Kitokios aplinkybės

Dabar L. Mituzas plėtoja maisto aikščių projektus – jau prisidėjo prie keturių atsiradimo, dar vieną rengiasi realizuoti Druskininkuose. Ekonomistai kalba apie techninę recesiją, tačiau L. Mituzas sako, kad ji buvo jaučiama jau prieš kelis mėnesius. „Dabar jaučiami kažkokie kitokie ženklai. Gal vartojimas gana stabilus, bet jei žmogus gali rinktis suvalgyti mėsainį arba sumuštinį namie, jis dabar nesirinks jo valgyti gatvėje“, – pastebi L. Mituzas.

Daug laiko atidavęs prekybos centrų plėtrai, dabar jis sako, kad sąlygos atsirasti didesniems projektams – labai prastos. „Yra globalios sąlygos, kurių negali pakeisti, bet yra ir struktūrinės“, – pabrėžia L. Mituzas.

Alternatyva: L. Mituzas neabejoja, kad prie kainų Lietuvos parduotuvėse žeminimo galėtų prisidėti tokių konkurencingų prekybos tinklų kaip „Kaufland“ ar „Auchan“ atėjimas į šalį ir prekybos parkų užmiesčiuose plėtra. (Lauryno Mituzo asmeninio archyvo nuotr.)

Jis nuo 1999-ųjų dirbo su tarptautiniais vardais, mynė kelius, kad Lietuvą pasiektų pasauliniai prekių ženklai, bendravo ir įtikinėjo šimtus plėtros atstovų iš Europos, todėl įvairius vartojimo šalyje procesus dabar mato ir vertina šiek tiek kitaip.

L. Mituzo įsitikinimu, valstybes pasaulyje jau kurį laiką augina miestai, miestus – vartojimas, o vartojimą – investicijos. Mažesnės perkamosios galios kraštuose, kur reikia koncentruoti pirkėjus iš didesnės teritorijos, situaciją labiausiai gerina būtent nauji prekybos centrai.

Be to, prekybos centrai pasaulyje yra populiariausia žmonių laiko leidimo vieta. „Pasaulyje jų yra daugiau kaip 65 tūkst., Europoje – 10 tūkst. Realiai tai yra privati investicija į žmonių gerovę, viešąsias erdves, vartojimo kultūrą. Jei neturėtume „Megos“ – greičiausiai neturėtume daugiaekranio kino teatro“, – primena L. Mituzas.

Atsivėrus Centrinei Europai, daugybė vakariečių anuomet puolė investuoti į Lenkiją, Čekiją, Vengriją ir kitas šio regiono šalis. Tačiau, L. Mituzo vertinimu, Lietuva šiame kontekste tada atrodė it provincija, reikėjo gerai suvokti jos specifiką, kad tai maža rinka.

Sudėtinga buvo pritraukti didelių užsienio investuotojų, šalyje kūrėsi kitokios prekybos centrų tradicijos, o ilgainiui iniciatyvą perėmė būtent Lietuvos investuotojai. Dabar naujų prekių ženklų į nusistovėjusią Lietuvos rinką beveik nepritraukiama – pasak L. Mituzo, daugiau nei dešimtmetį investicijos į naujų prekybos centrų projektus yra paprasčiausiai sustojusios. Tačiau per dešimt metų vartojimas šalyje padvigubėjo.

Bent jau Vilniuje geriausiose miesto vietose, kuriose potencialiai galėtų stovėti keturių aukštų prekybos centrai, galintys veikti kaip miesto gravitacijos vietos, dabar stovi, pavyzdžiui, „Lidl“.

Vis dar neatskiriame

„Visą prekybą Lietuvoje kontroliuoja maisto parduotuvių tinklai. Jie visais laikais patys sau statė nekilnojamojo turto objektus ir jiems labai nepatinka, kai priešais jų kasas atsiranda specializuotos maisto parduotuvės. Šiandien tokia situacija, kuri dešimt metų degraduoja“, – teigia L. Mituzas. Jo manymu, prie to prisideda ir tam tikros šalyje vyraujančios nesupratimo tendencijos: pirmiausiai neskiriama, kuo parduotuvė skiriasi nuo prekybos centro.

„Parduotuvė yra ta, kuri prekiauja. Prekybos centras – tas, kuris pastato pastatą ir išnuomoja patalpas parduotuvei ar parduotuvėms, bet tada tas, kam priklauso pastatas, gali spręsti, kokias parduotuves po savo stogu pasikviesti“, – aiškina jis.

Pasak L. Mituzo, Lietuvoje prekybos centrais klaidingai vadinamos ir prekybos tinklų parduotuvės, pavyzdžiui, pavienės „Lidl“, „Rimi“, „Iki“ ir kt. Net ir miestų planavimo dokumentuose tokie skirtumai esą irgi neteisingai identifikuojami ir yra žalingi.

„Maisto prekių parduotuvių tinklai superka visus komerciškai vertingiausius sklypus Lietuvoje. Ir daugiau nėra galimybės atsirasti prekybos centrams, nes kiekvienam išvystyti reikia didelio trejų ketverių metų įdirbio, o jie iškart pasiima sklypą ir viduryje miesto pasistato, pavyzdžiui, automobilių stovėjimo aikštelę. Bent jau Vilniuje geriausiose miesto vietose, kuriose potencialiai galėtų stovėti keturių aukštų prekybos centrai, galintys veikti kaip miesto gravitacijos vietos, dabar stovi, pavyzdžiui, „Lidl“, – situaciją vertina L. Mituzas.

Tokia padėtis sukelia savotišką kanibalizaciją tarp parduotuvių: kai prekybininkai nebeturi idėjų, prasideda kainų karas. „Kai nebežinau, kaip pasakyti, kad pas mane yra geriau, atsiranda nuolaidos. Išgirdo apie tokią rinkos situaciją „Lidl“, o jie gali pasiūlyti gerokai pigiau, todėl, pasistačius parduotuves geriausiose miesto vietose, jiems net nebereikia kariauti šito karo“, – aiškina patyręs prekybos centrų vystytojas.

Remiantis klasikinėmis makroekonomikos teorijomis, kuo didesnė konkurencija – tuo mažesnės kainos, tačiau L. Mituzas sako, kad realybėje situacija yra atvirkštinė: kuo daugiau investuoji – pastatai pastatą, perki įrangą, samdai deficitinių darbuotojų ir kt. – tuo daugiau kyla ir vidiniai kaštai, kurie galiausiai pradeda stumti aukštyn ir parduodamos produkcijos kainas. Tada belieka klausimas, ar rinka priims tokį kainų pakilimą, ar ne.

„Kelerius metus Lietuvoje buvo fiksuojamas didelis perkamosios galios kilimas, apie 10 proc. kasmet kildavo atlyginimai. Visą vidinį spaudimą, kainų didėjimą rinka tiesiog priėmė. Jeigu vartojimas nekiltų, kažkurios parduotuvės turėtų užsidaryti, nes visų būtų tiesiog per daug“, – įsitikinęs L. Mituzas.

Tačiau šiandien situacija yra tokia, kad kai kurie prekybos tinklai stato dar didesnius produkcijos sandėlius – atrodo, ruošiasi tolesnei plėtrai, o tai nėra geras ženklas specializuotoms parduotuvėms, mat joms įsitvirtinti rinkoje gali tapti dar sudėtingiau.

L. Mituzas taip pat teigia, kad kainų lyginimas irgi prisideda prie jų augimo. „Kainos visada bus to lygio, kurį moka pirkėjai. Tačiau kainas žemina ne pati konkurencija, o galimybė kažkur nusipirkti pigiau. Visi lyginasi tarpusavyje, tada, pavyzdžiui, kažkas bananus staiga parduoda pigiau, bet visos kitos kainos auga. Žmonės mėgsta lyginti, bet kai lygina, visada susimoka brangiau“, – sako jis.

Lenkijos pavyzdys

L. Mituzas neabejoja, kad prie kainų Lietuvos parduotuvėse žeminimo galėtų prisidėti tokių konkurencingų prekybos tinklų kaip „Kaufland“ ar „Auchan“ atėjimas į šalį. Jei tokios parduotuvės dygtų būtent už didžiųjų miestų teritorijų suprojektuotuose parduotuvių parkuose, galbūt taupantys lietuviai aplenktų ir Lenkiją. Joje panašūs parkai yra dažna praktika.

„Viskas, kas vyksta Lenkijoje, pas mus ateina po 10–15 metų. Ten didelių prekybos centrų nestato jau seniai, nes jei pastato didelį, jis nebesugeba konkuruoti su daugybe mažųjų. Lenkijoje daugmaž prieš dešimt metų kainų agresyvumas nulėmė, kad žmonės važiuoja ten, kur gali taupiau apsipirkti, ir dabar populiariausia prekybos plėtros sritis yra būtent prekybos parkai – nedideli prekybos centrai už miesto, esantys judriose pravažiuojamose vietose, ir kur veikia kainomis agresyvūs žaidėjai. Tokių parkų Lenkijoje per metus atidaroma apie 30, planuojama atidaryti gal dar 100, o jei tokie planai nebesutalpinami, visi keliauja į Bulgariją, Rumuniją, Slovakiją, Slovėniją. Ten yra prekybos parkų šurmulys“, – iš patirties žino L. Mituzas.

Jis viliasi, kad tokios tendencijos pradės ryškėti ir Lietuvoje, tačiau šioje srityje esą taip pat trūksta supratimo, kaip vystyti tokius projektus. Šalies NT plėtotojai linkę imtis lengvesnių projektų – statyti ir parduoti butus yra kur kas paprasčiau, nei pastatyti pelningą Vakarų Europos standartus atitinkantį prekybos centrą ar parką, kurį kaip nuomos pajamų srautą parduotų investiciniams fondams, teigia L. Mituzas.

„NT veikėjas pirmiausiai turi padaryti projektą, trečdalį numatytos jo erdvės išnuomoti jau iš planų, paaiškinti investuotojams, kaip tai veiks, ir tik tada, po kelerių metų, gal ir išdygs toks parkas ar prekybos centras – aišku, ne visi planai galiausiai virsta realybe“, – pabrėžia jis.

„Be to, tokie prekybos gigantai kaip „Auchan“ vieni nesistato, jiems reikia, kad jie užimtų trečdalį visos kritinės masės, pavyzdžiui, kaip 10 tūkst. kv. m ploto traukos operatorius 30 tūkst. kv. m dydžio projekte, kuriame likusi dalis būtų pasiūlyta kitiems prekybininkams. Tokiu atveju ta vieta trauktų lankytojus iš teritorijos, kurioje yra 100 kitų parduotuvių. Jei tokių parkų, centrų pagrindinė funkcija būtų platus asortimentas ir žemos kainos, mieste esantys prekybininkai pajustų rimtą spaudimą, o šalia atsidariusios ir kitos žmonėms jau pažįstamos parduotuvės tikrai taptų nauju traukos centru“, – tikina L. Mituzas.

Prie vangių šios krypties NT projektų plėtotojų prisideda ir miestų architektai. Pasak L. Mituzo, Lietuvoje urbanistai vis dar sunkiai suvokia, kaip finansuojami, kaip vėliau iš verslo perspektyvos funkcionuoja gerą grąžą investuotojams duodantys prekybos centrai, todėl Lietuvoje ir trūksta gerų idėjų. Architektai mato užsienio pavyzdžius, paskutines tendencijas, orientuojasi į erdvių jungimą, estetiką, bet verslo logikos čia ne visada yra.

„Miestai sudaryti iš kelių skirtingų sluoksnių – fizinio, vartojimo, kultūrinio. Vartojimo miestų elementų mūsų urbanistai dar nesupranta. Mieste prekybą reikia išdėlioti taip, kad sumažėtų vidutinė kelionės mieste trukmė. Dabar visi kalba apie spūstis, yra daugybė pasiūlymų, bet visi komerciniai sprendimai, nuo kurių priklauso vidutinė kelionės trukmė ir priklausomybė nuo automobilio, veda prie vidutinės kelionės trukmės ilgėjimo“, – pastebi jis.

Postūmis transformuotis

Žalioji trajektorija, antrųjų rankų kultūra, pastangos mažinti vartojimą, kovido padariniai, privertusios kilstelėti elektroninės prekybos mastą. Ar tai nedaro įtakos prekybos centrų plėtrai – galbūt naujų tiesiog nebereikia?

L. Mituzas atsako, kad per dešimt metų elektroninės prekybos dalis Lietuvoje augo iki 10–11 proc. rinkos, tačiau vartojimo rinka padvigubėjo. „Galėčiau įrodyti, kad ji siekia beveik 30 mlrd. eurų ir toliau sparčiai auga. Kas absoliučiu skaičiumi labiau paaugo: elektroninė ar fizinė prekyba?“ – retoriškai klausia jis.

„Elektroninė prekyba reklamuojasi, jie visur matomi, bet fizinė prekyba visame pasaulyje auga daug greičiau nei internetinė. Taip, ji verčia transformuotis fizinę prekybą. Prekybos centrai evoliucionuoja, nes keičiasi priežastis, kodėl žmonės ten važiuoja“, – sako verslo atstovas.

Jeigu vartojimas nekiltų, kažkurios parduotuvės turėtų užsidaryti, nes tiesiog visų būtų per daug.

Pagrindinis prekybos centro veikimo kriterijus yra laiko, kiek jame praleidžia vienas lankytojas, trukmė. Prekybos centrui visada reikia sugalvoti naujų būdų, kaip pailginti šį laikotarpį. Pavyzdžiui, prieš 20 metų restoranai sudarydavo apie 5 proc. prekybos centruose nuomojamo ploto, dabar naujuose prekybos centruose restoranai sudaro iki 25 proc. Todėl atsiranda maisto aikštės.

Jis taip pat primena, kad, norint pritraukti daugiau lankytojų, prieš du dešimtmečius prekybos centruose atsirado kino teatrai, nors finansine išraiška kino teatras prekybos centrui yra nepelningas. „Tačiau jis sukuria iliuziją, kad prekybos centras yra didesnis, o jeigu jis didesnis, į jį atvažiuoja daugiau žmonių iš tolimesnių teritorijų. Be to, kino teatras žmogaus praleidimo laiką prekybos centre automatiškai pailgina iki dviejų valandų. Mažai ekonominės naudos, bet yra kitokia nauda“, – dar vienu pavyzdžiu dalijasi L. Mituzas.

Dabar bene labiausiai keičiasi požiūris į pirkimo procesus, tačiau net ir apsipirkdami internetu žmonės į prekybos centrus vis dar ateina pasimatuoti norimą drabužį. „Prekybininkas mielai moka nuomą, kad savo parduotuvėje sulauktų besimatuojančio žmogaus, nes jis vis tiek nusipirks iš jo sistemos – koks skirtumas kurioje vietoje jis pirks to paties prekės ženklo prekę? Jei tas prekybos centras pritrauks daugiau vartotojų, nėra skirtumo, ar žmogus nusipirks tame prekybos centre. Prekybininkams reikia vietos, kur jie galėtų pasiekti daugiau fizinių pirkėjų ir jiems parodyti savo produktą“, – apie šiandienos aktualijas kalba L. Mituzas ir priduria, kad prekybininkui pasiekti pirkėją fiziniame pasaulyje darosi pigiau nei virtualiuose debesyse.