Didmiesčiuose mažėjo biurų patalpų nuomos kainos

2009 metų paskutinis ketvirtis Lietuvos komercinių patalpų sektoriui jokių teigiamų pokyčių neatnešė - dauguma rinkos rodiklių išliko neigiami. Visgi antrasis metų pusmetis pasižymėjo kur kas švelnesniais patalpų kainų ir užimtumo rodiklių pokyčiais, rašoma nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus" pranešime spaudai.

2009 m. IV ketvirtį biuro patalpų nuomos kainos mažėjo panašiu tempu kaip ir ankstesnį ketvirtį.  Per šį laikotarpį A ir B klasės biuro patalpų nuomos kainos Vilniuje vidutiniškai sumažėjo 5 proc.

Kaune ir Klaipėdoje - vidutiniškai dar apie 10 proc. Per visus metus biuro patalpų nuomos kainos Vilniuje sumažėjo vidutiniškai 40 proc., Kaune ir Klaipėdoje - beveik perpus. Šiuo metu Vilniuje A klasės biurai siūlomi už 32-42 Lt/m², B klasės - už 20-28 Lt/m². Kaune ir Klaipėdoje biuro patalpų nuomos kainos kur kas mažesnės: A ir B klasės biurus siūloma nuomotis nuo 10 iki 35 Lt/m².

Biuro patalpų pardavimo kainos nuo kainų piko (2008 m. vidurio) taip pat sumažėjo 40-60 proc., bet net gerokai mažesnės pardavimo kainos šiuo metu domina tik finansiškai stiprius pirkėjus, kurie nepriklausomi nuo bankų finansavimo.

2009 m. IV ketvirtį Vilniuje pradėjo veikti du nauji modernūs biurų pastatai („Green Hall“ verslo centras ir „Swedbank“ administracinis pastatas), jų bendras nuomojamas plotas sudaro apie 30 tūkst. m². Tad 2009 m. pabaigoje bendras nuomojamas modernių biuro patalpų plotas išaugo iki 426 tūkst. 700 m². Kaip ir prognozuota, šių pastatų atidarymas neturėjo didesnės įtakos biurų užimtumo rodikliams.

Bendras Vilniaus modernių biurų patalpų vakansijos lygis per 2009 m. IV ketv. net sumažėjo nuo 18,4 proc. iki 17,7 proc., tačiau bendras laisvų patalpų plotas išaugo nuo 73 tūkst. m² iki 75 tūkst. 500 m². Kauno biurų vakansijos lygis taip pat nežymiai sumažėjo: nuo 15 proc. iki 14,9 proc., o Klaipėdoje išaugo nuo 16,1 proc. iki 16,8 proc.

Metų pradžioje smarkiai augęs biuro patalpų vakansijos lygis paskutinį metų ketvirtį akivaizdžiai stabilizavosi ir leidžia tikėtis, kad 2010 m. šie rodikliai po truputį pradės gerėti. Tai lemia keletas priežasčių: stabilizuojasi šalies ekonomika, didžioji dalis įmonių jau persitvarkė (sumažino darbuotojų skaičių ir nuomojamus plotus), o iš pasiūlos pusės vargu ar artimiausiu metu matysime atnaujintas projektų statybas.

Labai tikėtina, jog spekuliatyvinių projektų metas Lietuvoje baigėsi: dauguma naujų biuro pastatų ateityje bus statoma tik užsitikrinus, kad jei ne visas pastatas, tai bent nemaža jo dalis bus išnuomota iš anksto.

Prekybinių patalpų sektoriuje mažėjančios mažmeninės prekybos apimtys ir išaugusi patalpų pasiūla toliau skatino nuomos kainų mažėjimą ir laisvų patalpų skaičiaus augimą. 2009 m. pabaigoje Vilniaus prekybos centrų bendras vakansijos lygis siekė 5,7 proc. (2008 m. IV ketv. vakansijos lygis siekė 2,5 proc.).

Sąlyginai nedidelis prekybos centruose esantis laisvų patalpų plotas, pavyzdžiui, palyginti su biuro patalpomis, paaiškinama tuo, kad prekybos centrų valdytojai stengiasi išlaikyti kuo mažesnį laisvų patalpų skaičių, nes nuo to priklauso prekybos centrų patrauklumas bei pirkėjų srautai, kurių mažėjimas turi neigiamą poveikį prekybos centre likusiems nuomininkams. Todėl nemažai prekybos centrų yra linkę suteikti ženklias nuolaidas (ar net „nuomos atostogas“) kai kurių patalpų nuomininkams, kad išlaikytų kuo didesnį veikiančių patalpų skaičių.

Tikėtina, kad 2010-aisiais komercinių patalpų nuomos kainos ir užimtumo rodikliai stabilizuosis ir pradės po truputį augti, bet net jeigu šalies ekonomika parodys ženklesnius atsigavimo požymius, naujų projektų teks dar palaukti. 2010 m. bus pabaigta keletas iš inercijos tebestatomų komercinių projektų, o turto savininkai stengdamiesi sumažinti laisvų patalpų skaičių konkuruos dėl kiekvieno potencialaus nuomininko.

Kita vertus, rekordiškai mažas dabartinis nuomos kainų lygis ir pažabotas pasiūlos augimas turėtų grąžinti užsienio investuotojus, kuriuos pastaruoju metu gąsdino nestabili šalies ekonomika, valiutos devalvavimo rizika bei perkaitusi NT rinka.

Kaip parodė 2009 metų patirtis, potencialių pirkėjų siūlomas 10-15 proc. pelningumas nesudomino turto savininkų, todėl didesnių investicinių sandorių pernai Lietuvoje apskritai nesudaryta. Tikėtina, kad 2010-aisiais tokių sandorių jau įvyks, o investicijų pelningumas nebus didesnis nei 10 proc.. Šiuos pokyčius turėtų paskatinti po truputį gerėsiantys šio sektoriaus rodikliai bei patrauklesnės sandorių finansavimo sąlygos.