kainos iki gegužės palypėjo labai nežymiai, tačiau iki metų pabaigos taip pat neturėtų stovėti vietoje.

Pavyzdžiui, Kauno centre, Senamiestyje bei Žaliakalnyje senos statybos renovuoti butai sausio mėnesį kainavo po 2-3,5 tūkst. litų už kvadratinį metrą, o gegužę jų kainų “lubos” neviršijo 4 tūkst. litų. Kituose gyvenamuosiuose rajonuose senos statybos renovuoti butai šiuo metu kainuoja nuo 1,4 tūkst. iki 2,1 tūkst. litų už kv. metrą, o nerenovuoti butai įkainoti 1,1 tūkst. - 1,5 tūkst. litų/kv.m. Paklausiausi Kaune - 2-3 kambarių butai, kurių plotas apie 50 kv. m. Jie populiarūs tiek naujos, tiek senos statybos mūriniuose namuose, tarpiniuose aukštuose. Per pastaruosius metus pabrango net mažiausiai paklausūs butai nuo centro nutolusiuose miegamuosiuose rajonuose. Prieš kelerius metus Dainavos mikrorajone 2 kambarių butą buvo galima nusipirkti už 30-40 tūkst. litų, o šiuo metu tektų pakloti 60-75 tūkst. litų.

“Invalda Real Estate” atstovai įsitikinę, jog artimiausiu metu Kauno, kaip ir visos Lietuvos, rinką veiks psichologinis euro veiksnys, t.y. dauguma gyventojų stengsis butus įsigyti iki 2007-ųjų.

Beje, Klaipėdoje už panašų butą tektų mokėti dar daugiau, o pigiau nei Kaune būstai įkainoti Šiauliuose bei Panevėžyje.

Pajūris traukia užsieniečius

Pastaruoju metu itin aktyvi nekilnojamojo turto rinka pajūrio regione - Palangoje ir Neringoje.

“Kainos jau peržengė suvokiamas ir nesuvokiamas ribas”, - pripažįsta “Ober-Haus” specialistai.

Palangoje kai kurių objektų kainos jau peržengė 7 tūkst. litų už kvadratinį metrą, Nidoje kainos siekia 10 tūkst. ar net 12 tūkst. litų už kvadratinį metrą, o pirkėjų vis tiek netrūksta. Populiariausi išlieka nedidelio ploto (40-60 kv. m) butai su autonominiu šildymu.

Pajūrio regionu dabar itin susidomėję užsieniečiai, daugiausiai - Švedijos, Norvegijos, Rusijos piliečiai. Kituose miestuose, išskyrus sostinę, užsieniečių antplūdžio nesulaukta, nors šių pirkėjų vaidmuo taip pat jaučiamas vidaus rinkoje.

“Invalda Real Estate” atstovai pastebi, kad iki šiol dauguma užsienio piliečių būstą nuomodavosi, o dabar jie stengiasi jį įsigyti ir net iš to uždirbti. Toks rinkos posūkis turėjo įtakos nuomos kainoms, kurios net sostinės centre ir Senamiestyje ėmė kristi, nes iki tol pagrindiniai tokių butų klientai buvo užsieniečiai. Lietuvai įstojus į ES, savininkai, nesulaukę gausaus užsienio nuomininkų būrio, nuomą priversti piginti.

Gyvename skolon

Tuo tarpu tautiečiai vis dažniau ryžtasi skolintis, kad tik įsigytų nuosavą būstą. Šių metų pradžioje Lietuvos komerciniai bankai ir užsienio bankų skyriai buvo išdavę 3,4 mlrd. litų būsto paskolų - beveik 80 proc. daugiau nei prieš metus.

Tačiau, palyginti su kitomis ES šalimis, lietuviai dar skolinasi nedaug. Būsto paskolų portfelis kol kas tesudaro apie 6 proc. 2004 metų Lietuvos bendrojo vidaus produkto (BVP). Senosiose ES šalyse namų ūkių įsiskolinimas siekia apie 60 proc. BVP, iš jų 50 proc. sudaro būsto paskolos. Prognozuojama, kad, šalies ekonomikai ir toliau augant, kartu augs ir būsto paskolų portfelis, tuo pačiu garantuodamas ir nemažėjančią nekilnojamojo turto paklausą.

Antra vertus, gyventojų pajamos auga ne taip sparčiai, kaip butų kainos. Statistikos departamento duomenimis, 2004 metų trečiąjį ketvirtį darbo užmokestis (bruto) palyginti su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu išaugo apie 7 proc., o naujos statybos butų kainos šoktelėjo 20-30 proc.

Kainas didina baimės

“Atsižvelgiant į situaciją rinkoje ir dalyvių lūkesčius, būsto kainos artimiausiu metu dar turėtų kilti. Būstų iki šiol labai trūksta ir paklausa kelis kartus tebeviršija pasiūlą”, - “Kauno dienai” tvirtino “Ober-Haus” rinkotyros specialistas Raimondas Reginis.

Pašnekovas pripažino, jog kainų pokyčiams didelę įtaką turi ir gyventojų baimės belaukiant euro: “Daugumai potencialių pirkėjų atrodo, kad, įvedus eurą, nekilnojamojo turto kainos dar turėtų kilti, todėl jau dabar stengiamasi įsigyti būstą. Kadangi norinčiųjų netrūksta, o pasiūla ribota, tad kainos keliamos. Jas užkelia ir patys gyventojai, parduodantys savo butus”.

UAB “Invalda Real Estate” prekybos skyriaus vadovas Rimas Kirdulis taip pat akcentavo, jog pirkėjų, norinčių įsigyti būstą už 150-200 tūkst. litų, srautas sostinėje yra labai didelis.

“Pastebime, kad žmonės pageidauja realizuoti savo santaupas ir pasinaudoti geromis skolinimosi sąlygomis. Butus perka net ir tie piliečiai, kuriems trūksta investavimo galimybių. Pastarieji perka po du ar tris butus. Tai taip pat lemia didžiulį paklausos šuolį”, - teigė R.Kirdulis.

Abu pašnekovai kategoriškai atmetė prielaidas, kad kainų bumą galėjo sukelti pačios nekilnojamojo turto agentūros, kaskart prognozuojančios būsto kainų augimą.

“Vien agentūrų pastangomis tiek daug kainos pakilti tikrai negalėtų. Esant tokiam dideliam būsto poreikiui, kainos neišvengiamai kyla”, - sakė R.Reginis.

R.Kirdulis taip pat akcentavo, jog norintieji įsigyti būstus jau seniai statomi į eilę ir jiems teikiami pasiūlymai, kurių sulaukiama mažiau. Paklausos mastą liudija ir tas faktas, jog nauji butai išgraibstomi net nemačius paties daugiabučio planų.

Prognozės kyla į viršų

Nekilnojamojo turto ekspertai neabejoja, jog tiek šiemet, tiek kitąmet kainos toliau lips aukštyn. Tiesa, atskirų bendrovių prognozės šiek tiek skiriasi.

“Kainų kilimo tendencijos turėtų išlikti ir ateityje. Matome, kad dar yra galimybių brangti būstams, ypač naujos statybos, kuri buvo apmirusi 15 metų. Kadangi pasiūla greičiausiai nedidės, iki metų pabaigos kainos dar turėtų padidėti apie 20 proc. O kitais metais nekilnojamojo turto rinką taip pat veiks euro įvedimo nuotaikos, tad kainų atoslūgio nebus”, - prognozavo R.Kirdulis, nesiėmęs spėlioti, kokie pokyčiai rinkos laukia 2007 metais, jeigu Lietuva įsives eurą.

“Prognozių dėl euro įvedimo yra įvairiausių. Tačiau mes taip toli neprognozuojame”, - pridūrė “Invalda Real Estate” atstovas.

“Ober-Haus” rinkotyros specialistas pirkėjams per artimiausius mėnesius taip pat nieko paguodžiančio nežada.

“Jeigu 2007 metais įsivesime eurą, galbūt būsto kainos ir šiek tiek nukris, bet tikrai nežymiai. Tai lies tik senos statybos namus, o nauji būstai neturėtų pigti. Artimiausių metų rinkos tendencijos priklauso nuo visos šalies ekonominės situacijos ir nuo gyventojų perkamosios galios”, - teigė R.Reginis, pripažinęs, kad jau šiuo metu butų kainos yra labai didelės, ir vidutines pajamas gaunantiems žmonėms iškyla nemažai problemų perkant savo būstą.

Beje, gyvenamųjų patalpų kainos šokdinamos ir kitose šalyse. Europos nekilnojamojo turto profesijų tarybos tyrimo duomenimis, pernai Latvijoje (Rygoje) būstas per metus pabrango 30 proc., Danijoje - 12,6 proc., Ispanijoje - 14 proc., Prancūzijoje - 17,8 proc., Norvegijoje - 13 procentų.

Kainų kritimas užfiksuotas tik Vokietijoje - 2,2 proc. bei Austrijoje - 2,39 procento.