NT mainai - tas pats, kas apsimainyti žmonomis

Pagausėjo šeima, pasiūlė gerą darbą kitame mieste, nebeužtenka pajamų mokėti paskolą už namą - reikia kito būsto. Neturintieji tam sutaupyto pinigų kapšelio gali mėginti atsiskaityti turimu turtu.

"Keičiu keturių kambarių butą Garliavoje į butą Vilniuje, galiu primokėti." Šio skelbimo autorius Virginijus pamanė, kad tokiu pasiūlymu kas nors susidomės.

"Pardavus butą, nesinorėtų po to ilgai ieškoti, ką nusipirkti, juk ir kainos gali keistis. Toks variantas atrodo saugesnis", - motyvavo kaunietis.

Skelbimą internete maždaug prieš mėnesį įdėjęs vyras sulaukė vieno interesanto skambučio.

Buto keitimo priežastis paprasta. Pakaunėje būstas laisvas, o sostinėje jį tenka nuomoti. Kokio buto norėtų Vilniuje, vyras griežtų kriterijų neišsakė. Pasak jo, variantai galėtų būti įvairūs, priklausomai nuo buto dydžio, būklės ir vietos.

"Manau, surastume variantą, kad keturis kambarius iškeistume į keturis", - pridūrė pašnekovas. Tačiau, pasak jo, norėtųsi, kad įgyjamas būstas būtų ne senesnis nei 15 metų. Jei neatsiras norinčiųjų mainytis, nebereikalingo buto šeimininkas mėgins jį parduoti ir ieškos ką pirkti sostinėje.

Vieno kambario, 42 kv. m ploto, butą Vilniuje, Fabijoniškėse, keičiantis į 2-3 kambarių butą Kaune Jonas mano, kad primokėti neturėtų.

"Mano butas naujas, statytas vos prieš pusantrų metų, jis puikiai įrengtas, pro langą matosi graži panorama. Jo vertė - ne mažiau kaip 200 tūkst. litų", - argumentavo vyras. Jis sau pasistatė nuosavą namą, o dukra pradėjo dirbti Kaune, tad jai reikalingas būstas.

"Kaune trijų kambarių neremontuotą butą Šilainiuose galima nupirkti už 150 tūkst. litų", - pavyzdį pateikė vilnietis. Siūlomu mainų variantu per mėnesį domėjosi vos keli interesantai, tačiau pokalbiai į konkrečius veiksmus neišaugo. Greta mainų, Jonas ketina užsiimti buto pardavimu. Šį darbą patikės nekilnojamojo turto agentūrai.

Už sklypą nori buto

Būstą nuomojanti vilnietė Gražina nuosavą butą tikisi įgyti manais už 14 arų sklypą Vilniaus rajone, Riešėje. "Tikiuosi, žmonės turi prisipirkę butų, kurių nenaudoja. Butas - toks daiktas, kurį reikia išlaikyti, o žemės sklypas valgyti neprašo, išlaidų nereikalauja", - svarstė moteris. Greta keitimo, ji sklypą mėgina parduoti. Sklypo naujojo šeimininko paieška vyksta apie pusantrų metų.

Susidomėjusiųjų buvo, bet sandoriai neįvyko. "Vieni žmonės neturėjo grynųjų pinigų primokėti, keitimas nebuvo lygiavertis. Kiti siūlė tokį butą, į kurį reikėtų investuoti dar mažiausiai 100 tūkst. litų", - prisiminė pašnekovė.

Moters nuomone, sklypas vertas nemažų pinigų, nes yra su komunikacijomis, geroje vietoje. Nepaisant to, ji nuleido kainą žemiau 200 tūkst. litų. Mat ši suma esanti ta riba, aukščiau kurios nekilnojamojo turto žmonės nebeperka, o už mažesnę kainą pirkėjai esą moka neimdami banko paskolų.

Gražina džiaugėsi, kad parduoti sklypą jai neskubu. Jis įgytas  seniai ir nebrangiai, grąžinti paskolos už jį nereikia.

"Keitimas - vienas paskutinių variantų. Pagrindinis tikslas - parduoti, o ne keisti. Aš jau pajutau, kad mainai gali būti labai netolygūs, abu turtus labai sunku įvertinti", - prisipažino moteris.

Ji atkreipė dėmesį ir į tai, kad buto ir žemės nuvertėjimo tendencijos labai skiriasi. "Butai nuvertėja greičiau, o žemės vertė priklauso nuo įstatymų. Jei įves NT mokestį, manau, kainos dar labiau kris", - svarstė pašnekovė.

Vilnietės įsitikinimu, nekilnojamojo turto (NT) agentūros laiko išpūstą burbulą, NT rinka neatsigaus taip greitai, kaip skelbiama prognozėse.

"Pardavimas dabar - laimės dalykas. Iškeitimo variantas - dar mažiau tikėtinas. Tačiau keičiantiesiems iš mažesnio buto į didesnį, dabar yra labai puikus šansas išlošti. Žmonės, pasiėmę paskolas, nebeišsimoka, ieško mažesnio būsto", - komentavo moteris, per pusantrų metų tapusi NT rinkos žinove.

Pašnekovės nuomone, juo mažiau žmonės turės pinigų, juo labiau populiarės NT mainai. "Juk sovietiniais laikais tik taip ir būdavo", - prisiminė Gražina.

Paskola nekliudytų mainytis

Jei butas arba namas pirktas paėmus paskolą iš banko, keitimosi variantas taip pat įmanomas. Tačiau bankininkai skeptiškai vertina tokias NT operacijas.

"Kai žmogus nori vieną turimą turtą iškeisti į kitą, labai maža tikimybė, kad ras kitą žmogų, kurį absoliučiai tenkins tokie mainai. Tai tas pats, kas apsimainyti žmonomis", - komentavo bendrovės "DnB Nord būstas" direktorius Gediminas Jankauskas. Nors yra gausybė žmonių, kurie nori pakeisti savo butą į didesnį arba mažesnį, G.Jankausko žiniomis, NT mainai itin retas reiškinys.

Specialisto įsitikinimu, daug paprastesnė procedūra yra mainai naudojant pinigus: parduodi ką turi, nuperki ko nori.

Jei žmogus, turintis būstą su paskola, vis tik nusprendžia pakeisti jį kitu NT ir suranda tuo suinteresuotą asmenį, banko paskola tai daryti netrukdytų. Paskola liktų, tik jos užstatu taptų kitas būstas.

"Mes savo klientams siūlome daug paprastesnį būsto keitimo būdą - specialią paskolą keičiantiesiems būstą. Jei žmogus turi vieną būstą su paskola ir pageidauja kito buto ar namo, antro kredito imti jam nereikės", - dėstė banko atstovas.

Pavyzdžiui, žmogus turi butą, kurio vertė 400 tūkst. litų ir nori nusipirkti butą, kurio vertė 600 tūkst. litų. Bankas skaičiuos, ar klientas sugebės grąžinti didesniąją - 600 tūkst. litų paskolą. Kreditą keičiantiesiems būstą bankas išduos dar tebesant pirmajai, 400 tūkst. litų, paskolai. Tačiau bankas įpareigos klientą per tam tikrą laikotarpį pirmąjį būstą parduoti.

"Ne veltui žmonija išrado pinigus - mainų ekvivalentą. Daug lengviau daiktą keisti į pinigus nei daiktą į daiktą", - nuo natūrinių mainų atkalbinėjo G.Jankauskas.

Kartais įmanoma išlošti

Kadangi NT kainos nukrito, atsirado didelė pasiūla, dabar palankus laikas pasikeisti butą ar namą į geresnį, erdvesnį, patogesnėje vietoje. Tačiau bene dažniau NT pirkėjai prispiriami rinktis atvirkštinį variantą.

Pavyzdžiui, žmogus turi paėmęs 400 tūkst. litų paskolą, kai pirko, jo būsto vertė buvo 500 tūkst. litų. Dabar šio buto vertė 400 tūkst. litų. Jis rado butą, kuris vertas 250 tūkst. litų. Bankas paskolins dar 250 tūkst. litų, o pirmąjį parduos už 400 tūkst. litų ir padengs dalį antrosios paskolos. Tada banko klientas liks su mažesniu butu ir mažesne paskola.

Jei būstas buvo pirktas piko metu, kai kainos buvo rekordinės, o parduotas dabar, pelną reikėtų pamiršti. Tačiau galima išlošti, jei būstas pirktas, kai NT kainos dar nebuvo sukilusios ir dabar būtų parduotas brangiau. Tuomet galima įsigyti didesnį, kokybiškesnį būstą už tokią pačią arba net mažesnę kainą.

Pasak G.Jankausko, bankas paskolą keičiančiajam būstą linkęs išduoti tada, kai reikalingas didesnis gyvenamasis plotas pagausėjus šeimai arba kai nebeišgalima grąžinti didelės paskolos. Kita vertus, šie faktoriai nelemiantys.

Bankas vertina kliento dabartines pajamas, tiek senojo, tiek naujojo būsto vertes. Tačiau keičiant būstą paskolos sąlygos bus šiandieninės. Kartais tai naudinga, kartais - ne.

"Jei paskola paimta 1998 m., dabar sąlygos gali būti palankesnės. Jei lygintume su 2007 m., reikalavimai yra sugriežtėję", - palygino G.Jankauskas.

Banko atstovas tikino, kad bankai nenutraukė kreditavimo paslaugos. "Dabar bankai skatina ir pačius žmones atsargiau vertinti savo galimybes, nes pasikeitė šalies ekonominė situacija. Anksčiau galbūt lengva ranka daliję paskolas, dabar bankai skolina tik tiems, kuriems dėl to nekils problemų", - pridūrė jis.

Keičiantis mokama mažiau

NT mainų įforminimas pas notarą turi privalumų - tai atsieina pigiau, nei tokį turtą parduodant ir perkant.

"Tiek vienu, tiek kitu atveju dokumentacija ir formalumai - menki, juos atlieka notaras. Tačiau mainų atveju klientams reikės mokėti tik už vieną sandorį vietoj dviejų", - komentavo Klaipėdos 7-ojo notarų biuro notarė Virgilija Joana Martinauskienė.

Mainų atveju mokestis notarui skaičiuojamas nuo didesnės NT vertės objekto ir sudaro 0,45 proc. Pavyzdžiui, jei vieno buto vertė - 50 tūkst., o kito - 100 tūkst. litų, notarui teks sumokėti 450 litų.

Mainų atveju, kaip teigė specialistė, NT kainą gali nusistatyti pats savininkas, tačiau ji neturi būti mažesnė, nei inventorizacinis įkainojimas.

"Notaras iš Registrų centro gauna pažymą, kurioje nurodyta vidutinė konkretaus mainų objekto rinkos vertė. Per sandorį ši pažyma mums tarnauja kaip atspirties taškas", - aiškino pašnekovė.

NT mainai prilygsta pirkimui ar pardavimui, tad vienai kuriai pusei po kurio laiko sumanius "atsimainyti", to paprastai padaryti nepavyks - mainų sandorį teks ginčyti teismuose.

V.J.Martinauskienė pripažino, kad pastaraisiais metais natūriniai mainai sudaro labai nedidelį procentą sandorių.

"Dabar apskritai NT sandorių rinka faktiškai sustojusi. Mainai dažniausiai vyksta tarp tėvų ir vaikų ar kitokių giminystės ryšių siejamų žmonių. Tačiau tai net ne rinka, o turto perrašinėjimas", - pastebėjo notarė.

Vakariečiai susižavėję mainais

NT mainai Vakarų pasaulyje laikomi naujove. Užsienio spaudoje teigiama, kad keitimasis NT populiarėja, ypač, kai nesiseka parduoti namo ar vilos kelerius metus. Šiam procesui ypač pasitarnauja internetas - skelbimus gali skaityti viso pasaulio žmonės. Tam tarnauja ne vienas specializuotas mainų portalas. Pavyzdžiui, Amerikoje sukurto interneto portalo goswap.org šūkis - "Tu perki mano, aš - tavo!"

Šio portalo autorius Sergejus Naumovas prisipažino, kad idėja jam kilo po to, kai pats ilgą laiką negalėjo parduoti namo Floridoje ir tada pradėjo galvoti apie keitimo variantą. Tiesa, namą jis netikėtai pardavė, bet mainų idėją toliau plėtojo. NT keitimas, S.Naumovo nuomone, krizės laikotarpiu išeitis tiems, kurie priversti keisti gyvenamąją vietą.

Klientus poruojančioje interneto svetainėje goswap.org vyrauja Amerikos ir didžiųjų Europos valstybių gyventojų pasiūlymai. Paieškos langelyje reikia įrašyti, ką siūlai ir ko ieškai.

NT mainų privalumu laikoma tai, kad sutaupoma daug pinigų, nes nereikia mokėti komisinių tarpininkams. Svetainės kūrėjai tikina, kad keitimasis NT išties veiksmingas ir siūlo paskaityti sėkmingas mainų istorijas.

Per dvi savaites minėtame portale atsirado beveik 8 tūkst. naujų skelbimų. Kantriai panaršius skelbimus galima rasti pasiūlymų, galinčių sudominti ir lietuvius. Antai mainais už kokį nors lygiavertį NT Lietuvoje, siūlomas prašmatnus namas Floridoje, ant vandenyno kranto. Šio namo Majamyje vertė - 1,2 mln. JAV dolerių.

Lietuvoje pasirašyta mainų sutarčių:

2007 m. - 40

2008 m. - 25

2009 m. I pusm. - 9

Šaltinis: Valstybės įmonė Registrų centras

NT rinkos specialistas Darius Verbyla:

Užklausimų dėl NT mainų sulaukiame daugiau, nei, pavyzdžiui, prieš pusę metų. Tačiau tai tik pavieniai klientai, kurie sako: "Parduočiau arba mainyčiau būstą." Iš klientų girdime, kad tokios derybos vyksta. Specialios keitimo paslaugos neteikiame, tačiau jei būtų abi pusės, kurios norėtų keistis savo NT, suvestume juos. Surasti du klientus, kurių norai visiškai atitiktų, dar nepavyko. Tai nenuostabu, nes abiejų pusių nuomonės dėl įgyjamo turto turi sutapti. Jei žmogus duoda 300 tūkst. litų - viskas aišku. Jei duoda 100 tūkst. litų ir dviejų kambarių butą, nesi garantuotas, kad pardavęs butą turėsi 300 tūkst. litų. Nekilnojamojo turto įvertinimas, kad ir koks objektyvus jis būtų, visada turi ir subjektyvų vertinimą. Manau, kad dėl to mainai niekada nebus labai populiarūs. Keitimasis NT pasiteisina tuo, kad nereikia turėti didelių pinigų sumų. Tokie sandoriai galėtų būti patrauklūs tiems, kurie turi ypač didelio ploto nekilnojamąjį turtą. Jie įgyja mažesnį NT ir papildomai pinigų.