Nereikės mokėti už balkoną, į kurį negalima patekti iš savo buto?

Tokią nuostatą siūloma įteisinti Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projekte, kurį įregistravo Seimo Teisės ir teisėtvarkos komiteto narys „valstietis“ Laurynas Stacevičius ir „valstiečiams“ atstovaujantis aplinkos ministras parlamentaras Kęstutis Mažeika.

„Kitaip tariant, visus daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti (į kuriuos galima patekti tik iš konkrečiam savininkui priklausančio buto), remontuoja (išlaidas proporcingai bendrosios nuosavybės daliai apmoka) tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto ar kitos jam priklausančios patalpos. Jeigu buto ar kitos patalpos savininkas neturės galimybės iš savo buto ar kitos patalpos tiesiogiai patekti į balkoną, jis privalės apmokėti tik tas išlaidas, kurios bus susijusios su tais balkonais, į kuriuos galima patekti iš bendrų patalpų (laiptinių, koridorių ir pan.)“, – sako Seimo narys L. Stacevičius.

Seimo nario L. Stacevičiaus ir Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo politikos grupės parengto Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projekto tikslas – viename įstatyme įtvirtinti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo jais principus.

Įstatymo projekto nuostatas siūloma taikyti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams, bendrijų pirmininkams ir jų nariams, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotiems asmenims, jungtinės veiklos sutarties partneriams, administratoriams ir savivaldybių vykdomosioms institucijoms, išskyrus atvejus, kai daugiabučiame name esantys bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai priklauso dviem savininkams. Tokiu atveju bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai būtų valdomi, jais naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.

Šiuo metu nustatyta, kad savininkai sprendimus priima susirinkime arba balsuodami raštu. Įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad savininkai sprendimus priima susirinkime arba Vyriausybės nustatyta tvarka balsuodami elektroninėmis ryšio priemonėmis. Be to, negalintiems dalyvauti susirinkime savininkams siekiama sudaryti galimybę savininkų susirinkimui pareikšti savo valią balsuojant raštu. Tikimasi, kad toks teisinis reglamentavimas paskatins savininkus dalyvauti susirinkimuose ir aktyviai prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų valdymo.

Įstatymo projekte siūloma nustatyti, kad, nustatant konkrečiam savininkui priklausančią apmokėti išlaidų bendrojo naudojimo objektams išlaikyti ir išsaugoti dalį, prie jo turimo naudingojo ploto turi būti priskaičiuotas ir tame daugiabučiame name jo faktiškai turimas (užimamas) naudingasis plotas, nepriklausomai nuo to, ar jis teisiškai įregistruotas ir įteisintas.

Šiuo metu nustatyta, kad bendriją gali steigti vieno ar kelių daugiabučių namų savininkai arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.

Kaip pastebi Seimo narys L. Stacevičius, bendrijose, vienijančiose du ir daugiau namų, yra sudėtinga priimti sprendimus, nes yra daug skirtingų interesų.

„Kitaip tariant, vieno daugiabučio namo butų savininkai nėra suinteresuoti ir motyvuoti spręsti su kitu daugiabučiu namu susijusių bendrosios nuosavybės valdymo klausimų, todėl atitinkamai kyla ir bendrijos valdomų namų bendrojo naudojimo objektų priežiūros problemos, nes, nesant savininkų pritarimo, neatliekami bendrojo naudojimo objektų remonto, atnaujinimo darbai ir pan. Bendrijose, vienijančiose daugiau nei vieną daugiabutį namą, bendrijos valdymo organai neretai savivaliauja, kadangi jų praktiškai neįmanoma atstatydinti. Dažnu atveju susirinkimuose nebūna kvorumo, o sprendimui priimti būtina, kad už tokį projektą balsuotų daugiau kaip du trečdaliai susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių. (...) Situacija, kai bendrijos nariai, turintys nuosavybę viename daugiabučiame name, gali spręsti kito daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, remonto, priežiūros ir kitus klausimus, yra nenormali ir keistina“, – sako projekto autoriai.

Atsižvelgiant į tai, įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad bendrija turėtų valdyti tik vieną daugiabutį namą. Beje, bendrijoms, kurios vienija daugiau negu vieną kitos paskirties pastatą, šios nuostatos siūloma netaikyti.

Įstatymo projekte siūloma, be kita ko, nustatyti, kad, bendrijos pirmininkui negalint eiti savo pareigų ilgiau negu 6 mėnesius arba bendrijos pirmininkas nėra išrinktas ilgiau negu 6 mėnesius, laikinai einantis bendrijos pirmininko pareigas bendrijos narys inicijuoja bendrijos likvidavimą. Šios nuostatos siūlomos, atsižvelgiant į Civilinio kodekso nuostatas, kad Juridinių asmenų registro tvarkytojas turi teisę inicijuoti juridinio asmens likvidavimą, jeigu nesuformuoti juridinio asmens valdymo organai ir dėl to jie negali priimti sprendimų ilgiau negu šešis mėnesius.

Taip pat siūloma atsisakyti kolegialaus bendrijos valdymo organo – valdybos, kadangi ir šiuo metu iš esmės visas bendrijos valdymo organui priskirtas funkcijas atlieka bendrijos pirmininkas, nes bendrijos pirmininkas yra ir valdybos pirmininkas. Atsižvelgiant į tai, kad įstatymo projektu siūloma nustatyti bendrojo naudojimo objektų valdymo principą „vienas namas – viena bendrija“, valdybos, kaip kolegialaus bendrijos valdymo organo, institutas tampa neaktualus.

Įstatymo projektu siūloma aiškiai reglamentuoti bendrijos pirmininko pavadavimo klausimą. Siūloma nustatyti, kai bendrijos pirmininkas negali eiti savo pareigų (dėl ligos, atostogų metu ar dėl kitų objektyvių priežasčių), bendrijos įstatuose nustatyta tvarka šias pareigas laikinai eina vienas iš bendrijos narių. Pagal siūlomą projektą, bendrijos narys, laikinai einantis pirmininko pareigas, šaukia bendrijos narių susirinkimą (balsavimą) dėl bendrijos pirmininko pakeitimo įstatymo projekte nustatyta tvarka, jeigu bendrijos pirmininkas negali eiti savo pareigų ilgiau kaip 2 mėnesius iš eilės, ir apie šias aplinkybes informuoja savivaldybės vykdomąją instituciją. Tokiu atveju, kai bendrijos pirmininkas negalės eiti savo pareigų ilgiau negu 6 mėnesius arba bendrijos pirmininkas nebus išrinktas ilgiau negu per 6 mėnesius, laikinai einantis bendrijos pirmininko pareigas bendrijos narys privalės inicijuoti bendrijos likvidavimą.

Šiuo metu nustatyta, kad iš esmės visais bendrojo naudojimo objektų klausimais sprendimus priima visuotinis bendrijos narių susirinkimas. „Kadangi bendrijos narių susirinkimo sprendimai yra privalomi visiems savininkams (bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams), šios nuostatos reiškia, kad savininkas, norėdamas aktyviai dalyvauti bendrojo naudojimo objektų valdyme (sprendimų priėmime), turi būti bendrijos narys. Kitaip tariant, jeigu savininkas nėra bendrijos narys, jis negali dalyvauti visuotiniuose bendrijos narių susirinkimuose ir spręsti klausimų, susijusių, pavyzdžiui, su įmokų, kurios bus skirtos bendrojo naudojimo objektų nuolatinės techninės priežiūros (eksploatavimo) ar kitomis išlaidomis apmokėti, tarifų nustatymu, bendrojo naudojimo objektų aprašo tvirtinimu ir pan. Manytina, kad nuosavybės valdymas neturėtų būti siejamas su dalyvavimu bendrijos veikloje, todėl įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad bendrijos nariai sprendžia išimtinai tik su bendrijos, kaip juridinio asmens, valdymu, o savininkai – su bendrojo naudojimo objektais susijusius klausimus“, – sako įstatymo projekto autoriai.

Naujame dokumento projekte siūloma nustatyti, kad revizijos komisija (revizorius), nustačiusi (nustatęs) bendrijos ūkinės finansinės veiklos pažeidimų, privalo išvadą pateikti savivaldybės vykdomajai institucijai. Šia nuostata siekiama informuoti valdytojų veiklos kontrolę ir priežiūrą vykdančią instituciją apie bendrijos galimai daromus teisės pažeidimus.

Siekiant išvengti galimo dokumentų klastojimo ir piktnaudžiavimo atvejų, taip pat užtikrinti aiškias savininkų teises ir pareigas pagal jungtinės veiklos sutartį, siūloma, kad jungtinės veiklos sutartį tvirtintų notaras.

Įstatymo projekte siūloma nustatyti, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina, išskyrus skubius ir nenumatytus atvejus, kai būtina lokalizuoti avarijas, stichinių nelaimių ir panašaus pobūdžio padarinius, siekiant išvengti didesnės žalos atsiradimo. Numatoma, kad avarijos, stichinės nelaimės ir panašaus pobūdžio padariniai turės būti valdytojo užfiksuoti juos nufotografuojant ir surašant įvykio apžiūros aktą, nurodant kilusią avariją ir detaliai aprašant sukeltus padarinius.

Įstatymo projektu, siekiant pirkimų vykdymo skaidrumo ir sudaryti sąlygas konkurencijai, numatoma, kad valdytojas prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, pirktų naudodamasis Viešosios įstaigos CPO LT administruojamomis elektroninėmis pirkimų sistemomis (jeigu valdytojas nėra perkančioji organizacija pagal Viešųjų pirkimų įstatymą), tačiau paliekant galimybę savininkams nustatyti ir kitą būdą.

Kitaip tariant, jeigu savininkai nenuspręs kitaip, valdytojas prekes, darbus ir paslaugas privalės pirkti naudodamasis elektroninėmis pirkimų sistemomis, išskyrus nenumatytus atvejus, kai būtina lokalizuoti avarijas, stichinių nelaimių ir panašaus pobūdžio padarinius. Be to, numatoma, kad valdytojas ne rečiau kaip kartą per ketvirtį turės parengti atliktų pirkimų ataskaitą ir pateikti ją savininkų susirinkimui tvirtinti. Jeigu savininkų susirinkimas pirkimų ataskaitos nepatvirtins, valdytojas pirkimų ataskaitą kartu su savininkų susirinkimo patvirtintomis pirkimų sąlygomis ir kaina galės pateikti tvirtinti savivaldybės vykdomajai institucijai. Jeigu savininkų susirinkimas ir savivaldybės vykdomoji institucija pirkimų ataskaitos nepatvirtins, bendrijos pirmininkas, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo arba administratorius privalės savo lėšomis apmokėti už nupirktas prekes, darbus ir paslaugas.

Tokiu teisiniu reglamentavimu siekiama užtikrinti savininkų teisę gauti visą informaciją, susijusią su pirkimais, o valdytojas, organizuodamas su bendrojo naudojimo objektais susijusius pirkimus, elgtųsi atsakingai ir laikytųsi savininkų nustatytų pirkimų sąlygų ir kainos.

Taip pat siūloma nustatyti, kad sprendimą dėl lėšų skolinimosi gali priimti tik visų savininkų dauguma, o kredito sutartį su banku ar kita finansų įstaiga savininkų vardu arba savo vardu, tačiau veikdamas savininkų naudai, sudarytų ir kredito grąžinimą administruotų bendrijos pirmininkas, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo arba administratorius.

Siūloma nustatyti, kad savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja ne tik valdytojų mokymą, bet ir savininkų švietimą. Pasak L. Stacevičiaus, šiuo metu savininkams trūksta informacijos, kokiu būdu jie turi teisę pakeisti valdytoją, nevykdantį savo pareigų, kokie galimi bendrojo naudojimo objektų valdymo būdai, kokios jų teisės ir pan.

Įstatymo projekte numatoma ir administracinė atsakomybė pastato statytojui, bendrijos pirmininkui, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotam asmeniui ir administratoriui už namo dokumentų, savininkų kaupiamųjų lėšų ir raktų neperdavimą naujam valdytojui.

Jeigu Seimas priimtų naują įstatymą, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas būtų pripažintas netekusiu galios.

Kartu su Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektu teikiami ir lydimieji dokumentai – Civilinio kodekso ir Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo pataisos.