Daugiabučių bendrijų įstatymas: kuo pavirs ginčų nagrinėjimo komisijos?

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme atsirado daug pakeitimų susijusių su bendrijos valdymo organų veikla bei jiems suteiktų įgaliojimų apimtimis. Visų pirma būtina atkreipti dėmesį, jog kaip ir ankščiau galiojusioje įstatymo redakcijoje, aukščiausiu bendrijos valdymo organu yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas.

Nepaisant to, įstatymas įtvirtina ir galimybę dalį visuotinio narių susirinkimo funkcijų perleisti bendrijos narių įgaliotinių susirinkimui, tokiu būdu įteisinant bendrijos įgaliotinių susirinkimą kaip vieną iš bendrijos valdymo organų. Neabejotina, jog galimybė tam tikrus bendrijos įstatuose numatytus sprendimus priimti įgaliotinių susirinkime palengvins daugumos bendrijų veiklą ir valdymą, tačiau įvertinus tai, jog įstatymas iš esmės neriboja bendrijos įgaliotinių susirinkimo kompetencijos, kyla rizika, jog eiliniai daugiabučių namų bendrijų nariai bus dar labiau nušalinti nuo bendrijos valdymo, o visuotiniai susirinkimai apskritai nebus organizuojami.

Įstatymas numato, jog bendrijos narių įgaliotinių susirinkimas šaukiamas neįvykus pakartotiniam visuotiniam susirinkimui ir dėl to bendrijai negalint įgyvendinti savo tikslų bei kitais bendrijos įstatuose numatytais atvejais. Iš to seka, jog bendrijos savo įstatuose gali nustatyti ir kitus atvejus, kai yra šaukiami įgaliotinių susirinkimai, ir neabejotinai per platus tokių atvejų nustatymas sudarytų prielaidas bendrijos narių susirinkimo, kaip aukščiausio bendrijos valdymo organo, išnykimui ar bent jau turimos galios sumažinimui. Siekiant išvengti situacijos, kai eiliniai bendrijos nepagrįstai nariai nušalinami nuo bendrijos veiklos, o vietoj jų visus sprendimus bendrijoje priima įgaliotiniai, bendrijos įstatuose apibrėžiant įgaliotinių susirinkimo sušaukimo tvarką bei jo kompetenciją turėtų būti vengiama itin plataus įgaliojimų įgaliotinių susirinkimui suteikimo. Atkreiptinas dėmesys, jog įgaliotiniai negali priimti jokių sprendimų dėl klausimų, neįeinančių į jų kompetencijos ribas, todėl tokie sprendimai turėtų būti pripažįstami neteisėtais.

Kaip numatyta įstatyme, įgaliotiniu gali būti tik bendrijos narys, kuris yra renkamas 4 metų laikotarpiui. Įstatymas iš esmės apriboja įgaliotinio teisę savarankiškai balsuoti susirinkime. Įgaliotinis konkrečiu klausimu privalo balsuoti pagal daugumos jo atstovaujamų bendrijos narių iš anksto išreikštą valią. Vadinasi, įgaliotinis prieš susirinkimą visų pirma privalo atsiklausti jo atstovaujamų bendrijos narių nuomonės dėl susirinkime spręstinų klausimų ir balsuoti būtent taip, kaip nurodė atstovaujamų bendrijos narių dauguma. Toks reglamentavimas lemia, kad bendrijos įgaliotiniai yra tik tarpininkai tarp bendrijos valdymo organų ir atskirų bendrijos narių.

Sistemiškai analizuojant bendrijos įgaliotinių institutą, matyti akivaizdūs teisinio reguliavimo trūkumai, o įvertinus šiuo metu egzistuojančią bendrijų valdymo praktiką net neabejotina, jog šių įstatymų nuostatų praktikoje laikomasi nebus. Galim daryti išvadą, jog Seimas patvirtino iš esmės deklaratyvaus pobūdžio teisės normas, kurių taikymas praktikoje priklausys tik nuo bendrijos pirmininkų nuožiūros. Tuo pačiu tam tikrais atvejais tiesiogiai taikyti įstatymą bus neįmanoma ir dėl objektyvių priežasčių, pvz. jeigu bendrijos nariai iki susirinkimo savo nuomonės susirinkime svarstomu klausimu taip ir nepareikš. Tokiu atveju, vadovaujantis įstatymo raide, įgaliotinis negalėtų balsuoti įgaliotinių susirinkime, kadangi savarankiškai nuspręsti jis įgaliojimų neturi, o jo atstovaujamų bendrijos narių nuomonės sužinoti taip pat nepavyko.

Be bendrijos narių įgaliotinių susirinkimo, įstatymas numato galimybę bendrijai turėti ginčų nagrinėjimo komisiją arba ginčus nagrinėjantį subjektą, kuris įstatymo nustatyta tvarka nagrinėtų tarp bendrijos narių ir bendrijos valdymo organų kilusius ginčus. Įstatymų leidėjas tokiu būdu sukuria ikiteisminę bendrijos vidaus ginčus nagrinėjančią instituciją. Reikia atkreipti dėmesį, jog tokios komisijos sudarymas yra privalomas visose bendrijose, turinčiose daugiau nei 100 narių. Tuo tarpu mažesnį nei nurodytas bendrijos narių skaičių turinčios bendrijos gali pačios nuspręsti dėl tokio ginčus nagrinėjančio organo sudarymo tikslingumo.

Įstatymas numato, jog tuo atveju, kai bendrijoje yra įtvirtintas ginčus nagrinėjantis subjektas, jam yra perduodami nagrinėti bendrijos narių ir bendrijos valdymo organų ginčai. Tokiu būdu yra įtvirtinama privaloma ikiteisminė ginčų nagrinėjimo tvarka, o tai reiškia, jog tik nepavykus išspręsti ginčo ikiteismine tvarka arba šalims nevykdant priimto sprendimo, šalys įgyja teisę kreiptis į teismą.

Tokios bendrijos ginčus nagrinėjančio subjekto sukūrimas turėtų būti vertinamas dvejopai. Viena vertus, tinkamai įgyvendinus įstatymo nuostatas, bendrijos narių ginčus nagrinėjantis subjektas gali gerokai palengvinti su bendrijos valdymo organų veikla susijusių ginčų nagrinėjimą. Kitu atveju, privalomas bendrijos ginčų nagrinėjimas ikiteismine tvarka gali būti naudingu įrankiu bendrijos pirmininkams vilkinant bendrijos narių problemų sprendimą. Tuo pačiu kyla abejonės dėl tokių subjektų priimtų sprendimų teisėtumo ir objektyvumo. Retas kuris iš bendrijos narių yra tinkamai susipažinęs su įstatymų reikalavimais, turi kompetencijos bei noro dalyvauti sprendžiant kitų bendrijos narių ginčus. Tai sudaro prielaidas neobjektyvaus ir savo esme fiktyvaus organo sukūrimui, vietoje to, jog būtų sukurta efektyvi išorinė bendrijos valdymo organų kontrolė.

Tęsinys. 4 dalis. Bus daugiau

Komentarų serijos autorius – teisininkas, turintis kelerių metų DNSB konsultavimo patirtį.