Daugiabučių namų valdymas: ar galime laukti ir tikėtis pokyčių?

Kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių namų valdymo problemomis. Tarp jų: ataskaitų / ilgalaikių planų neteikimas gyventojams, gaunami neaiškūs mokesčiai, savavališki ir nepagrįsti darbų atlikimai, už kuriuos yra apmokestinami gyventojai, darbų ir paslaugų pirkimas iš susijusių įmonių, o rezultatas – išaugę mokesčiai.

Daug bendraudamas su gyventojais, įsitikinau, kad būtina peržiūrėti ir keisti dabar galiojančius teisės aktus taip, kad korupcijos daugiabučių valdyme neliktų, o susiję sprendimai būtų skaidrūs, gyventojams žinomi bei suprantami. Dar rudenį Seime įregistravau naują įstatymo projektą, sprendžiantį daugumą problemų ir leidžiantį daugiau savarankiškumo įgyti gyventojams, kad būtų žinoma, kas ir kodėl vyksta su jų būstu ir bendrojo naudojimo patalpomis.

Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas įregistruotas po ilgų diskusijų. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose (tiek jų gyvena daugiau kaip 40 tūkst. daugiabučių). Nors esu išrinktas Kaune, Dainavos apygardoje, tačiau susidūriau su tuo, kad problemos, susijusios su daugiabučių valdymu, priežiūra ir administravimu, kyla ne tik mano apygardoje, bet ir visoje Lietuvoje.

Siekdamas išsiaiškinti konkrečias problemas Lietuvos mastu, Seime inicijavau viešas diskusijas šia tema, kuriose dalyvavo gyventojai, bendrijų pirmininkai, administratoriai ir jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys, nevyriausybinės organizacijos. Diskusijų metu išryškėjusios problemos virto siūlomo projekto normomis, nes kiekviena pastaba ar pasiūlymas buvo atitinkamai vertinami ir įtraukiami į rengiamą dokumentą.

Įstatymo projektas sujungia visas galimas daugiabučių valdymo formas: bendrijas, administratorius ir jungtinę veiklą, nes iki šiol visos valdymo formos buvo reguliuojamos atskirai, nors jos panašios. Pagrindinis tikslas rengiant projektą – įstatymu užtikrinti daugiabučių namų gyventojų teises.

Esama situacija bendrosios nuosavybės valdyme negali būti toleruojama, todėl mes, kaip įstatymų leidėjai, privalome imtis iniciatyvos, nes kiekvienam gyventojui atskirai kylančios problemos sudaro mūsų visų bendras problemas. Matau, kad yra keli esminiai dalykai, kuriuos būtina keisti.

Kokios problemos daugiabučių namų gyventojams kyla dėl dabar esančio teisinio reguliavimo?

• Įstatymo aktualumą patvirtina dažni institucijų, kovojančių su korupcija, pastebėjimai bei tam tikros išvados, kuriose pateikiamos teisinio reguliavimo stokos ir korupcijos rizikos. Geriausias to pavyzdys – darbų ir paslaugų pirkimas iš su valdytojais susijusių įmonių (gyventojai gauna nepagrįstus mokesčius, o valdytojai – dvigubą pelną).

• Šiuo metu bendrojo naudojimo objektų valdymą reguliuoja bene trys teisės aktai, o tai apsunkina jų taikymą praktikoje, gyventojams sunku suprasti, koks teisės aktas ką reguliuoja. Konkrečiai: bendrijų veiklą reglamentuoja daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, administratorių – Vyriausybės nutarimu patvirtintos Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatos ir Civilinis kodeksas, todėl kyla natūralus klausimas: kaip neturinčiam teisinio išsilavinimo gyventojui orientuotis jų gausoje?

• Dabartinis reguliavimas nėra pakankamai efektyvus: savivaldybės neturi pakankamai teisinių priemonių užtikrinti, kad valdytojai tinkamai vykdytų funkcijas. Galiojantys teisės aktai numato galimybę gyventojams kreiptis į atsakingą savivaldybės instituciją dėl bendrųjų objektų valdytojų veiklos. Kiek man teko susidurti, tik keletas gyventojų skundų pasiekė rezultatą – valdytojams buvo taikytos poveikio priemonės, nors skundai pripažinti pagrįstais beveik kiekvienoje situacijoje. Susiklosčius tokioms aplinkybėms, gyventojų teisės visiškai neapgintos, paliekama terpė valdytojams piktnaudžiauti vykdant savo veiklą. Tai pagrindžia Aplinkos ministerijos pateikti duomenys: nustatyti daugiau nei 1,5 tūkst. bendrijų veiklos pažeidimų ir tik 13 jų taikytos poveikio priemonės (atitinkamai: administratorių pažeidimų – daugiau nei 1,5 tūkst., poveikio priemonių – 27). Kaip naujasis teisinis reguliavimas išspręstų dabar esančias problemas?

• Svarbus pokytis – administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas. Administratoriais negalėtų būti teisti už nusikaltimą ar baudžiamąjį nusižengimą nuosavybei, turtinėms teisėms, kol teistumas dėl šių nusikalstamų veikų neišnykęs. Tokia nuostata neleis į paslaugų rinką ateiti teistiems.

• Svarbu, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu pirktų valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina. Ši nuostata yra svarbi, nes suteikia gyventojams svarbią teisę – ką ir už kiek pirkti, spręs išimtinai tik savininkai, o valdytojai bus įpareigoti laikytis savininkų sprendimo.

• Prekių, paslaugų ir darbų pirkimas iš susijusių įmonių bus draudžiamas.

• Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti didesnį skaidrumą. Pasitaiko atvejų, kai bendrija, sudaryta iš daug namų, tokiose didelėse bendrijose nesusirenka kvorumas sprendimams priimti, todėl renkasi įgaliotiniai, kurie neretai tinkamai juos įgaliojusiems asmenims neatstovauja. Ši nuostata galiotų tik naujai sukuriamoms bendrijoms, senosios, ne vieną daugiabutį turinčios bendrijos, nebūtų išardomos.

• Naikinamas įgaliotinių institutas. Gyventojai nežino, kokius sprendimus už juos priima įgaliotiniai, todėl atsiranda terpė neskaidrumui.

• Projekte numatyta, kad savininkai sprendimus galės priimti ir elektroninėmis ryšio priemonėmis, taip siekiama užtikrinti aktyvų savininkų dalyvavimą priimant sprendimus dėl bendrosios nuosavybės valdymo. Balsavimas susirinkime ir išankstinis balsavimas raštu galiotų kaip ir iki šiol.

• Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui, būtų numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalo atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne. Nepatvirtinus valdytojo veiklos ataskaitos, valdytojas netektų įgaliojimų nuo tokio savininkų sprendimo priėmimo dienos.

• Savininkas turėtų teisę: dalyvauti savininkų susirinkimuose ir juose balsuoti; be balsavimo teisės dalyvauti bendrijos narių susirinkimuose; įstoti į bendriją; teikti pasiūlymus ir gauti informaciją visais bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimosi, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo klausimais; reikalauti atlyginti nuostolius, patirtus savininkams nevykdant savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą turtą; gauti informaciją apie nustatytus mokėjimus, įmokas ir tarifus, susijusius su bendrojo naudojimo objektais; apskųsti valdytojo, bendrijos narių ir savininkų sprendimus; gauti savininkų, bendrijos narių sąrašus; įgalioti kitą asmenį jam atstovauti.

• Bendrojo naudojimo objektai pagal projekto pasiūlymą būtų valdomi, naudojami, prižiūrimi, remontuojami, atnaujinami ir jais disponuojama vadovaujantis šiais principais: savininkų aktyvaus dalyvavimo – savininkai savo teises ir pareigas įgyvendina aktyviai; solidarumo – bendrojo naudojimo objektai išlaikomi savininkams prisidedant proporcingai jų daliai bendrojo naudojimo objekte; lygiateisiškumo – bendrojo naudojimo objektai valdomi užtikrinant visų savininkų lygybę ir teises; demokratiškumo – sprendimai dėl bendro naudojimo objektų priimami savininkų balsų dauguma, savininkams aptarus priimamų sprendimų pasekmes, o daugumos valia reiškia atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą; tarpusavio susitarimo ir pagalbos – savininkai palaiko dalykinius ryšius, nesutarimus ir ginčus pirmiausia stengiasi išspręsti abipusiu susitarimu, vieni kitiems teikia visokeriopą pagalbą sprendimams dėl bendrojo naudojimo objektų priimti.

Vis dėlto, atsiradus šiam įregistruotam įstatymo projektui, labai sunerimo tam tikros interesų grupės, kurioms naujasis reglamentavimas būtų nenaudingas, tad viešojoje erdvėje buvo paskleista dezinformacija apie projektą, ne tik siekiant suklaidinti visuomenę, bet ir tam, kad šis įstatymas net nepasiektų Seimo posėdžių salės projekto pateikimui.

Norėtųsi atkreipti dėmesį į labiausiai kritikuojamas įstatymo dalis ir paaiškinti, kodėl tai yra neteisinga argumentacija ir net dezinformacija:

• Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui, numatyta, jog bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalėtų privalomai atsiskaityti gyventojams (pateikti metų veiklos ataskaitą ir ilgalaikius / kitų metų darbų planus) iki nustatyto termino, o gyventojų susirinkimas turėtų galimybę patvirtinti arba ne. Nepatvirtinus valdytojo veiklos ataskaitos, valdytojas netektų įgaliojimų nuo tokio savininkų sprendimo priėmimo dienos. (Ši nuostata kritikams kelia susirūpinimų, nes atsiranda saugikliai, leisiantys gyventojams būti aiškiau informuotiems apie esamą namo situaciją, nors dabar buvo galimybė to išvengti).

• Prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu savininkų vardu būtų perkamos savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina. Kritikų teigta, kad tai išbrangintų bet kokius darbus daugiabutyje, tačiau šis argumentas – klaidingas. Priešingai. Būtų sudaroma didesnė konkurencija ieškoti įvairesnių paslaugų teikėjų, o ne vien paslaugas pirkti iš „draugų“ įmonių, užkeliančių paslaugų kainas. Daug diskusijų sukėlė reikalavimas, kad pirkimai būtų vykdomi per viešųjų pirkimų sistemą – CPO (centrinę pirkimo organizaciją), projekte numatyta, kad gyventojai gali spręsti kitaip, tai nėra privaloma norma, kuri nepalieka alternatyvos. Pirkimai būtų vykdomi per šią organizaciją, jei namo gyventojai nenusprendė kitaip. Prekių, paslaugų ir darbų pirkimas iš susijusių įmonių būtų griežtai draudžiamas.

• Buvo skelbta, kad rengiant įstatymą nesitarta su visuomene. Klaidinantis argumentas, nes Seime vyko ne viena vieša diskusija, kurioje galėjo dalyvauti visi norintys, taip pat transliacijos vyko tiesiogiai ir yra skelbiamos internete. Be to, tolimesniame projekto svarstyme buvo galima teikti savo pasiūlymus projektui tobulinti. Tą ir toliau galės daryti tiek organizacijos, tiek gyventojai.

• Tikinta, jog naujasis įstatymas sugriaus bendrijas. Tačiau būtų priešingai. Projekte yra numatytas skatinimas t. y. bendrijų steigimui numatytas finansavimas. Taip pat, laikantis teisės principo, įstatymas atgaline data negalioja, niekas nenaikina jau veikiančių didžiųjų bendrijų.

Noriu pabrėžti, kad mano pagrindinis lūkestis yra šviesti bendruomenę bei skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų klausimų sprendime. Apskritai žiūrint į planuojamą rezultatą, norėčiau, kad įrodinėjimo našta tektų ne pačiam savininkui, o paslaugos teikėjui, kuris privalo atsiskaityti paslaugos gavėjui.

Dar kartą noriu akcentuoti, kad mano, kaip politiko, tikslas – išgirsti gyventojų problemas ir jų pagrindu keisti teisinę bazę taip, kad problema išnyktų. Tad esu tvirtai įsitikinęs, kad naujas reguliavimas užtikrintų gyventojų interesus ir išspręstų kylančias problemas tarp valdytojų ir daugiabučių namų gyventojų. Dabar galiojantys teisės aktai netenkina gyventojų jau daugelį metų, tačiau niekas iki šiol nesiryžo iš esmės judinti šios srities, nes kyla pavojus sulaukti daug kritikos iš suinteresuotų asmenų. Dabar galiojančios teisinės spragos leidžia rinkti didesnes rinkliavas, pasipelnyti, todėl niekas nenori keisti gerbūvio, susikurto gyventojų sąskaita. Matoma neteisybė įpareigoja mane, kaip tautos atstovą, stoti į gyventojų pusę.

Politinė reklama apmokėta iš LVŽS rinkimų sąskaitos. Užs. 1743664