Ekspertai: būsto kainos šiemet dugno nepasieks

Kol būsto kainų burbulas toliau leidžiasi, pasigirsta vertinimų esą būsto kainos jau pasiekė dugną. Kiti ekspertai siūlo neskubėti daryti tokių išvadų, pranešė LTV laida „Savaitė“.

Pirkti būstus paskatino klaidinga teorija?

Pasak jų, Lietuvos ūkis tebekrenta, o būstą įpirkti vis dar sunkiau nei daugelyje Europos valstybių. Nekilnojamojo turto vystytojai ir bankai neslepia, kad jie yra suinteresuoti, jog kainos nebekristų. Be to, jie turi svertų, galinčių realiai stabdyti kainų kritimą.

2004 m. gegužę, Lietuvai švenčiant šalies įstojimą į Europos Sąjungą ir leidžiant į dangų oro balionus, buvo duotas startas pakilti ir dar vienam burbului. Nuo tų metų Lietuvoje būsto kainos ėmė pūstis ir kilti šalyje dar neregėtais tempais.

Nepagrįstais lūkesčiais kurstomos kainos per kelerius metus pašoko dešimtimis ir šimtais procentų. Dar pūtimosi įkarštyje kai kurie analitikai perspėjo, kad toks kainų augimas tėra burbulas. Anot jų, pirmąjį impulsą kainų šūviui į viršų davė įsivaizdavimas, kad Lietuvai įstojus į Europos Sąjungą, šalį užplūs užsieniečiai, kurie brangiai supirkinės butus.

„Užtenka bent didesnei daliai žmonių įtikėti tokia teorija ir ji tampa savaime išsipildančia. Žmonės pradeda supirkinėti butus, pasiūla negali greitai reaguoti, rinkoje atsiranda įtampa, kainos pradeda greitai didėti“, - sako Raimondas Kuodis, Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktorius. 

Tokioje kaistančioje aplinkoje pinigus klientams dosniai žarstė ir bankai. Būstui pasiskolinusių gyventojų skaičius pūtėsi ir per kelerius metus išaugo keturis kartus - iki daugiau nei 150 tūkst. Dabar Lietuvos gyventojai bankams skolingi apie 20 mlrd. litų būsto paskolų. Ši suma - beveik tokia pati kaip kitų metų Lietuvos biudžetas. Paskolos noriai dalytos ir naujus butus stačiusiems verslininkams.

„Bankai labai lengvai ir neatsakingai dalijo kreditus. [...] Mes irgi turime prisiimti atsakomybe, nes konkuravome rinkoje ir nenorėjome atsilikti nuo konkurentų“, - teigia „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.

Ekspertai: tokio kritimo dar nematėme

Tačiau ekonomiškai nepagrįsti kainų burbulai pagal savo prigimtį pasmerkti išleisti orą. Vieni tai daro lėčiau, kiti sparčiau. Lietuvoje kainos kristi pradėjo pernai, ataidėjus Latvijos problemoms. Įsibėgėjusi Pasaulinė finansų krizė ir apnuoginta Lietuvos ekonomikos duobė privertė būsto kainų burbulą sprogti visa jėga.

Didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuo 2007-2008 metų piko kainos šį spalį jau buvo buvo sumažėjusios beveik per pusę, o kai kur ir daugiau.

„Beveik visur kainos nukrito 30-50 proc. ir tokio staigaus kritimo dar nesame matę nuo to laiko, kai susiformavo nekilnojamojo turto rinka. [...] Pardavimų apimtys nukrito 4-5 kartus“, - tvirtina Registrų centro direktoriaus pavaduotojas Arvydas Bagdonavičius.

Toks staigus burbulo sprogimas laimėtojų nepaliko. Itin skaudžiai jis smogė gyventojams, kurie ėmė paskolas neįvertinę rizikos. Dar pernai blogų paskolų dalis nesiekė nė 1,5, o dabar jau sudaro 6 proc. visų paskolų.

Dar didesnį nerimą gali kelti nekilnojamojo turto areštai. Estijoje šis reiškinys jau įsibėgėjo. Čia SEB, „Swedbank“ ir kiti jau yra areštavę porą tūkstančių išsimokėti nebegalinčių savininkų butų. Lietuvos bankininkai bando raminti, kad mūsų šalyje situacija nėra tokia grėsminga.

Statistika byloja ką kitą. Hipotekos registro duomenimis, vien šiemet Lietuvoje veikiantys bankai iš fizinių asmenų jau yra areštavę pusketvirto šimto būtų. Tai - beveik šešis kartus daugiau nei užpernai. Pasak analitikų, netrukus bankai turtą periminės dar aktyviau.

„Galima prognozuoti, kad kažkokių aktyvių veiksmų sulauksime po šildymo sezono. Kodėl? Žiemos laikotarpiu turėtų padaugėti žmonių, kurie nemoka paskolų ir tas susikaupęs turto portfelis taps kritinis. Bankai bus priversti tą turtą periminėti, pardavinėti ir galvoti kitas išeitis iš situacijos“, - įsitikinęs finansų analitikas Vytautas Plunksnis.

Būsto paskolų draudėjui gresia bankrotas

Bankai sutinka, kad padėtis blogės. Gyventojų bei bankų rūpesčiai gula ir ant valdžios pečių. Dar burbulo priešaušryje valstybė įsteigė bendrovę Būsto paskolų draudimas, kurios paskirtis buvo paskatinti būsto pirkimą ir drausti galbūt probleminius klientus nuo nemokumo. Sumokėjęs įmoką Būsto paskolų draudimui, gyventojas galėjo gauti paskolą butui be jokio pradinio įnašo.

Būsto paskolų draudime apsidraudė daugiau nei kas ketvirtas ėmęs paskolą (apie 40 000 žmonių). Jau dabar ši valstybinė bendrovė gyventojams, kurie nebegali išsimokėti paskolų, pagelbėja vienus metus už juos sumokėdama paskolos įmokas, tačiau kiek draudimas pajėgs tai daryti, neaišku.

Pasak analitikų, būsto paskolų draudimas pats netrukus atsidurs ant bankroto ribos. Mat augant skolininkų problemoms, stulbinamais tempais didėja išmokos, o pajamos traukiasi. Finansų ministrė kol kas negali pasakyti, kaip šios valstybinės įmonės problema bus sprendžiama.

„Jos realus nuosavas kapitalas artėja link nulio ir draudimo teikėjas ši agentūra neturėtų kelti pasitikėjimo bankams. Jie nebeturėtų pasikliauti šitomis garantijomis. Nebent finansų ministerija griežtai pasakytų, kad šitą įmonę mes gelbėsime didindami kapitalą“, - situaciją vertina, V. Plunksnis.

„Su ekspertais nenoriu ginčytis, bet įmonė turi problemų kaip ir visas finansinis sektorius. Bankai, kurie išdalino paskolas, taip pat turi problem“, - sako finansų ministrė Ingrida Šimonytė.

Bankai kenčia ne tik dėl blogų paskolų. Šią savaitę, „Swedbank“, SEB ir „DNB Nord“ paskelbė patyrę daugiau nei 1,5 mlrd. litų nuostolių. Nemaža dalis šių praradimų susiję su paskolomis, išduotomis nekilnojamojo turto projektams vystyti.

Tačiau net ir negerėjant situacijai nekilnojamojo turto rinkoje, viešojoje erdvėje jau pasirodo vertinimų esą būsto kainos pasiekė grindis.

Bankai siekia išsaugoti kainas

„Mes esame jau netoli to dugno arba dugne, nes sandorių skaičius nemažėja, bankai turi pakankamai geras finansavimo sąlygas, o šiemet į rinkas pateikta labai mažai naujo būsto“, - teigia A. Avulis.

Tačiau kiti ekspertai teigia, kad apie kainų dugną kalbėti dar anksti.

„Dugno šiemet nebus“, - įsitikinęs „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Nekilnojamojo turto vystytojai ir bankai neslepia, kad jie suinteresuoti, jog kainos nebekristų. Be to, jie turi svertų, galinčių realiai stabdyti kainų kitimą. Dabar Lietuvoje priskaičiuojama daugiau nei 3000 neparduotų naujų butų, priklausančių nekilnojamojo turto bendrovėms. Tačiau didžioji butų dalis įkeisti bankams. Bankai neleidžia būtų pardavinėti pigiau.

„Bankai labai reguliuoja pardavimo kainą, nes daugeliu atvejų bankai finansavo projektus didžiąja dalimi, bankai į kai kuriuos projektus yra įdėję 90 procentų savo lėšų“, - sako A. Avulis.

Tačiau ekspertai siūlo nepamiršti ir kito svarbaus dalyko. Lietuvoje būsto įperkamumo indeksas - vienas nepalankiausių Europoje. Tam, kad įsigytum butą, Lietuvoje tektų paaukoti apie 9-10 vidutinių metinių algų. Vakarų Europoje užtenka 2-3.

Ekspertai sutaria, kad į piko lygį būsto kainos Lietuvoje gali negrįžti dar penkerius, o gal ir daugiau metų.

Panašu, kad šioje burbulo istorijoje visi padarė savo išvadas. Bankai sako būtų mažiau skolinę, nekilnojamojo turto vystytojai ir gyventojai būtų tai darę atsargiau. O valdžia, nors ir po laiko, bet vis dar kalba apie priemones, kurios galėjo apsaugoti nuo spekuliacijų.